La réglementation de la location courte durée évolue constamment. En 2026, Nice applique des règles strictes pour les propriétaires Airbnb. Voici tout ce que vous devez savoir pour rester en conformité et éviter les sanctions.
Les Règles Fondamentales à Nice en 2026
La ville de Nice a mis en place un cadre réglementaire strict pour encadrer les locations de courte durée. Ces règles visent à préserver l’équilibre entre l’offre touristique et le logement des résidents permanents.
1. Enregistrement Obligatoire en Mairie
Depuis 2019, tout logement proposé en location de courte durée à Nice doit être enregistré auprès de la mairie. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que secondaires.
- Démarche : Téléservice sur nice.fr ou en mairie
- Délai : Numéro attribué sous 15 jours ouvrés
- Validité : Illimitée sauf changement de situation
- Amende : 5 000 € en cas de défaut d’enregistrement
- Obligation : Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces
Ce numéro d’enregistrement est indispensable pour publier légalement votre annonce sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme.
2. Limite des 120 Jours pour les Résidences Principales
Si vous louez votre résidence principale (lieu où vous vivez au moins 8 mois par an), vous êtes limité à 120 jours de location par an. Cette limite est strictement contrôlée par les plateformes qui transmettent automatiquement les données à la mairie.
Au-delà de 120 jours, des sanctions s’appliquent :
- Amende jusqu’à 10 000 €
- Blocage automatique sur les plateformes
- Obligation de régularisation
- Possible requalification en résidence secondaire
3. Changement d’Usage pour les Résidences Secondaires
Pour louer une résidence secondaire sans limite de jours, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage. Nice étant en zone tendue, cette procédure est particulièrement encadrée.
- Demande : Auprès de la Direction de l’Urbanisme
- Compensation obligatoire : Transformation de surface commerciale en logement
- Délai de traitement : 2 à 4 mois
- Coût : Variable selon le bien et la compensation
- Durée : Autorisation permanente attachée au bien
Sans cette autorisation, louer une résidence secondaire plus de 120 jours par an est illégal et expose à des amendes pouvant atteindre 50 000 €.
Loi Le Meur 2024 : Les Impacts à Nice
La loi Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, renforce les pouvoirs des communes et modifie la fiscalité. Voici les mesures applicables à Nice en 2026 :
| Mesure | Application à Nice | Impact |
|---|---|---|
| Quota de meublés touristiques | En cours d’étude | Limitation possible dans certains quartiers |
| Diagnostic énergétique obligatoire | DPE D minimum requis | Interdiction des logements F et G |
| Fiscalité renforcée | Abattement réduit à 30% | Hausse d’impôts pour les non-classés |
| Contrôles renforcés | Équipe dédiée en mairie | Plus de vérifications sur le terrain |
Fiscalité Location Saisonnière 2026
Le régime fiscal des locations meublées touristiques a évolué. Pour une analyse complète, consultez notre guide sur la fiscalité de la location saisonnière en 2026.
Micro-BIC (revenus < 77 700 €)
- Abattement meublés non classés : 30% (contre 50% auparavant)
- Abattement meublés classés : 71% maintenu
- Simplicité : Déclaration simplifiée sur formulaire 2042-C-PRO
Régime Réel
- Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, conciergerie)
- Amortissement du bien immobilier et du mobilier possible
- Recommandé au-delà de 23 000 €/an de revenus ou si charges élevées
Sanctions en Cas de Non-Conformité
La mairie de Nice a renforcé ses contrôles. Voici les sanctions encourues :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Défaut d’enregistrement | 5 000 € |
| Faux numéro d’enregistrement | 12 500 € |
| Dépassement 120 jours (résidence principale) | 10 000 € |
| Location sans changement d’usage (résidence secondaire) | 50 000 € |
| Non-conformité annonce | 12 500 € |
À ces amendes peuvent s’ajouter des astreintes journalières jusqu’à régularisation de la situation.
Comment Rester en Conformité
Étape 1 : Déterminer le Statut de Votre Bien
- Résidence principale : Vous y vivez plus de 8 mois/an → limite 120 jours
- Résidence secondaire : Vous y vivez moins de 8 mois/an → changement d’usage requis
Étape 2 : Effectuer l’Enregistrement
- Rendez-vous sur le téléservice de la mairie de Nice
- Remplissez le formulaire avec les informations du bien
- Obtenez votre numéro d’enregistrement
- Affichez-le sur toutes vos annonces
Étape 3 : Suivre Vos Nuits Louées
- Tenez un décompte précis des nuits louées
- Utilisez les outils de suivi des plateformes
- Anticipez le blocage à 120 jours
Étape 4 : Vérifier Votre DPE
- Faites réaliser un diagnostic énergétique si absent
- Anticipez les travaux si classé E, F ou G
Comment locazurcasa Vous Aide à Rester Conforme
La conformité réglementaire fait partie intégrante de notre service de conciergerie. Découvrez comment choisir une conciergerie Airbnb qui vous accompagne sur ces aspects.
- ✅ Enregistrement mairie : Nous gérons la démarche complète
- ✅ Suivi des 120 jours : Alertes automatiques avant limite
- ✅ Changement d’usage : Accompagnement et conseils
- ✅ Déclarations fiscales : Reporting annuel pour vos impôts
- ✅ Veille réglementaire : Information continue sur les évolutions
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FAQ : réglementation airbnb Nice
Dois-je déclarer mon Airbnb à Nice ?
Oui, l’enregistrement auprès de la mairie de Nice est obligatoire pour tout logement proposé en location de courte durée. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, sous peine d’une amende de 5 000 €.
Puis-je louer plus de 120 jours ma résidence principale ?
Non, la limite de 120 jours est strictement contrôlée et s’applique à toutes les résidences principales. Pour louer davantage, le bien doit être déclaré en résidence secondaire avec une autorisation de changement d’usage.
Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
Les amendes peuvent atteindre 50 000 € en cas de location illégale d’une résidence secondaire sans autorisation. Des astreintes journalières peuvent également s’appliquer jusqu’à régularisation.
Comment obtenir une autorisation de changement d’usage ?
La demande se fait auprès de la Direction de l’Urbanisme de Nice. Elle nécessite généralement une compensation (transformation de surface commerciale en logement). Le délai de traitement est de 2 à 4 mois.
Mon DPE est classé F, puis-je encore louer ?
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Les logements F le seront à partir de 2028. Il est fortement recommandé d’anticiper les travaux de rénovation énergétique pour maintenir votre activité.
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