DÉCRYPTAGE JURIDIQUE. La réglementation des locations saisonnières à Nice évolue constamment. Entre obligations d’enregistrement, limite des 120 jours et nouvelles lois 2024, voici tout ce que vous devez savoir pour louer en toute légalité. Un guide complet et actualisé pour les propriétaires niçois.
Le cadre légal de la location saisonnière à Nice : ce qui a changé
Nice fait partie des communes classées en zone tendue, ce qui implique une réglementation particulièrement stricte pour les locations touristiques. Depuis la loi ELAN de 2018 et son renforcement en 2024, les propriétaires doivent se conformer à un ensemble de règles précises sous peine de sanctions pouvant atteindre 100 000 euros d’amende.
La Métropole Nice Côte d’Azur a mis en place un dispositif complet visant à protéger le parc locatif résidentiel tout en permettant une activité touristique encadrée. Comprendre ces règles est essentiel avant de se lancer dans la location saisonnière.
L’enregistrement obligatoire : la première étape indispensable
Depuis le 1er décembre 2019, tout propriétaire souhaitant proposer son logement en location saisonnière à Nice doit obtenir un numéro d’enregistrement. Cette obligation s’applique sans exception, que vous louiez votre résidence principale ou secondaire.
Comment obtenir son numéro d’enregistrement ?
Depuis le 6 janvier 2025, la procédure est entièrement dématérialisée. Voici les étapes à suivre :
- Rendez-vous sur le portail officiel : changementdusage.fr/nice
- Créez votre compte avec votre identité et vos coordonnées
- Renseignez les informations du logement : adresse exacte, surface, nombre de pièces, capacité d’accueil
- Précisez le type de location : résidence principale ou secondaire
- Joignez les justificatifs demandés : titre de propriété, taxe foncière, attestation d’assurance
- Validez votre déclaration et obtenez votre numéro sous 48-72 heures
Ce numéro d’enregistrement, composé de 13 caractères, doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Son absence vous expose à une amende de 5 000 euros.
| Document requis | Obligatoire | Remarque |
|---|---|---|
| Pièce d’identité | ✓ Oui | CNI ou passeport en cours de validité |
| Titre de propriété | ✓ Oui | Ou attestation notariée |
| Taxe foncière | ✓ Oui | Dernière année disponible |
| Attestation assurance | ✓ Oui | Couvrant l’activité de location |
| Règlement copropriété | Recommandé | Pour vérifier l’absence d’interdiction |
Résidence principale vs résidence secondaire : des règles très différentes
La distinction entre résidence principale et secondaire est fondamentale car elle détermine vos obligations et vos droits en matière de location saisonnière à Nice.
Louer sa résidence principale
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Pour ce type de bien, les règles sont plus souples :
- Limite de 120 jours par an : vous ne pouvez pas dépasser ce seuil de nuitées louées
- Pas de compensation requise : vous n’avez pas à transformer de local commercial
- Enregistrement simplifié : déclaration en ligne suffisante
- Contrôle automatique : les plateformes comme Airbnb bloquent les réservations au-delà de 120 jours
Louer sa résidence secondaire
Pour une résidence secondaire, les contraintes sont beaucoup plus importantes à Nice :
- Autorisation de changement d’usage obligatoire : vous devez obtenir l’accord de la mairie
- Compensation obligatoire : transformer un local commercial en logement d’habitation
- Pas de limite de jours : une fois autorisé, vous pouvez louer toute l’année
- Procédure complexe et coûteuse : comptez 6 à 12 mois de démarches
« La compensation est le principal frein pour les propriétaires de résidences secondaires. Concrètement, il faut acheter ou transformer un local commercial de surface équivalente en logement d’habitation, dans le même arrondissement. Un investissement qui peut représenter 50 000 à 200 000 euros selon la localisation. »
— Analyse locazurcasa, experts location saisonnière Nice
La règle des 120 jours : comment ça fonctionne concrètement ?
La limite des 120 jours est l’une des règles les plus importantes – et les plus mal comprises – de la location saisonnière à Nice. Voici son fonctionnement détaillé.
Qu’est-ce qui compte comme une nuitée ?
Chaque nuit passée par un voyageur dans votre logement compte pour une nuitée, quel que soit le nombre de personnes. Un séjour de 7 nuits pour 4 personnes = 7 nuitées (pas 28).
Comment le décompte est-il contrôlé ?
Depuis 2020, les plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel transmettent automatiquement à la mairie de Nice le nombre de nuitées réservées par logement. Le contrôle est donc automatisé.
Lorsque vous approchez de la limite, Airbnb vous envoie une notification. À 120 jours, vos dates sont automatiquement bloquées jusqu’au 1er janvier de l’année suivante.
Que se passe-t-il si je dépasse les 120 jours ?
Le dépassement de la limite des 120 jours expose à des sanctions sévères :
| Infraction | Amende | Remarque |
|---|---|---|
| Dépassement des 120 jours | 10 000 € | Par logement et par an |
| Absence de numéro d’enregistrement | 5 000 € | Par annonce |
| Fausse déclaration | 50 000 € | Notamment sur le caractère principal |
| Location sans autorisation (rés. secondaire) | 50 000 € | + astreinte de 1 000 €/jour |
| Non-transmission des données | 12 500 € | Par plateforme |
La loi du 19 novembre 2024 : les nouvelles règles
La loi n°2024-1039 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a introduit plusieurs changements majeurs applicables à Nice :
- Renforcement des contrôles : les agents municipaux ont désormais accès aux données des plateformes
- Amendes alourdies : jusqu’à 100 000 € pour les infractions les plus graves
- Responsabilité des plateformes : Airbnb et consorts doivent bloquer les annonces non conformes
- Fiscalité durcie : révision des abattements pour les meublés de tourisme
La solution « location mixte » : une alternative légale
Face aux contraintes de la réglementation, de nombreux propriétaires niçois optent pour la location mixte. Cette stratégie consiste à :
- Louer à un étudiant pendant l’année universitaire (septembre à juin)
- Louer en saisonnier pendant l’été (juillet-août-septembre)
Avantages de cette approche :
- ✅ Revenus garantis toute l’année
- ✅ Pas de limite de 120 jours (le bail étudiant est un bail classique)
- ✅ Pas de changement d’usage nécessaire
- ✅ Fiscalité avantageuse du meublé
FAQ : Vos questions sur la réglementation
Puis-je louer mon appartement à Nice sans autorisation ?
Non. Tout logement proposé en location saisonnière à Nice doit être enregistré auprès de la mairie. L’absence d’enregistrement vous expose à une amende de 5 000 €, et l’absence d’autorisation pour une résidence secondaire à 50 000 €.
La règle des 120 jours s’applique-t-elle par plateforme ?
Non, c’est un total cumulé. Si vous louez 80 jours sur Airbnb et 50 jours sur Booking, vous avez loué 130 jours et êtes donc en infraction. Les plateformes partagent leurs données avec la mairie.
Mon appartement est en copropriété, ai-je le droit de le louer ?
Cela dépend de votre règlement de copropriété. Certains interdisent explicitement les locations de courte durée. Vérifiez la clause d’habitation bourgeoise qui peut restreindre les usages commerciaux.
Besoin d’aide pour vous mettre en conformité ?
LocazurCasa accompagne les propriétaires niçois dans toutes leurs démarches administratives. Enregistrement, déclaration, optimisation de la stratégie locative : nous gérons tout pour vous permettre de louer en toute sérénité.
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Article mis à jour le 01/01/2026. Sources : Métropole Nice Côte d’Azur, Légifrance, analyses LocazurCasa.
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