EXCLUSIF. Avec plus de 9 300 locations saisonnières actives et un revenu moyen de 29 000 € par an, Nice s’impose comme la capitale française de la location courte durée. Mais la nouvelle réglementation 2025 rebat les cartes. Analyse.
Le marché niçois en chiffres : une rentabilité exceptionnelle
La Côte d’Azur confirme son statut de destination premium pour l’investissement locatif saisonnier. Selon les dernières données du marché, Nice affiche un taux d’occupation moyen de 75%, bien supérieur à la moyenne nationale (62%).
| Indicateur | Nice | Moyenne France | Écart |
|---|---|---|---|
| Taux d’occupation | 75% | 62% | +21% |
| Tarif journalier moyen | 111 € | 85 € | +31% |
| Revenu annuel moyen | 29 000 € | 19 500 € | +49% |
| Nombre de nuitées/an | 261 | 229 | +14% |
Les quartiers les plus rentables : où investir en 2026 ?
Tous les quartiers de nice ne se valent pas en termes de rentabilité locative. Notre analyse révèle des écarts significatifs pouvant atteindre 40% de revenus supplémentaires selon la localisation.
| Quartier | Revenu annuel | Tarif/nuit | Taux occup. |
|---|---|---|---|
| 🥇 Mont Boron | 36 000 € | 145 € | 68% |
| 🥈 Vieux-Nice | 33 500 € | 125 € | 73% |
| 🥉 Promenade des Anglais | 32 000 € | 130 € | 67% |
| Carré d’Or | 31 000 € | 120 € | 71% |
| Port / Garibaldi | 28 500 € | 105 € | 74% |
| Libération | 25 000 € | 95 € | 72% |
| Cimiez | 24 000 € | 90 € | 73% |
« Le Vieux-Nice reste le choix le plus sûr pour les investisseurs. La demande y est constante toute l’année, avec une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat. »
— Équipe LocazurCasa, experts en location saisonnière depuis 2020
Nouvelle réglementation 2025 : ce qui change pour les propriétaires
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 durcit considérablement les règles pour les locations touristiques en zone tendue. Nice, classée en zone très tendue, est directement concernée.
Les nouvelles obligations
- ✅ Enregistrement obligatoire sur changementdusage.fr/nice (depuis le 6 janvier 2025)
- ✅ Limite de 120 jours/an pour les résidences principales
- ✅ Compensation obligatoire pour les résidences secondaires (transformation de local commercial en logement)
- ⚠️ Amendes jusqu’à 100 000 € en cas de non-conformité
La solution « location mixte »
Une alternative légale permet de contourner partiellement ces restrictions : la location mixte. Le principe ? Louer à un étudiant pendant l’année universitaire (9 mois) et en saisonnier l’été (3 mois : juin-juillet-août).
👉 À lire aussi : Guide complet du Vieux-Nice pour les investisseurs
Saisonnalité : les périodes les plus rentables
Le marché niçois est fortement saisonnier. Les tarifs peuvent tripler entre la basse et la haute saison.
| Période | Tarif T2 Centre | Occupation | Événements |
|---|---|---|---|
| Carnaval (février) | 180-250 €/nuit | 95% | Carnaval de Nice |
| Printemps (avril-mai) | 120-150 €/nuit | 70% | MIPIM, Cannes Series |
| Été (juil-août) | 200-350 €/nuit | 90% | Jazz Festival, feux 14 juillet |
| Automne (sept-oct) | 100-130 €/nuit | 65% | Ironman Nice |
| Hiver (nov-janv) | 80-100 €/nuit | 50% | Marché de Noël |
👉 À lire aussi : Carnaval de Nice 2026 : dates et hébergements | Nice Jazz Festival 2026
FAQ : Location saisonnière à Nice
Quel est le revenu moyen d’une location saisonnière à Nice ?
En moyenne, une location saisonnière à Nice génère 29 000 € de revenus annuels. Ce chiffre varie selon le quartier (de 24 000 € à Cimiez jusqu’à 36 000 € au Mont Boron) et la qualité du bien. Les appartements avec vue mer ou terrasse peuvent dépasser 40 000 €/an.
Combien de jours puis-je louer mon logement à Nice ?
Si c’est votre résidence principale, vous êtes limité à 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la Métropole Nice Côte d’Azur, avec compensation obligatoire.
Faut-il un numéro d’enregistrement pour louer sur Airbnb à Nice ?
Oui, obligatoire depuis 2019. Depuis le 6 janvier 2025, l’enregistrement se fait exclusivement en ligne sur changementdusage.fr/nice. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces.
Quel est le meilleur quartier pour investir à Nice ?
Le Vieux-Nice offre le meilleur compromis rentabilité/demande avec 33 500 €/an de revenus moyens et un taux d’occupation de 73%. Le Mont Boron est plus rentable (36 000 €/an) mais nécessite un investissement initial plus élevé.
Quelles sont les charges à prévoir pour une location saisonnière ?
Comptez environ 25-35% des revenus bruts en charges : commission plateforme (3-15%), ménage (40-80€/rotation), consommables (20€/séjour), assurance (300-500€/an), taxe de séjour (1-4€/nuit/personne), et éventuellement conciergerie (18-25% des revenus).
Confiez votre bien à des experts locaux
LocazurCasa accompagne les propriétaires niçois dans l’optimisation de leurs revenus locatifs. Notre expertise locale et notre connaissance du marché nous permettent de maximiser votre rentabilité tout en assurant une gestion sereine.
Article mis à jour le 31/12/2025. Sources : Métropole Nice Côte d’Azur, AirDNA, analyses LocazurCasa.
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