Tous les quartiers de nice ne se valent pas pour la location Airbnb. Entre le Vieux Nice ultra-touristique et les quartiers résidentiels périphériques, les écarts de rentabilité peuvent atteindre 100%. Ce guide analyse quartier par quartier les opportunités et les pièges à éviter pour votre investissement locatif.
Vue d’ensemble du marché Airbnb niçois
Nice est la 2ème destination touristique française après Paris, avec des caractéristiques uniques :
- ✈️ 14 millions de passagers/an à l’aéroport Nice Côte d’Azur
- 🛏️ +15 000 annonces Airbnb actives
- 📈 Taux d’occupation moyen : 65-75% selon le quartier
- 💰 Prix moyen : 95-180€/nuit pour un T2
Le Vieux Nice : le roi de la rentabilité
Caractéristiques
Le Vieux Nice est le quartier historique, avec ses ruelles colorées, son marché aux fleurs et son ambiance provençale authentique.
- 📍 Localisation : Entre la Promenade des Anglais et le Port
- 🏠 Type de biens : Studios et T2 dans immeubles anciens
- 👥 Clientèle : Touristes internationaux, couples, city-breakers
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 85-110€ | 78% | 2 000-2 600€ |
| T2 | 120-160€ | 82% | 3 000-4 000€ |
| T3 | 180-250€ | 75% | 4 000-5 600€ |
Avantages et inconvénients
✅ Avantages :
- Demande touristique maximale toute l’année
- Charme authentique très recherché
- Proximité plages, restaurants, vie nocturne
- Excellent potentiel photos pour les annonces
❌ Inconvénients :
- Prix d’achat élevés (5 000-7 000€/m²)
- Concurrence intense (+2 000 annonces)
- Bruit le soir (ruelles animées)
- Parkings très rares
- Changement d’usage obligatoire et coûteux
💡 Notre avis : Idéal pour les studios et T2. Le charme du quartier justifie des tarifs premium. Attention au bruit pour les appartements donnant sur les ruelles animées.
Le Carré d’Or : le premium absolu
Caractéristiques
Le Carré d’Or est le quartier le plus prestigieux de Nice, entre la Place Masséna et la Promenade des Anglais.
- 📍 Localisation : Zone piétonne centrale
- 🏠 Type de biens : Appartements haussmanniens rénovés
- 👥 Clientèle : Voyageurs d’affaires, couples aisés, touristes premium
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 100-130€ | 80% | 2 400-3 100€ |
| T2 | 140-200€ | 85% | 3 600-5 100€ |
| T3+ | 220-350€ | 78% | 5 200-8 200€ |
Avantages et inconvénients
✅ Avantages :
- Emplacement n°1 de Nice
- Clientèle haut de gamme à fort pouvoir d’achat
- Architecture prestigieuse (belle Époque)
- Commerces de luxe, restaurants gastronomiques
❌ Inconvénients :
- Prix d’achat très élevés (6 000-9 000€/m²)
- Réglementation stricte (zone tendue A)
- Exigences élevées des voyageurs premium
La Promenade des Anglais : vue mer premium
Caractéristiques
Les appartements avec vue mer sur la Promenade sont les plus recherchés de Nice.
- 📍 Localisation : Front de mer, de l’aéroport au Vieux Nice
- 🏠 Type de biens : Appartements avec terrasse/balcon vue mer
- 👥 Clientèle : Touristes internationaux, événements (Carnaval, etc.)
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| T2 vue mer | 180-280€ | 80% | 4 300-6 700€ |
| T3 vue mer | 250-400€ | 75% | 5 600-9 000€ |
💡 Astuce : Pendant le Carnaval de Nice, les appartements avec vue sur le défilé peuvent se louer x3 à x4 le tarif habituel.
Le Port de Nice : authenticité et charme
Caractéristiques
Le quartier du Port offre une ambiance locale et authentique, prisée des voyageurs en quête d’authenticité.
- 📍 Localisation : Autour du port de plaisance
- 🏠 Type de biens : Appartements dans immeubles colorés
- 👥 Clientèle : Voyageurs indépendants, digital nomads, familles
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 65-85€ | 72% | 1 400-1 850€ |
| T2 | 90-130€ | 78% | 2 100-3 000€ |
✅ Avantages : Prix d’achat plus accessibles, ambiance locale, bons restaurants, marché aux puces le week-end.
❌ Inconvénients : Éloigné de la Promenade (15 min à pied), moins « carte postale » que le Vieux Nice.
Cimiez : le calme résidentiel
Caractéristiques
Cimiez est le quartier bourgeois de Nice, connu pour ses arènes romaines et le musée Matisse.
- 📍 Localisation : Colline nord de Nice
- 🏠 Type de biens : Grandes surfaces, villas, appartements standing
- 👥 Clientèle : Familles, séjours longs, retraités
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| T2 | 75-100€ | 65% | 1 500-2 000€ |
| T3+ | 110-160€ | 62% | 2 050-3 000€ |
✅ Avantages : Calme, espaces verts, parking facile, belles prestations.
❌ Inconvénients : Éloigné du centre (transport nécessaire), demande plus faible, saisonnalité marquée.
Libération / Thiers : le quartier émergent
Caractéristiques
Le quartier Libération (autour de la gare) est en pleine transformation, avec le nouveau tramway et des projets urbains.
- 📍 Localisation : Autour de la gare Nice-Ville
- 🏠 Type de biens : T2/T3 dans immeubles rénovés
- 👥 Clientèle : Voyageurs d’affaires, touristes en transit
Chiffres clés
| Type | Prix moyen/nuit | Taux occupation | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 55-75€ | 70% | 1 150-1 575€ |
| T2 | 70-100€ | 75% | 1 575-2 250€ |
✅ Avantages : Prix d’achat attractifs (3 500-4 500€/m²), tramway, potentiel de valorisation.
❌ Inconvénients : Image « moins glamour », certaines rues à éviter, moins touristique.
Tableau comparatif des quartiers
| Quartier | Rendement | Demande | Prix achat | Note |
|---|---|---|---|---|
| Vieux Nice | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | €€€€ | 9/10 |
| Carré d’Or | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | €€€€€ | 9/10 |
| Promenade | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | €€€€€ | 8.5/10 |
| Port | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | €€€ | 8/10 |
| Libération | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | €€ | 7/10 |
| Cimiez | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | €€€ | 6.5/10 |
Nos recommandations selon votre profil
Vous cherchez le meilleur rendement ?
➡️ Vieux Nice ou Port : rapport qualité/prix optimal, demande forte toute l’année.
Vous avez un gros budget ?
➡️ Carré d’Or ou Promenade vue mer : prestige et revenus maximum.
Vous cherchez une plus-value ?
➡️ Libération/Thiers : quartier en transformation, prix encore accessibles.
Vous visez les familles ?
➡️ Cimiez ou Mont Boron : calme, espaces, parking.
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