GUIDE ADMINISTRATIF. Avant de publier votre première annonce sur Airbnb ou Booking, vous devez obligatoirement déclarer votre logement auprès de la mairie de Nice. Cette formalité, souvent méconnue, vous permet d’obtenir le fameux numéro d’enregistrement à 13 caractères. Voici la procédure complète, étape par étape, avec tous les documents nécessaires et les pièges à éviter.
1. Pourquoi la déclaration en mairie est-elle obligatoire à Nice ?
Nice fait partie des communes ayant mis en place un dispositif d’enregistrement obligatoire pour les locations de courte durée. Cette obligation découle de la loi ELAN (2018) et du décret du 1er décembre 2019 applicable à Nice.
L’objectif est triple :
- Contrôler le respect de la limite des 120 jours pour les résidences principales
- Vérifier les autorisations de changement d’usage pour les résidences secondaires
- Assurer la collecte de la taxe de séjour
| 📋 LA DÉCLARATION EN BREF | |
|---|---|
| Obligatoire depuis | 1er décembre 2019 |
| Plateforme officielle | changementdusage.fr/nice |
| Coût | Gratuit |
| Délai d’obtention | 48-72 heures (rés. principale) |
| Résultat | Numéro à 13 caractères |
| Sanction si absente | 5 000 € d’amende |
2. Les différents types de déclarations selon votre situation
Le processus de déclaration diffère selon que vous souhaitez louer votre résidence principale ou votre résidence secondaire.
| Situation | Type de déclaration | Limite de location | Difficulté |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Déclaration simple avec enregistrement | 120 jours/an maximum | ⭐ Facile |
| Résidence secondaire | Déclaration + Autorisation changement d’usage | Illimitée si autorisée | ⭐⭐⭐ Complexe |
| Chambre chez l’habitant | Déclaration simple | Pas de limite | ⭐ Facile |
Définition de la résidence principale
Votre résidence principale est le logement où vous vivez au moins 8 mois par an (soit environ 243 jours). C’est là où vous recevez votre courrier, payez vos impôts et exercez vos activités principales.
Attention : Déclarer un logement comme résidence principale alors qu’il ne l’est pas constitue une fausse déclaration passible de 50 000€ d’amende. La mairie effectue des contrôles croisés avec les services fiscaux.
3. Documents à réunir avant la déclaration
Avant de vous lancer dans la procédure en ligne, préparez les documents suivants (format numérique : PDF, JPG ou PNG) :
| Document | Rés. Principale | Rés. Secondaire | Détails |
|---|---|---|---|
| Pièce d’identité | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | CNI ou passeport valide |
| Titre de propriété | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | Ou attestation notariée |
| Avis de taxe foncière | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | Dernière année |
| Attestation d’assurance | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | PNO ou multirisque habitation |
| Justificatif de domicile | ✅ Obligatoire | ❌ | Facture EDF, avis imposition |
| Règlement de copropriété | Recommandé | Recommandé | Vérifier absence d’interdiction |
| Autorisation changement usage | ❌ | ✅ Obligatoire | À obtenir au préalable |
| Attestation de compensation | ❌ | ✅ Si requise | Transformation local commercial |
Conseils pour préparer vos documents
- Scannez en bonne qualité : les documents doivent être parfaitement lisibles
- Taille maximale : généralement 5 Mo par fichier
- Formats acceptés : PDF (préféré), JPG, PNG
- Nommage clair : « piece_identite.pdf », « taxe_fonciere_2025.pdf »
4. Procédure de déclaration sur le téléservice
Depuis le 6 janvier 2025, toute la procédure se fait en ligne via le téléservice national.
Étape 1 : Accéder au site officiel
Rendez-vous sur : changementdusage.fr/nice
C’est le seul site officiel pour effectuer votre déclaration à Nice. Méfiez-vous des sites tiers qui proposent des services payants.
Étape 2 : Créer votre compte
- Cliquez sur « Créer un compte »
- Renseignez votre email et créez un mot de passe
- Validez votre compte via le lien reçu par email
- Connectez-vous et complétez votre profil (nom, prénom, adresse, téléphone)
Étape 3 : Initier une nouvelle déclaration
- Cliquez sur « Nouvelle déclaration »
- Sélectionnez « Déclaration de meublé de tourisme »
- Choisissez le type : Résidence principale ou Résidence secondaire
Étape 4 : Renseigner les informations du logement
| Champ | Exemple | Conseils |
|---|---|---|
| Adresse complète | 15 rue Masséna, 06000 Nice | Adresse exacte du bien |
| Étage / Porte | 3ème étage, porte 12 | Important pour les immeubles |
| Type de logement | Appartement | Appartement, Maison, Studio |
| Surface habitable | 45 m² | Surface Carrez si dispo |
| Nombre de pièces | 2 | Pièces principales |
| Nombre de lits | 2 | Couchages réels |
| Capacité d’accueil | 4 personnes | Maximum voyageurs |
Étape 5 : Télécharger les justificatifs
Uploadez les documents préparés dans les emplacements dédiés. Vérifiez que chaque fichier est bien chargé avant de passer à l’étape suivante.
Étape 6 : Valider et soumettre
- Vérifiez l’ensemble des informations saisies
- Cochez les cases d’engagement (exactitude des informations, respect de la réglementation)
- Validez définitivement votre déclaration
- Téléchargez le récépissé de dépôt (à conserver précieusement)
5. Déclaration pour une résidence principale
Si vous déclarez votre résidence principale, la procédure est relativement simple :
Ce que vous obtenez
- Un numéro d’enregistrement à 13 caractères
- L’autorisation de louer jusqu’à 120 nuitées par an
- Le blocage automatique sur Airbnb au-delà de 120 jours
Délai d’obtention
Pour une résidence principale avec dossier complet : 48 à 72 heures.
Points d’attention
- Vous devez réellement habiter le logement 8 mois/an minimum
- La mairie peut demander des justificatifs supplémentaires (factures EDF, avis d’imposition)
- Des contrôles sont effectués régulièrement
6. Déclaration pour une résidence secondaire
Pour une résidence secondaire, la procédure est plus complexe car elle nécessite une autorisation préalable de changement d’usage.
Étape préalable : le changement d’usage
À Nice, transformer un logement en meublé de tourisme (résidence secondaire) nécessite :
- Déposer une demande d’autorisation de changement d’usage
- Réaliser une compensation : transformer un local commercial de surface équivalente en logement d’habitation, dans le même secteur
- Obtenir l’autorisation du Conseil Municipal
Coût de la compensation
| Quartier | Coût compensation estimé/m² | T2 de 45m² |
|---|---|---|
| Vieux-Nice | 1 500 – 2 500 € | 67 500 – 112 500 € |
| Promenade | 1 200 – 2 000 € | 54 000 – 90 000 € |
| Port / Carré d’Or | 1 000 – 1 800 € | 45 000 – 81 000 € |
| Libération / Musiciens | 800 – 1 500 € | 36 000 – 67 500 € |
| Nice Nord | 500 – 1 000 € | 22 500 – 45 000 € |
👉 En savoir plus sur la compensation à Nice
Alternative : la location mixte
Pour éviter le changement d’usage, certains propriétaires optent pour la location mixte :
- Bail étudiant de septembre à juin (9-10 mois)
- Location saisonnière en été (juillet-août)
- Pas besoin de compensation
7. Délais de traitement et validation
| Type de demande | Délai standard | Délai si pièces manquantes |
|---|---|---|
| Résidence principale (dossier complet) | 48-72 heures | 1-2 semaines |
| Résidence secondaire (avec autorisation) | 1-2 semaines | 2-4 semaines |
| Demande de changement d’usage | 2-6 mois | 6-12 mois |
Suivi de votre demande
Vous pouvez suivre l’avancement de votre demande directement sur le téléservice, dans la rubrique « Mes demandes ». Vous recevrez également des notifications par email à chaque changement de statut.
8. Que faire après avoir obtenu votre numéro ?
Une fois votre numéro d’enregistrement obtenu, plusieurs étapes restent à accomplir :
1. Afficher le numéro sur vos annonces
Votre numéro doit apparaître sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel, site personnel). Sur Airbnb, renseignez-le dans les paramètres de l’annonce > Réglementations locales.
2. Collecter la taxe de séjour
Sur Airbnb et Booking, la taxe de séjour est collectée automatiquement. Pour les réservations directes, vous devez la collecter et la reverser via le portail de la Métropole.
3. Respecter vos obligations
- Limite des 120 jours (résidence principale)
- Déclaration fiscale des revenus (régime LMNP)
- Assurance adaptée à l’activité de location
- Règlement de copropriété à respecter
9. Sanctions en cas de non-déclaration
Louer sans avoir effectué la déclaration vous expose à des sanctions financières importantes :
| Infraction | Amende | Observations |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration | 5 000 € | Par logement |
| Absence de numéro sur l’annonce | 5 000 € | Par annonce |
| Fausse déclaration (rés. principale) | 50 000 € | + retrait du numéro |
| Location sans autorisation (rés. secondaire) | 50 000 € | + astreinte 1000€/jour |
| Dépassement des 120 jours | 10 000 € | Par an |
La mairie de Nice effectue des contrôles réguliers et a sanctionné plus de 120 propriétaires en 2024 pour un total de plus de 800 000€ d’amendes.
10. FAQ : Vos questions sur la déclaration
Combien coûte la déclaration en mairie ?
La déclaration est entièrement gratuite. Vous n’avez aucun frais à payer pour obtenir votre numéro d’enregistrement. Méfiez-vous des sites qui proposent ce service contre rémunération.
Puis-je commencer à louer avant d’avoir mon numéro ?
Non, officiellement vous devez attendre d’avoir votre numéro. Publier une annonce sans numéro d’enregistrement vous expose à une amende de 5 000€. Faites votre déclaration quelques semaines avant de publier vos annonces.
Ma déclaration peut-elle être refusée ?
Pour une résidence principale, le refus est rare si votre dossier est complet. Pour une résidence secondaire, la demande peut être refusée si vous n’avez pas l’autorisation de changement d’usage ou si la compensation n’est pas valide.
Dois-je renouveler ma déclaration chaque année ?
Non, le numéro d’enregistrement n’expire pas tant que les informations restent exactes. Vous devez cependant mettre à jour votre déclaration en cas de changement (propriétaire, capacité, statut du logement).
Comment prouver que c’est ma résidence principale ?
Les justificatifs acceptés sont : avis d’imposition mentionnant l’adresse, factures de services (EDF, internet) régulières, attestation d’assurance habitation. La mairie peut croiser ces informations avec les services fiscaux.
Que se passe-t-il si je vends mon appartement ?
Le numéro d’enregistrement n’est pas transférable. Si vous vendez, vous devez clôturer votre déclaration. Le nouveau propriétaire devra effectuer sa propre déclaration pour obtenir un nouveau numéro.
Besoin d’aide pour vos démarches ?
LocazurCasa accompagne les propriétaires niçois dans toutes leurs démarches administratives. De la déclaration initiale à l’optimisation de votre location, nous gérons tout pour vous.
Articles connexes
- 🔢 Comment obtenir son numéro d’enregistrement Airbnb
- 📋 Réglementation location saisonnière Nice 2026
- ⏱️ La règle des 120 jours expliquée
- 💰 Rentabilité Airbnb Nice 2026
Article mis à jour le 01/01/2026. Sources : Métropole Nice Côte d’Azur, changementdusage.fr, Légifrance. Procédure décrite à titre informatif.
🏠 Maximisez vos revenus avec LocazurCasa
Découvrez combien votre bien peut rapporter avec notre conciergerie premium à Nice.
Comments