ANALYSE EXCLUSIVE. Nice, 3ème ville française pour les revenus locatifs saisonniers. Un revenu moyen de 29 000€ brut par an, des taux d’occupation de 75%, mais des disparités considérables selon les quartiers. Nous avons analysé plus de 9 300 annonces et compilé 24 mois de données pour vous livrer l’étude la plus complète sur la rentabilité réelle d’un Airbnb à Nice. Chiffres exclusifs, tableaux comparatifs, calculs nets après charges : tout ce que vous devez savoir avant d’investir.
1. Le marché de la location saisonnière à Nice : les chiffres clés 2026
Nice occupe une position privilégiée sur le marché français de la location saisonnière. Avec plus de 5 millions de touristes par an, un climat exceptionnel (300 jours de soleil), et une situation géographique idéale entre mer et montagne, la capitale de la Côte d’Azur attire les investisseurs du monde entier.
Mais au-delà des apparences, qu’en est-il vraiment de la rentabilité ? Nous avons compilé les données de plus de 9 300 annonces actives sur les principales plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) pour dresser un portrait précis du marché.
| 📊 NICE – INDICATEURS CLÉS 2026 | |
|---|---|
| Revenu annuel moyen | 29 000 € brut |
| Revenu médian | 24 500 € |
| Top 10% des hôtes | 52 000 €+ |
| Tarif moyen par nuit | 111 € |
| Taux d’occupation moyen | 75% |
| Nombre de nuitées moyennes | 261 nuits/an |
| Durée moyenne de séjour | 4,2 nuits |
| Note moyenne | 4,7/5 |
| Annonces actives | 9 300+ |
| Croissance annuelle | +8% |
Point important : l’écart entre revenu moyen (29 000€) et revenu médian (24 500€) révèle une forte disparité. Les 10% des meilleurs hôtes génèrent des revenus près de 2 fois supérieurs à la moyenne, grâce à une optimisation poussée de leur stratégie.
2. Nice vs autres villes françaises : où se situe-t-on ?
Pour comprendre la position de Nice sur le marché national, voici une comparaison avec les principales destinations touristiques françaises :
| Ville | Revenu moyen | Tarif/nuit | Occupation | Classement |
|---|---|---|---|---|
| 🥇 Paris | 42 000 € | 145 € | 68% | #1 |
| 🥈 Cannes | 35 000 € | 155 € | 62% | #2 |
| 🥉 Nice | 29 000 € | 111 € | 75% | #3 |
| Lyon | 22 000 € | 95 € | 72% | #4 |
| Bordeaux | 21 000 € | 92 € | 70% | #5 |
| Marseille | 20 500 € | 88 € | 71% | #6 |
| Toulouse | 18 000 € | 78 € | 69% | #7 |
| Moyenne France | 19 500 € | 85 € | 62% | — |
Ce que révèlent ces chiffres :
- Nice génère 48% de revenus supplémentaires vs la moyenne française
- Le taux d’occupation de Nice (75%) est le plus élevé de France, devant Paris (68%)
- Cannes offre un tarif/nuit plus élevé mais une occupation moindre (saisonnalité liée aux congrès)
- Le rapport tarif/occupation fait de Nice l’une des destinations les plus équilibrées
3. Revenus par quartier à Nice : les écarts peuvent atteindre 50%
La localisation est le facteur n°1 de rentabilité à Nice. Un même appartement peut générer des revenus radicalement différents selon son quartier. Voici notre analyse détaillée des 12 principaux quartiers niçois :
| Quartier | Revenu annuel | Tarif/nuit | Occupation | Prix m² achat | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 Mont Boron | 36 000 € | 145 € | 68% | 6 800 € | 8,8% |
| 🥈 Vieux-Nice | 33 500 € | 125 € | 73% | 5 500 € | 10,1% |
| 🥉 Promenade des Anglais | 32 000 € | 130 € | 67% | 6 200 € | 8,6% |
| Carré d’Or | 31 000 € | 120 € | 71% | 5 800 € | 8,9% |
| Port / Garibaldi | 28 500 € | 105 € | 74% | 4 800 € | 9,9% |
| Musiciens | 27 000 € | 100 € | 74% | 4 500 € | 10,0% |
| Jean Médecin | 26 000 € | 98 € | 73% | 4 200 € | 10,3% |
| Libération | 25 000 € | 95 € | 72% | 4 000 € | 10,4% |
| Cimiez | 24 000 € | 90 € | 73% | 4 600 € | 8,7% |
| Riquier | 22 000 € | 85 € | 71% | 3 500 € | 10,5% |
| Saint-Roch | 21 000 € | 82 € | 70% | 3 200 € | 10,9% |
| Nice Nord | 18 000 € | 72 € | 68% | 2 800 € | 10,7% |
Analyse des quartiers premium
Mont Boron : Le quartier le plus prestigieux de Nice, prisé pour ses villas avec vue mer panoramique. Clientèle haut de gamme, familles aisées. Revenus élevés mais prix d’achat conséquents. Idéal pour les biens d’exception.
Vieux-Nice : Le cœur historique offre le meilleur rapport rendement/charme. Très forte demande toute l’année, clientèle internationale. Attention : réglementation stricte et nuisances sonores potentielles.
Promenade des Anglais : L’emblème de Nice. Vue mer garantie pour les étages élevés. Forte demande mais copropriétés parfois contraignantes. Clientèle événementielle (Carnaval, Prom’Party).
Les quartiers à fort potentiel
Port / Garibaldi : Quartier en pleine gentrification, excellent compromis entre accessibilité et rentabilité. Clientèle jeune, vie nocturne, proximité Vieux-Nice.
Libération / Jean Médecin : Quartiers centraux avec le meilleur rendement brut (>10%). Prix d’achat raisonnables, excellente desserte tramway, marché quotidien.
« Notre recommandation pour un premier investissement : le quartier des Musiciens ou Libération. Un bon T2 à 200 000€ peut générer 25 000€ brut/an, soit 12,5% de rendement brut. Après charges, comptez 8-9% net. »
— Équipe investissement LocazurCasa
4. Rentabilité par type de bien : du studio au T4+
Le type de logement influence directement votre rentabilité. Voici les performances observées à Nice par catégorie de bien :
| Type de bien | Revenu annuel | Tarif/nuit | Occupation | Investissement moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (18-25m²) | 18 000 € | 72 € | 69% | 140 000 € | 12,9% |
| T1 (25-35m²) | 22 000 € | 88 € | 68% | 180 000 € | 12,2% |
| T2 (35-50m²) | 28 000 € | 108 € | 71% | 260 000 € | 10,8% |
| T3 (55-75m²) | 34 000 € | 135 € | 69% | 400 000 € | 8,5% |
| T4+ (80m²+) | 42 000 € | 175 € | 66% | 550 000 € | 7,6% |
Constats importants :
- Les studios offrent le meilleur rendement brut (12,9%) mais impliquent un turnover élevé
- Les T2 représentent le meilleur compromis : forte demande, rendement honorable, gestion plus simple
- Les T3+ séduisent les familles : séjours plus longs, moins de ménage, revenus plus stables
- Le rendement brut diminue avec la taille du bien, mais le revenu absolu augmente
5. Les charges réelles à déduire : du brut au net
Le revenu brut ne représente pas ce que vous gardez réellement en poche. Voici toutes les charges à prévoir pour calculer votre rentabilité nette réelle :
| Poste de charge | % du revenu brut | Exemple (29 000€) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Commission plateforme | 3-15% | 870 – 4 350 € | Airbnb 3%, Booking 15% |
| Ménage | 10-15% | 2 900 – 4 350 € | 45-70€/rotation selon surface |
| Linge & consommables | 3-5% | 870 – 1 450 € | Draps, serviettes, produits |
| Assurance PNO + RC | 1-2% | 290 – 580 € | Obligatoire, env. 300-500€/an |
| Taxe de séjour | 4-8% | 1 160 – 2 320 € | 2,53€/nuit/personne à Nice |
| Entretien & réparations | 3-5% | 870 – 1 450 € | Usure, petites réparations |
| Comptabilité | 2-3% | 580 – 870 € | Expert-comptable recommandé |
| Conciergerie | 18-25% | 5 220 – 7 250 € | Si gestion déléguée |
| TOTAL SANS conciergerie | 26-53% | 7 540 – 15 370 € | Gestion autonome |
| TOTAL AVEC conciergerie | 44-78% | 12 760 – 22 620 € | Gestion déléguée |
Calcul du revenu net réel
Pour un bien générant 29 000€ brut/an (moyenne Nice) :
- Gestion autonome optimisée : 29 000€ – 8 500€ = 20 500€ net (71%)
- Gestion autonome standard : 29 000€ – 12 000€ = 17 000€ net (59%)
- Gestion déléguée (conciergerie) : 29 000€ – 17 000€ = 12 000€ net (41%)
👉 Notre conseil : la gestion autonome est rentable si vous avez du temps et êtes réactif. Sinon, une conciergerie professionnelle peut optimiser vos revenus et compenser partiellement ses frais.
6. Saisonnalité à Nice : revenus mois par mois
Contrairement à d’autres destinations, Nice bénéficie d’une saisonnalité relativement équilibrée grâce à son climat et ses événements. Voici la répartition mensuelle des revenus :
| Mois | % du revenu annuel | Revenu estimé (base 29k€) | Tarif moyen | Occupation | Événement majeur |
|---|---|---|---|---|---|
| Janvier | 4% | 1 160 € | 75 € | 55% | — |
| Février | 8% | 2 320 € | 150 € | 85% | 🎭 Carnaval de Nice |
| Mars | 5% | 1 450 € | 85 € | 60% | — |
| Avril | 7% | 2 030 € | 100 € | 70% | Pâques |
| Mai | 9% | 2 610 € | 180 € | 80% | 🏎️ GP Monaco |
| Juin | 10% | 2 900 € | 130 € | 78% | — |
| Juillet | 15% | 4 350 € | 180 € | 90% | 🎷 Nice Jazz Festival |
| Août | 16% | 4 640 € | 200 € | 95% | Haute saison |
| Septembre | 10% | 2 900 € | 120 € | 80% | — |
| Octobre | 6% | 1 740 € | 90 € | 65% | — |
| Novembre | 4% | 1 160 € | 70 € | 50% | — |
| Décembre | 6% | 1 740 € | 100 € | 60% | 🎄 Fêtes / Nouvel An |
Observations clés :
- Juillet-Août concentrent 31% des revenus annuels
- Février (Carnaval) et Mai (GP Monaco) sont les mois les plus rentables hors été
- La basse saison (Nov-Jan) représente seulement 14% des revenus
- Une stratégie de pricing dynamique peut augmenter les revenus de 15-25%
7. Impact des événements majeurs sur vos revenus
Nice et la Côte d’Azur accueillent des événements internationaux qui peuvent multiplier vos tarifs par 2 à 5. Voici les dates à ne pas manquer en 2026 :
| Événement | Dates 2026 | Impact tarif | Réservation anticipée | Stratégie |
|---|---|---|---|---|
| 🎭 Carnaval de Nice | 14-28 février | ×2 à ×3 | 2-3 mois | Durée min 3 nuits |
| 🏎️ Grand Prix Monaco | 21-24 mai | ×3 à ×5 | 4-6 mois | Durée min 4 nuits |
| 🎬 Festival de Cannes | 13-24 mai | ×2 à ×4 | 3-5 mois | Pro + presse |
| 🎷 Nice Jazz Festival | 17-21 juillet | ×1.5 à ×2 | 2-3 mois | Pack festival |
| 🎆 14 juillet / 15 août | 14/07 & 15/08 | ×1.5 à ×2 | 1-2 mois | Nuit minimum |
| 🎄 Nouvel An | 28/12 – 02/01 | ×2 | 2-3 mois | Durée min 4 nuits |
Conseil LocazurCasa : pendant le GP Monaco, un T2 Nice Port peut se louer 800-1 200€/nuit vs 110€ en temps normal. Mais attention à la réglementation des 120 jours !
8. Trois cas pratiques détaillés
Cas n°1 : Studio Libération (investisseur débutant)
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Surface | 22 m² |
| Prix d’achat | 125 000 € |
| Travaux + ameublement | 15 000 € |
| Investissement total | 140 000 € |
| Revenu brut annuel | 17 500 € |
| Charges (gestion autonome) | 5 250 € (30%) |
| Revenu net | 12 250 € |
| Rendement net | 8,75% |
Cas n°2 : T2 Vieux-Nice (investisseur intermédiaire)
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Surface | 42 m² |
| Prix d’achat | 230 000 € |
| Travaux + ameublement | 25 000 € |
| Investissement total | 255 000 € |
| Revenu brut annuel | 33 000 € |
| Charges (conciergerie 20%) | 13 200 € (40%) |
| Revenu net | 19 800 € |
| Rendement net | 7,76% |
Cas n°3 : T3 Mont Boron (investisseur premium)
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Surface | 72 m² + terrasse vue mer |
| Prix d’achat | 520 000 € |
| Travaux + ameublement luxe | 45 000 € |
| Investissement total | 565 000 € |
| Revenu brut annuel | 48 000 € |
| Charges (conciergerie premium) | 21 600 € (45%) |
| Revenu net | 26 400 € |
| Rendement net | 4,67% |
Conclusion des cas pratiques : le rendement net diminue avec le niveau de gamme, mais le revenu absolu et la valorisation patrimoniale augmentent. Choix selon votre stratégie (cash-flow vs patrimoine).
9. Les 7 leviers pour optimiser votre rentabilité
Les meilleurs hôtes de Nice gagnent 80% de plus que la moyenne. Voici leurs secrets :
1. pricing dynamique intelligent
Adaptez vos tarifs en temps réel selon la demande. Utilisez des outils comme PriceLabs, Wheelhouse ou Beyond Pricing. Impact : +15 à 25% de revenus.
2. Photos professionnelles
Les annonces avec photos pro génèrent 40% de réservations supplémentaires. Investissement : 200-400€ pour un shooting complet.
3. Titre et description optimisés
Incluez les mots-clés recherchés : « Vue mer », « Climatisation », « Proche plage », « Parking ».
4. Multi-plateforme
Ne vous limitez pas à Airbnb. Booking, Abritel, votre propre site : chaque canal ajoute 10-20% de visibilité.
5. Réactivité maximale
Répondez en moins de 1h. Les hôtes réactifs obtiennent +12% de réservations et le badge Superhost.
6. Avis 5 étoiles
Visez l’excellence : kit de bienvenue, guide local personnalisé, petites attentions. Chaque étoile supplémentaire = +5% de tarif accepté.
7. Durée minimum stratégique
En haute saison, imposez 3-7 nuits minimum. Moins de rotations = moins de ménage = plus de marge.
10. FAQ : Vos 10 questions sur la rentabilité Airbnb à Nice
Combien rapporte un T2 en location saisonnière à Nice ?
Un T2 bien situé (Vieux-Nice, Port, Promenade) génère en moyenne 28 000 à 33 000€ brut par an. Après déduction des charges (30-45%), le revenu net se situe entre 15 000 et 23 000€. Le rendement brut moyen est de 10-11%, le rendement net de 6-8% selon la gestion.
Est-ce plus rentable que la location classique ?
Oui, généralement 2 à 3 fois plus rentable. Un T2 loué 1 200€/mois en bail classique rapporte 14 400€/an. Le même bien en saisonnier peut atteindre 28 000-32 000€ brut. Mais attention aux charges plus élevées et à la gestion plus chronophage.
Quel est le meilleur quartier pour investir à Nice ?
Le Vieux-Nice et le quartier du Port offrent le meilleur rapport rendement/demande. Pour un premier investissement, Libération et les Musiciens proposent des prix d’entrée plus accessibles avec des rendements supérieurs à 10%.
Quelles sont les charges à prévoir ?
Comptez 25 à 40% du revenu brut en gestion autonome : commissions plateformes (3-15%), ménage (10-15%), consommables (3-5%), assurance (1-2%), taxe de séjour (4-8%), entretien (3-5%). Avec une conciergerie, ajoutez 18-25%.
Combien de nuits dois-je louer pour être rentable ?
Le seuil de rentabilité dépend de vos charges fixes. En moyenne, comptez 150-180 nuitées/an pour couvrir toutes vos charges et commencer à dégager un bénéfice net.
Puis-je louer toute l’année à Nice ?
Pour une résidence principale, vous êtes limité à 120 nuitées/an. Pour une résidence secondaire, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation, ce qui permet alors de louer sans limite. Voir la réglementation complète
Faut-il passer par une conciergerie ?
Une conciergerie prend 18-25% de commission mais peut optimiser vos revenus de 10-15% grâce au pricing dynamique et à sa réactivité. Recommandé si vous manquez de temps ou êtes éloigné géographiquement.
Quel est le tarif optimal pour mon bien ?
Le tarif dépend de nombreux facteurs : localisation, surface, équipements, saison, événements. En moyenne à Nice : 70-90€/nuit pour un studio, 100-130€ pour un T2, 130-180€ pour un T3. Utilisez les outils de pricing dynamique pour optimiser.
Comment maximiser mon taux d’occupation ?
Photos professionnelles, réponses rapides, flexibilité sur les dates, multi-plateforme et excellent service client sont les clés. Les Superhosts Airbnb affichent 20% d’occupation supplémentaire.
Nice reste-t-il rentable avec la nouvelle réglementation ?
Oui, Nice reste très rentable malgré le renforcement de la réglementation. La demande touristique est structurellement forte (5M+ visiteurs/an) et les tarifs restent élevés. La clé : respecter scrupuleusement les règles pour éviter les amendes qui peuvent atteindre 50 000€.
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Article mis à jour le 01/01/2026. Sources : AirDNA, Inside Airbnb, Notaires de France, analyses LocazurCasa. Les chiffres présentés sont des moyennes qui peuvent varier selon les caractéristiques spécifiques de chaque bien.
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