ANALYSE QUARTIERS. Nice compte plus de 40 quartiers aux caractéristiques très différentes. Pour un investissement locatif réussi, le choix de la localisation est déterminant : il influence directement vos revenus, votre taux d’occupation et votre plus-value potentielle. Découvrez notre analyse détaillée des 12 meilleurs quartiers pour investir en location saisonnière à Nice.
1. Les 6 critères pour choisir un quartier
Avant de plonger dans l’analyse quartier par quartier, voici les 6 critères essentiels pour évaluer un emplacement :
| Critère | Importance | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| 1. Attractivité touristique | ⭐⭐⭐ | Monuments, plages, ambiance, restaurants |
| 2. Accessibilité | ⭐⭐⭐ | Tramway, bus, parking, proximité aéroport |
| 3. Prix au m² | ⭐⭐⭐ | Cohérence avec le potentiel locatif |
| 4. Demande locative | ⭐⭐⭐ | Taux d’occupation moyen du quartier |
| 5. Sécurité / Ambiance | ⭐⭐ | Réputation, nuisances sonores |
| 6. Potentiel de plus-value | ⭐⭐ | Projets urbains, dynamique du quartier |
2. Classement des meilleurs quartiers pour investir
Voici notre classement exclusif des quartiers niçois pour l’investissement en location saisonnière :
| Rang | Quartier | Prix/m² | Revenu T2 | Rendement | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | Vieux-Nice | 5 200-6 500 € | 33 000 € | 10% | Saisonnier pur |
| 🥈 | Port / Garibaldi | 4 500-5 500 € | 28 500 € | 9,5% | Rapport qualité-prix |
| 🥉 | Libération | 3 800-4 800 € | 25 000 € | 10% | Rendement optimisé |
| 4 | Musiciens | 4 200-5 200 € | 27 000 € | 9% | Équilibré |
| 5 | Promenade | 5 800-7 500 € | 32 000 € | 8% | Patrimonial + revenus |
| 6 | Carré d’Or | 5 500-7 000 € | 31 000 € | 8% | Valeur sûre |
| 7 | Jean Médecin | 4 200-5 000 € | 26 000 € | 9% | Central, pratique |
| 8 | Riquier | 3 200-4 200 € | 22 000 € | 9,5% | Émergent |
| 9 | Cimiez | 4 200-5 500 € | 24 000 € | 7,5% | Familles, calme |
| 10 | Mont Boron | 6 500-8 500 € | 36 000 € | 7% | Luxe, patrimoine |
3. Vieux-Nice : le roi de la location saisonnière
| 🥇 VIEUX-NICE | |
|---|---|
| Prix au m² | 5 200 – 6 500 € |
| Revenu annuel T2 | 33 000 – 38 000 € |
| Tarif nuit moyen | 125 € |
| Taux d’occupation | 73% |
| Rendement brut | 9-11% |
| Note locazurcasa | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Points forts
- Charme incomparable : ruelles colorées, architecture baroque, authenticité
- Demande maximale : le quartier le plus recherché par les touristes
- Animation : restaurants, bars, marché du Cours Saleya
- Proximité plages : 2 minutes à pied de la Promenade
Points de vigilance
- Nuisances sonores : quartier festif, peu adapté aux familles le soir
- Copropriétés anciennes : vérifier l’état de l’immeuble
- Règlements restrictifs : certains syndics interdisent le saisonnier
- Stationnement difficile : prévoir un parking à proximité
« Le Vieux-Nice est le quartier n°1 pour la location saisonnière à Nice. Un T2 bien situé avec charme peut atteindre 35 000€ de revenus annuels, même avec la limite des 120 jours. »
— Analyse LocazurCasa
4. Port / Garibaldi : le meilleur rapport qualité-prix
| 🥈 PORT / GARIBALDI | |
|---|---|
| Prix au m² | 4 500 – 5 500 € |
| Revenu annuel T2 | 28 000 – 32 000 € |
| Tarif nuit moyen | 105 € |
| Taux d’occupation | 74% |
| Rendement brut | 9-10% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Points forts
- Prix d’entrée accessible : 15-20% moins cher que le Vieux-Nice
- Quartier en pleine gentrification : restaurants branchés, vie nocturne
- Excellente desserte : tramway lignes 1 et 2, proximité gare
- Proximité Vieux-Nice : 5 minutes à pied
Points de vigilance
- Ambiance variable : certaines rues plus populaires que d’autres
- Travaux fréquents : quartier en transformation
Notre recommandation : Idéal pour un premier investissement. Le quartier du Port offre le meilleur équilibre entre prix d’achat, potentiel locatif et perspective de plus-value.
5. Libération : le quartier des bons rendements
| 🥉 LIBÉRATION | |
|---|---|
| Prix au m² | 3 800 – 4 800 € |
| Revenu annuel T2 | 24 000 – 28 000 € |
| Tarif nuit moyen | 95 € |
| Taux d’occupation | 72% |
| Rendement brut | 9-11% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐⭐ |
Points forts
- Prix très compétitifs : entrée de gamme pour le centre de Nice
- Marché quotidien : le plus grand marché de Nice, très prisé
- Tramway ligne 1 : accès direct centre et aéroport
- Vie de quartier authentique : moins touristique, plus local
Points de vigilance
- Moins « carte postale » : architecture moins pittoresque
- Plus éloigné de la mer : 15 minutes à pied
Notre recommandation : Excellent pour les investisseurs recherchant le meilleur rendement. La location mixte (étudiant + été) fonctionne particulièrement bien ici.
6. Promenade des Anglais : l’icône
| PROMENADE DES ANGLAIS | |
|---|---|
| Prix au m² | 5 800 – 7 500 € |
| Revenu annuel T2 | 30 000 – 36 000 € |
| Tarif nuit moyen | 130 € |
| Taux d’occupation | 67% |
| Rendement brut | 7-9% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐⭐ |
Points forts
- Adresse iconique : la Promenade des Anglais, connue mondialement
- Vue mer : fort argument de vente pour les étages élevés
- Événements : Carnaval, Prom’Party, feux d’artifice
- Valorisation patrimoniale : investissement sûr long terme
Points de vigilance
- Prix élevés : ticket d’entrée conséquent
- Copropriétés exigeantes : certaines interdisent le saisonnier
- Bruit de la route : trafic important sur la Promenade
7. Carré d’Or : le prestige du centre-ville
| CARRÉ D’OR | |
|---|---|
| Prix au m² | 5 500 – 7 000 € |
| Revenu annuel T2 | 29 000 – 34 000 € |
| Tarif nuit moyen | 120 € |
| Taux d’occupation | 71% |
| Rendement brut | 7-9% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐⭐ |
Le Carré d’Or (entre la Place Masséna et la gare) est le centre névralgique de Nice. Boutiques de luxe, restaurants, théâtres : tout est accessible à pied. Clientèle affaires et shopping.
8. Cimiez : le calme résidentiel
| CIMIEZ | |
|---|---|
| Prix au m² | 4 200 – 5 500 € |
| Revenu annuel T2 | 22 000 – 26 000 € |
| Tarif nuit moyen | 90 € |
| Taux d’occupation | 73% |
| Rendement brut | 7-8% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐ |
Quartier résidentiel sur les hauteurs de Nice, Cimiez offre calme, verdure et patrimoine (musée Matisse, arènes romaines). Idéal pour les familles et séjours culturels.
9. Musiciens : le compromis idéal
| MUSICIENS | |
|---|---|
| Prix au m² | 4 200 – 5 200 € |
| Revenu annuel T2 | 25 000 – 30 000 € |
| Tarif nuit moyen | 100 € |
| Taux d’occupation | 74% |
| Rendement brut | 8-10% |
| Note LocazurCasa | ⭐⭐⭐⭐ |
Situé entre le centre-ville et Cimiez, le quartier des Musiciens (rues Mozart, Rossini, Verdi…) offre un excellent compromis : prix raisonnables, charme des immeubles Belle Époque, proximité du centre.
10. Autres quartiers à considérer
Riquier : le quartier émergent
En pleine transformation, Riquier attire les primo-investisseurs avec des prix encore accessibles (3 200-4 200€/m²). Fort potentiel de plus-value à moyen terme.
Jean Médecin : l’hypercentre
La grande artère commerçante de Nice. Très pratique, bien desservi par le tramway. Clientèle shopping et affaires.
Mont Boron : le luxe
Quartier le plus huppé de Nice avec vues mer panoramiques. Prix élevés (6 500-8 500€/m²) mais clientèle haut de gamme. Idéal pour les biens d’exception.
11. Quartiers à éviter pour le saisonnier
Certains quartiers, bien que moins chers, ne sont pas adaptés à la location saisonnière touristique :
| Quartier | Raison | Alternative possible |
|---|---|---|
| L’Ariane | Réputation, éloigné, peu touristique | Location longue durée |
| Les Moulins | Quartier sensible, peu d’attraits | Location étudiante |
| Nice Ouest (Lingostière) | Trop éloigné, zone commerciale | Location classique |
| Pasteur | Hospitalier, peu de charme | Location longue durée |
12. FAQ : Choisir son quartier à Nice
Quel est le quartier le plus rentable à Nice ?
En termes de rendement brut, les quartiers Libération et Riquier offrent les meilleurs ratios (9-11%) grâce à des prix d’achat accessibles. Pour le revenu absolu, le Vieux-Nice et le Mont Boron génèrent les revenus les plus élevés.
Quel budget prévoir selon les quartiers ?
Pour un T2 : Riquier/Nice Nord : 150-200k€ | Libération : 180-230k€ | Port/Musiciens : 220-280k€ | Vieux-Nice : 250-320k€ | Promenade : 300-400k€ | Mont Boron : 400-550k€
Quel quartier pour un premier investissement ?
Nous recommandons le Port/Garibaldi ou Libération pour un premier investissement. Prix d’entrée raisonnables, forte demande locative, bon potentiel de plus-value. Évitez le très haut de gamme pour commencer.
Faut-il privilégier la vue mer ?
La vue mer permet de facturer 20-30% plus cher et d’atteindre des taux d’occupation supérieurs. Mais le surcoût à l’achat peut atteindre 40-50%. Calculez si le différentiel de revenus justifie l’investissement supplémentaire.
Besoin d’aide pour votre investissement ?
LocazurCasa accompagne les investisseurs dans la gestion de leur bien à Nice. Nous connaissons chaque quartier et pouvons vous conseiller sur le potentiel locatif réel de votre projet.
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Article mis à jour le 01/01/2026. Les prix et rendements sont des estimations basées sur notre analyse du marché niçois.
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