BUDGET DÉTAILLÉ. Entre commissions des plateformes, ménage, consommables, assurances et fiscalité, les charges d’une location saisonnière peuvent représenter 25% à 50% de vos revenus bruts. Ce guide exhaustif détaille tous les postes de dépenses à anticiper pour calculer votre rentabilité nette réelle et éviter les mauvaises surprises.
1. Vue d’ensemble des charges d’une location saisonnière
Avant de détailler chaque poste, voici une vision globale des charges à anticiper pour une location saisonnière à Nice. Ces chiffres sont basés sur notre analyse de plus de 200 propriétés gérées sur la Côte d’Azur.
| Poste de charge | % du revenu brut | Fourchette (29 000€ brut) | Fréquence |
|---|---|---|---|
| Commissions plateformes | 3-15% | 870 – 4 350 € | Par réservation |
| Ménage | 10-15% | 2 900 – 4 350 € | Par rotation |
| Linge & consommables | 3-5% | 870 – 1 450 € | Continu |
| Assurances | 1-2% | 290 – 580 € | Annuel |
| Taxe de séjour | 4-8% | 1 160 – 2 320 € | Par nuitée |
| Charges copropriété | 5-10% | 1 450 – 2 900 € | Mensuel |
| Entretien & réparations | 3-5% | 870 – 1 450 € | Variable |
| Comptabilité | 2-3% | 580 – 870 € | Annuel |
| Conciergerie | 18-25% | 5 220 – 7 250 € | Par réservation |
| TOTAL GESTION AUTONOME | 31-63% | 8 990 – 18 270 € | — |
| TOTAL AVEC CONCIERGERIE | 49-88% | 14 210 – 25 520 € | — |
« Une gestion rigoureuse des charges peut faire la différence entre un investissement rentable et une opération à perte. Les propriétaires qui optimisent chaque poste gagnent en moyenne 20% de plus que ceux qui ne suivent pas leurs dépenses. »
— Analyse locazurcasa
2. Commissions des plateformes de réservation
Les commissions varient considérablement selon les plateformes. Comprendre ces différences est essentiel pour optimiser votre stratégie de distribution.
| Plateforme | Commission hôte | Commission voyageur | Total effectif | Remarques |
|---|---|---|---|---|
| Airbnb | 3% | ~14% | ~17% | Modèle frais partagés (défaut) |
| Airbnb (simplifié) | 14-16% | 0% | 14-16% | Hôtes professionnels |
| Booking.com | 15% | 0% | 15% | Commission fixe hôte |
| Abritel/VRBO | 8% | ~12% | ~20% | Ou 5% voyageur seul |
| Site direct | 0% | 0% | 0% | + frais de paiement (~3%) |
Exemple de calcul
Pour une réservation de 500€ sur différentes plateformes :
| Plateforme | Montant affiché | Commission | Vous recevez |
|---|---|---|---|
| Airbnb (frais partagés) | 500 € | 15 € (3%) | 485 € |
| Airbnb (simplifié) | 500 € | 75 € (15%) | 425 € |
| Booking.com | 500 € | 75 € (15%) | 425 € |
| Abritel | 500 € | 40 € (8%) | 460 € |
| Site direct | 500 € | 15 € (~3% Stripe) | 485 € |
Conseil : Diversifiez vos canaux de distribution et encouragez les réservations directes pour réduire les commissions globales.
3. Frais de ménage et rotation
Le ménage est l’un des postes les plus importants en location saisonnière. À Nice, les tarifs varient selon la surface et le niveau de prestation.
| Type de bien | Ménage standard | Ménage approfondi | Temps moyen |
|---|---|---|---|
| Studio (20-30m²) | 35-45 € | 50-65 € | 1h30-2h |
| T2 (35-50m²) | 50-65 € | 70-90 € | 2h-2h30 |
| T3 (55-75m²) | 65-85 € | 90-120 € | 2h30-3h |
| T4+ (80m²+) | 85-110 € | 120-160 € | 3h-4h |
Calcul du coût annuel de ménage
Pour un T2 avec un taux d’occupation de 75% et une durée moyenne de séjour de 4 nuits :
- Nuitées annuelles : 365 × 75% = 274 nuits
- Nombre de rotations : 274 / 4 = 68 rotations
- Coût ménage : 68 × 55€ = 3 740 €/an
Comment répercuter le ménage aux voyageurs
| Stratégie | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Frais de ménage affichés | Transparence, récupération totale | Peut freiner les courts séjours |
| Inclus dans le tarif/nuit | Prix attractif affiché | Moins rentable sur longs séjours |
| Hybride (gratuit >4 nuits) | Encourage séjours longs | Gestion plus complexe |
4. Consommables et fournitures
Les petites dépenses s’accumulent vite. Voici le budget à prévoir pour les consommables d’une location saisonnière bien équipée à Nice.
| Catégorie | Articles | Coût/rotation | Coût annuel (68 rot.) |
|---|---|---|---|
| Kit d’accueil | Café, thé, sucre, biscuits | 5-10 € | 340 – 680 € |
| Produits d’entretien | Liquide vaisselle, éponges, sacs poubelle | 3-5 € | 200 – 340 € |
| Hygiène | Papier toilette, savon, shampoing | 4-8 € | 270 – 545 € |
| Linge jetable | Serviettes invités, essuie-mains | 2-4 € | 135 – 270 € |
| Remplacement petit équipement | Ampoules, piles, divers | Variable | 150 – 300 € |
| TOTAL | — | 14-27 € | 1 095 – 2 135 € |
Linge de maison : achat vs blanchisserie
| Option | Investissement initial | Coût récurrent | Avantages |
|---|---|---|---|
| Achat + lavage perso | 500-800 € (4 jeux) | ~2 €/lavage | Économique à long terme |
| Location blanchisserie | 0 € | 15-25 €/rotation | Gain de temps, qualité pro |
| Hybride | 300-400 € (2 jeux) | 10-15 €/rotation | Flexibilité |
5. Assurances obligatoires et recommandées
L’assurance est un poste souvent sous-estimé mais essentiel pour se protéger des risques liés à la location saisonnière.
| Type d’assurance | Obligatoire | Prime annuelle | Couverture |
|---|---|---|---|
| PNO (Propriétaire Non Occupant) | ✅ Oui | 150-300 € | RC, dégâts des eaux, incendie |
| Extension location saisonnière | Recommandé | 100-200 € | Activité touristique spécifique |
| Garantie loyers impayés | Non | 2-3% des revenus | Impayés (peu utile en saisonnier) |
| Protection juridique | Non | 50-100 € | Litiges voyageurs, voisinage |
| AirCover (Airbnb) | Inclus | 0 € | Jusqu’à 3M€ dégâts/RC |
Budget assurance recommandé : 300-500€/an pour une couverture complète.
6. Taxe de séjour à Nice
La taxe de séjour est collectée auprès des voyageurs et reversée à la Métropole Nice Côte d’Azur. Son montant varie selon le type d’hébergement.
| Classement | Tarif/personne/nuit | Exemple (2 pers, 5 nuits) |
|---|---|---|
| Non classé (majorité Airbnb) | 2,53 € | 25,30 € |
| 1 étoile | 0,88 € | 8,80 € |
| 2 étoiles | 0,99 € | 9,90 € |
| 3 étoiles | 1,65 € | 16,50 € |
| 4 étoiles | 2,53 € | 25,30 € |
| 5 étoiles | 3,30 € | 33,00 € |
Calcul de la taxe annuelle
Pour un T2 (capacité 4 personnes, occupation moyenne 2,5 personnes) avec 274 nuitées/an :
- Taxe de séjour : 274 × 2,5 × 2,53€ = 1 733 €/an
Important : Sur Airbnb et Booking, la taxe est collectée automatiquement. Sur votre site direct, vous devez la collecter et la reverser via le portail Métropole Nice.
7. Charges de copropriété
Si votre bien est en copropriété (cas de la majorité des appartements à Nice), vous devez intégrer ces charges fixes.
| Quartier Nice | Charges moyennes/m²/an | T2 45m² | T3 65m² |
|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | 35-50 € | 1 575 – 2 250 € | 2 275 – 3 250 € |
| Promenade | 45-65 € | 2 025 – 2 925 € | 2 925 – 4 225 € |
| Carré d’Or | 40-55 € | 1 800 – 2 475 € | 2 600 – 3 575 € |
| Port | 30-45 € | 1 350 – 2 025 € | 1 950 – 2 925 € |
| Libération | 25-40 € | 1 125 – 1 800 € | 1 625 – 2 600 € |
Ce qui est inclus : entretien parties communes, ascenseur, gardien, eau froide (parfois), chauffage collectif (parfois).
8. Entretien et réparations
L’usure est plus rapide en location saisonnière qu’en location classique. Prévoyez un budget entretien conséquent.
| Poste | Fréquence | Coût estimé |
|---|---|---|
| Petites réparations | Mensuel | 50-100 €/mois |
| Maintenance climatisation | Annuel | 100-150 € |
| Débouchage / plomberie | 2-3x/an | 80-150 €/intervention |
| Remplacement électroménager | Tous les 3-5 ans | 200-500 €/appareil |
| Rafraîchissement peinture | Tous les 2-3 ans | 500-1500 € |
| Remplacement literie | Tous les 3-4 ans | 300-800 € |
| PROVISION ANNUELLE | — | 1 000 – 2 500 € |
Conseil : Constituez une provision de 5% du revenu brut pour les imprévus. Mieux vaut avoir une réserve que de devoir refuser des réservations pour cause de panne.
9. Fiscalité et comptabilité
La fiscalité est un poste majeur souvent oublié dans les calculs de rentabilité. Voici les principales charges fiscales.
Régime fiscal des meublés de tourisme
| Régime | Seuil | Abattement | Imposition effective |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC (classé) | < 77 700 € | 71% | 29% des revenus |
| Micro-BIC (non classé) | < 77 700 € | 50% | 50% des revenus |
| Régime réel | Tous | Charges réelles | Variable |
Exemple de calcul fiscal
Pour un propriétaire avec 29 000€ de revenus bruts et une TMI de 30% :
| Régime | Base imposable | IR (TMI 30%) | PS (17,2%) | Total impôts |
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC classé (71%) | 8 410 € | 2 523 € | 1 447 € | 3 970 € |
| Micro-BIC non classé (50%) | 14 500 € | 4 350 € | 2 494 € | 6 844 € |
| Réel (si charges >50%) | Variable | Variable | Variable | Potentiellement <3000 € |
Frais de comptabilité
Pour une gestion professionnelle de votre comptabilité :
- Expert-comptable LMNP : 400-800 €/an
- Adhésion CGA (réduction d’impôt) : 150-200 €/an
- Logiciel comptable : 100-200 €/an
10. Coût d’une conciergerie
Déléguer la gestion à une conciergerie représente un coût significatif mais peut être rentable si vous optimisez les revenus en contrepartie.
| Type de conciergerie | Commission | Services inclus | Exemple (29k€ brut) |
|---|---|---|---|
| Basique | 15-18% | Accueil, ménage, com. basique | 4 350 – 5 220 € |
| Standard | 18-22% | + Pricing, multi-plateforme | 5 220 – 6 380 € |
| Premium | 22-28% | + Revenue management, photo pro | 6 380 – 8 120 € |
| Full service | 28-35% | Tout inclus, garantie loyer | 8 120 – 10 150 € |
Quand une conciergerie est-elle rentable ?
Une conciergerie se justifie si :
- Vous n’habitez pas à Nice (gain de temps + optimisation)
- Elle augmente vos revenus de plus de 15-20% vs gestion perso
- Vous valorisez votre temps libre (arbitrage personnel)
- Vous avez plusieurs biens à gérer
11. Calcul complet du revenu net
Appliquons tous ces éléments à un cas concret de T2 à Nice générant 29 000€ brut/an.
Scénario 1 : Gestion autonome optimisée
| Poste | Montant | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts | 29 000 € | 100% |
| (-) Commission Airbnb (3%) | – 870 € | 3% |
| (-) Ménage (partiellement répercuté) | – 1 500 € | 5% |
| (-) Consommables | – 1 200 € | 4% |
| (-) Assurance | – 400 € | 1% |
| (-) Taxe de séjour (collectée) | 0 € | 0% |
| (-) Entretien | – 1 200 € | 4% |
| (-) Comptabilité | – 600 € | 2% |
| = REVENU NET AVANT IMPÔTS | 23 230 € | 80% |
| (-) Impôts (micro-BIC classé, TMI 30%) | – 3 970 € | 14% |
| = REVENU NET APRÈS IMPÔTS | 19 260 € | 66% |
Scénario 2 : Avec conciergerie
| Poste | Montant | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts (optimisés +10%) | 31 900 € | 100% |
| (-) Commission Airbnb (3%) | – 957 € | 3% |
| (-) Conciergerie (20%, ménage inclus) | – 6 380 € | 20% |
| (-) Assurance | – 400 € | 1% |
| (-) Entretien | – 1 200 € | 4% |
| (-) Comptabilité | – 600 € | 2% |
| = REVENU NET AVANT IMPÔTS | 22 363 € | 70% |
| (-) Impôts (micro-BIC classé) | – 4 360 € | 14% |
| = REVENU NET APRÈS IMPÔTS | 18 003 € | 56% |
Conclusion : Dans cet exemple, la gestion autonome génère environ 1 250€ de plus par an, mais demande significativement plus de temps et d’implication.
12. FAQ : Charges location saisonnière
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
En régime réel, vous pouvez déduire : intérêts d’emprunt, assurances, charges copropriété, frais de gestion, travaux d’entretien, amortissement du bien et du mobilier. En micro-BIC, l’abattement forfaitaire (50% ou 71%) remplace la déduction des charges réelles.
Comment facturer les frais de ménage aux voyageurs ?
Sur Airbnb, ajoutez-les via « Frais de ménage » dans les paramètres de l’annonce. Sur Booking, intégrez-les au tarif nuit. Vous pouvez aussi proposer le ménage en option payante pour les longs séjours.
Dois-je collecter moi-même la taxe de séjour ?
Non si vous passez uniquement par Airbnb ou Booking : ils la collectent automatiquement. Si vous avez des réservations directes, vous devez la collecter auprès des voyageurs et la reverser via le portail de la Métropole Nice.
Quel est le coût moyen d’une conciergerie à Nice ?
Les conciergeries niçoises facturent généralement 18 à 25% des revenus bruts, incluant ménage, accueil, gestion des réservations et support voyageurs. Les services premium peuvent atteindre 30-35%.
Comment réduire les charges de ma location saisonnière ?
Principales pistes d’économies : diversifier les plateformes (réservations directes), négocier un contrat annuel avec une femme de ménage, acheter en gros les consommables, faire classer votre meublé pour bénéficier de l’abattement 71%.
Optimisez vos charges avec LocazurCasa
Nos experts analysent vos postes de dépenses et identifient les économies potentielles. Bénéficiez de nos tarifs négociés auprès de prestataires locaux et d’une gestion optimisée de votre bien.
Articles connexes
- 💰 Rentabilité Airbnb Nice : l’analyse complète
- 📋 Réglementation location saisonnière Nice 2026
- 💵 Quel prix fixer pour votre location à Nice
- 🏠 Comparatif des conciergeries à Nice
Article mis à jour le 01/01/2026. Les chiffres présentés sont des estimations basées sur notre expérience du marché niçois. Les montants réels peuvent varier selon votre situation spécifique.
🏠 Maximisez vos revenus avec LocazurCasa
Découvrez combien votre bien peut rapporter avec notre conciergerie premium à Nice.
Comments