Le statut de meublé de tourisme offre de nombreux avantages aux propriétaires qui souhaitent louer leur bien en location saisonnière à Nice : exonération de la règle des 120 jours, abattement fiscal majoré, meilleure visibilité sur les plateformes. Ce guide complet vous explique comment obtenir le classement, les critères à remplir, les démarches administratives et les avantages fiscaux en 2026.
📋 Sommaire de ce guide
- 1. Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
- 2. Les avantages du classement meublé de tourisme
- 3. Les critères de classement (1 à 5 étoiles)
- 4. Les équipements obligatoires par catégorie
- 5. La procédure de classement étape par étape
- 6. Les organismes de classement agréés
- 7. Coût et durée du classement
- 8. Avantages fiscaux du meublé de tourisme classé
- 9. Spécificités à Nice et zone tendue
- 10. FAQ : vos questions sur le meublé de tourisme
1. Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Le meublé de tourisme est un logement meublé, à usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile.
Définition légale
L’article D324-1 du Code du tourisme définit précisément le meublé de tourisme :
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Type de bien | Villa, appartement ou studio meublé |
| Usage | Exclusif au locataire pendant le séjour |
| Clientèle | De passage (touristes, voyageurs d’affaires) |
| Durée | À la journée, semaine ou mois |
| Domiciliation | Le locataire n’y élit pas domicile |
Différence entre meublé de tourisme et location meublée classique
| Caractéristique | Meublé de tourisme | Location meublée classique |
|---|---|---|
| Durée du bail | Courte durée (< 90 jours) | 1 an minimum (ou 9 mois étudiant) |
| Clientèle | Touristes, voyageurs | Résidents |
| Régime fiscal | BIC avec abattement 71% si classé | BIC avec abattement 50% |
| Classement | Possible (1 à 5 étoiles) | Non applicable |
| Règle 120 jours | Exonéré si classé (résidence secondaire) | Non applicable |
2. Les avantages du classement meublé de tourisme
Le classement en meublé de tourisme offre de nombreux avantages tant sur le plan fiscal que réglementaire.
Avantages fiscaux
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Abattement micro-BIC majoré | 71% au lieu de 50% (jusqu’à 188 700 € de CA) |
| Exonération CFE | Exonération possible de la Cotisation Foncière des Entreprises |
| Taxe de séjour réduite | Tarif forfaitaire selon le classement vs 5% du prix |
Avantages réglementaires
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Pas de limite 120 jours | Pour les résidences secondaires classées |
| Compensation allégée | Ratio réduit pour le changement d’usage |
| Affichage officiel | Panonceau de classement valorisant |
Avantages commerciaux
- Meilleur référencement sur les plateformes (Airbnb, Booking)
- Confiance accrue des voyageurs avec le label officiel
- Tarifs plus élevés justifiés par le classement
- Différenciation par rapport à la concurrence
3. Les critères de classement (1 à 5 étoiles)
Le classement des meublés de tourisme s’effectue selon une grille de critères définie par arrêté ministériel. Chaque critère rapporte des points, et le total détermine le nombre d’étoiles.
Système de points
| Classement | Points minimum | Critères obligatoires |
|---|---|---|
| ⭐ | 95 points | 100% |
| ⭐⭐ | 120 points | 100% |
| ⭐⭐⭐ | 145 points | 100% |
| ⭐⭐⭐⭐ | 170 points | 100% |
| ⭐⭐⭐⭐⭐ | 195 points | 100% |
Les 3 grandes catégories de critères
| Catégorie | Nombre de critères | Points maximum |
|---|---|---|
| Équipements et aménagements | 107 | 200 pts |
| Services au client | 15 | 42 pts |
| Accessibilité et développement durable | 10 | 10 pts |
4. Les équipements obligatoires par catégorie
Voici les équipements obligatoires selon le classement visé.
Équipements communs à toutes les catégories
| Pièce | Équipements obligatoires |
|---|---|
| Cuisine/coin cuisine | Réfrigérateur, plaques de cuisson, évier, vaisselle, ustensiles |
| Chambre | Literie avec couette ou couvertures, oreillers, occultation des fenêtres |
| Salle de bain | Lavabo, douche ou baignoire, WC (séparé ou non) |
| Séjour | Mobilier de repos, éclairage suffisant |
Équipements spécifiques par classement
| Équipement | 1★ | 2★ | 3★ | 4★ | 5★ |
|---|---|---|---|---|---|
| Télévision | – | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Wi-Fi gratuit | – | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Micro-ondes | – | – | – | ✓ | ✓ |
| Lave-vaisselle | – | – | – | ✓ | ✓ |
| Lave-linge | – | – | – | – | ✓ |
| Climatisation | – | – | – | – | ✓ |
| Sèche-cheveux | – | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Linge de maison fourni | – | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
Surface minimale
| Type | 1-2★ | 3-4★ | 5★ |
|---|---|---|---|
| Studio 2 pers. | 12 m² | 14 m² | 17 m² |
| 1 chambre (2 pers.) | 17 m² | 20 m² | 24 m² |
| 2 chambres (4 pers.) | 25 m² | 30 m² | 36 m² |
| 3 chambres (6 pers.) | 35 m² | 42 m² | 50 m² |
5. La procédure de classement étape par étape
Voici les étapes pour faire classer votre meublé de tourisme à Nice.
Étape 1 : Préparer votre logement
- Téléchargez la grille de classement officielle sur Atout France
- Effectuez un auto-diagnostic pour identifier les points à améliorer
- Réalisez les travaux et achats nécessaires
- Constituez un dossier photos de chaque pièce
Étape 2 : Choisir un organisme de classement
- Contactez un organisme accrédité par le COFRAC
- Demandez un devis pour la visite de contrôle
- Comparez les tarifs (150 à 300 € selon la taille)
Étape 3 : La visite de classement
L’organisme envoie un inspecteur qui vérifie sur place :
- Les équipements présents et leur état
- Les surfaces des pièces
- La propreté et l’entretien général
- La conformité aux normes de sécurité
Étape 4 : Obtention du classement
| Étape | Délai |
|---|---|
| Visite de l’inspecteur | 1 à 2 heures |
| Rapport de l’organisme | 1 à 2 semaines |
| Décision de classement | Immédiate si conforme |
| Réception du panonceau | 2 à 4 semaines |
Étape 5 : Déclaration auprès de la mairie
Une fois le classement obtenu, vous devez :
- Mettre à jour votre déclaration en mairie de Nice
- Indiquer le numéro de classement sur vos annonces
- Afficher le panonceau à l’entrée du logement
6. Les organismes de classement agréés
Seuls les organismes accrédités COFRAC peuvent délivrer le classement officiel. Voici les principaux intervenant dans les Alpes-Maritimes.
| Organisme | Zone d’intervention | Contact |
|---|---|---|
| Atout France | National | atout-france.fr |
| Clévacances | National | clevacances.com |
| Gîtes de France 06 | Alpes-Maritimes | gites-de-france-06.fr |
| ANDIISS | National | andiiss.fr |
| Qualitelis | National | qualitelis.fr |
7. Coût et durée du classement
Tarifs indicatifs du classement
| Type de logement | Tarif visite | Panonceau |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 150 – 200 € | 25 – 40 € |
| T2 / T3 | 180 – 250 € | 25 – 40 € |
| T4 et plus / Villa | 250 – 350 € | 25 – 40 € |
Durée de validité
Le classement est valable 5 ans. À l’issue de cette période, vous devez faire renouveler le classement par une nouvelle visite de contrôle.
Retour sur investissement
| Poste | Sans classement | Avec classement 3★ |
|---|---|---|
| Revenus annuels | 25 000 € | 25 000 € |
| Abattement micro-BIC | 50% (12 500 €) | 71% (17 750 €) |
| Base imposable | 12 500 € | 7 250 € |
| Impôt (TMI 30%) | 3 750 € | 2 175 € |
| Économie annuelle | – | 1 575 € |
Avec un coût de classement d’environ 200 €, l’investissement est amorti dès les 2 premiers mois de location.
8. Avantages fiscaux du meublé de tourisme classé
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime fiscal par défaut pour les petits loueurs. Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement majoré.
| Type de location | Plafond CA | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé classique | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71% |
| Chambre d’hôtes | 188 700 € | 71% |
Exemple comparatif d’imposition
| Situation | Non classé | Classé 3★ | Différence |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 40 000 € | 40 000 € | – |
| Abattement | 20 000 € (50%) | 28 400 € (71%) | +8 400 € |
| Base imposable | 20 000 € | 11 600 € | -8 400 € |
| IR (TMI 30%) | 6 000 € | 3 480 € | -2 520 € |
| PS (17,2%) | 3 440 € | 1 995 € | -1 445 € |
| Économie totale | – | – | 3 965 €/an |
9. Spécificités à Nice et zone tendue
Nice est classée en zone tendue, ce qui implique des règles particulières pour la location saisonnière.
Règle des 120 jours et classement
| Situation | Limite annuelle |
|---|---|
| Résidence principale non classée | 120 jours maximum |
| Résidence principale classée | 120 jours maximum |
| Résidence secondaire non classée | Changement d’usage requis |
| Résidence secondaire classée | Pas de limite (avec autorisation) |
Compensation et classement
À Nice, le changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme nécessite une compensation. Le classement peut alléger cette obligation.
| Zone | Non classé | Classé |
|---|---|---|
| Secteur renforcé | 2 m² / 1 m² | 1 m² / 1 m² |
| Reste de Nice | 1 m² / 1 m² | 0,5 m² / 1 m² |
10. FAQ : vos questions sur le meublé de tourisme
Quelle est la différence entre meublé de tourisme et LMNP ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui s’applique à toutes les locations meublées. Le meublé de tourisme est une catégorie d’hébergement touristique avec un classement officiel. Un meublé de tourisme est généralement exploité en LMNP, mais tous les LMNP ne sont pas des meublés de tourisme classés.
Le classement en meublé de tourisme est-il obligatoire ?
Non, le classement en meublé de tourisme n’est pas obligatoire. C’est une démarche volontaire du propriétaire. Cependant, il offre des avantages fiscaux significatifs (abattement 71% vs 50%) et réglementaires (exonération 120 jours pour les résidences secondaires) qui le rendent très intéressant.
Combien de temps dure la procédure de classement ?
La procédure de classement prend généralement 2 à 4 semaines entre la demande et l’obtention du panonceau. La visite de l’inspecteur dure 1 à 2 heures. Le rapport est généralement disponible sous une semaine, et le panonceau est envoyé dans les 2 semaines suivantes.
Que se passe-t-il si mon logement n’obtient pas le classement souhaité ?
Si votre logement n’atteint pas le nombre de points requis pour le classement visé, l’organisme vous propose soit un classement inférieur (si le seuil est atteint), soit une liste des améliorations à réaliser. Vous pouvez alors effectuer les travaux nécessaires et demander une nouvelle visite.
Le classement meublé de tourisme exempte-t-il de la déclaration en mairie ?
Non, le classement et la déclaration en mairie sont deux démarches distinctes et complémentaires. Vous devez déclarer votre meublé de tourisme en mairie de Nice ET faire classer votre logement par un organisme accrédité pour bénéficier des avantages du classement.
Peut-on louer un meublé de tourisme classé toute l’année à Nice ?
Pour une résidence secondaire classée, oui, vous pouvez louer toute l’année sans limitation de jours, sous réserve d’avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage avec compensation. Pour une résidence principale, la limite de 120 jours s’applique même avec le classement.
Quel est le meilleur classement à viser pour mon logement ?
Le classement 3 étoiles offre le meilleur rapport équipements/avantages pour la plupart des logements. Il donne accès à l’abattement 71% et à l’exonération de la limite 120 jours, sans nécessiter d’équipements haut de gamme comme la climatisation obligatoire des 5 étoiles.
Faut-il renouveler le classement chaque année ?
Non, le classement est valable 5 ans. Vous devez cependant maintenir les équipements et le niveau de confort pendant toute cette période. À l’issue des 5 ans, une nouvelle visite de contrôle est nécessaire pour renouveler le classement.
Le panonceau de classement est-il obligatoire ?
L’affichage du panonceau n’est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé. Il valorise votre logement auprès des voyageurs et prouve votre classement officiel. Le panonceau doit être apposé à l’entrée du logement ou dans un lieu visible.
Peut-on cumuler classement meublé de tourisme et label Clévacances ?
Oui, le classement officiel et les labels privés comme Clévacances ou Gîtes de France sont cumulables. Le classement officiel détermine vos avantages fiscaux, tandis que les labels privés offrent une visibilité commerciale supplémentaire et l’accès à leurs réseaux de réservation.
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Conclusion
Le classement en meublé de tourisme est une démarche incontournable pour tout propriétaire souhaitant optimiser sa location saisonnière à Nice. Avec un investissement modeste (150-300 €) et une procédure relativement simple, vous bénéficiez d’avantages considérables :
- Abattement fiscal de 71% au lieu de 50%
- Exonération de la limite des 120 jours pour les résidences secondaires
- Compensation réduite pour le changement d’usage
- Meilleure visibilité commerciale
Pour les propriétaires niçois, le classement 3 étoiles représente généralement le meilleur compromis entre investissement et avantages. N’hésitez pas à contacter LocAzurCasa pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser votre rentabilité locative.
Article mis à jour en janvier 2026. Les critères de classement et avantages fiscaux peuvent évoluer. Consultez Atout France pour les informations officielles les plus récentes.
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