Réglementation Airbnb Nice 2026 : Tout ce que les Propriétaires Doivent Savoir

La réglementation Airbnb à Nice s’est considérablement durcie ces dernières années. En 2026, les propriétaires doivent naviguer dans un cadre juridique complexe sous peine de sanctions pouvant atteindre 50 000€ d’amende. Ce guide complet vous explique toutes les règles à respecter pour louer en toute légalité.

Le cadre légal de la location saisonnière à Nice

Nice applique une réglementation stricte encadrée par plusieurs textes :

• 📜 Loi ALUR (2014) – Encadrement national
• 📜 Loi ELAN (2018) – Renforcement des contrôles
• 📜 Arrêté municipal de Nice – Règles locales spécifiques
• 📜 PLU métropolitain – Zonage et changement d’usage

L’enregistrement obligatoire en mairie

Depuis 2019, tout meublé de tourisme à Nice doit être enregistré auprès de la mairie. Cette obligation concerne :

• ✅ Les résidences principales louées occasionnellement
• ✅ Les résidences secondaires
• ✅ Les investissements locatifs dédiés à la location courte durée

Comment obtenir son numéro d’enregistrement ?

La procédure se fait en ligne sur le site de la Ville de Nice :

1. Créer un compte sur nice.fr/teleservices
2. Remplir le formulaire CERFA n°14004*04
3. Joindre les justificatifs :
   • Justificatif d’identité
   • Justificatif de propriété ou bail
   • Attestation sur l’honneur de résidence principale (si applicable)
4. Recevoir son numéro sous 15 jours

Ce numéro à 13 caractères doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.).

⚠️ Attention : Louer sans numéro d’enregistrement expose à une amende de 5 000€.

La règle des 120 jours pour les résidences principales

Si vous louez votre résidence principale (le logement où vous vivez au moins 8 mois/an), vous êtes limité à 120 nuits par an.

Comment fonctionne le compteur ?

• 📅 Le compteur se remet à zéro au 1er janvier de chaque année
• 📊 Airbnb transmet automatiquement les données à la mairie
• 🔒 Au-delà de 120 nuits, votre annonce est bloquée automatiquement

Exceptions à la règle des 120 jours

Vous pouvez dépasser les 120 jours si :

• ✅ Vous êtes absent pour obligation professionnelle (mutation, mission longue)
• ✅ Vous avez un problème de santé nécessitant un éloignement
• ✅ Cas de force majeure documenté

Dans ces cas, une demande de dérogation doit être faite en mairie avec justificatifs.

Le changement d’usage : obligatoire pour les résidences secondaires

C’est LE point crucial pour les investisseurs. À Nice, louer une résidence secondaire en courte durée nécessite une autorisation de changement d’usage.

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

Il s’agit de transformer officiellement un logement d’habitation en « meublé de tourisme ». Cette procédure :

• 📋 Est obligatoire dans toute la commune de Nice
• ⏰ Est valable pour une durée limitée (renouvelable)
• 🔄 Implique souvent une compensation

Le système de compensation à Nice

Nice applique le principe de compensation : pour chaque m² transformé en meublé touristique, vous devez :

• Option 1 : Transformer un local commercial en logement (même surface)
• Option 2 : Acheter des « droits de commercialité » auprès de propriétaires
• Option 3 : Payer une compensation financière à la ville

Coût estimé : entre 800€ et 1 500€/m² selon le quartier.

Les zones de Nice et leurs règles

Zone	Quartiers	Compensation
Zone tendue A	Vieux Nice, Carré d’Or, Port	Obligatoire (1 pour 1)
Zone tendue B	Libération, Musiciens, Cimiez	Obligatoire (modulée)
Zone non tendue	Quartiers périphériques	Simplifiée

La taxe de séjour : collecte et reversement

En tant que loueur, vous êtes collecteur de la taxe de séjour pour le compte de la Métropole Nice Côte d’Azur.

Montants 2025-2026

Type de logement	Taxe/personne/nuit
Meublé 1-2 étoiles	0,80€
Meublé 3 étoiles	1,10€
Meublé 4 étoiles	1,50€
Meublé 5 étoiles / Palace	3,00€
Meublé non classé	5% du prix HT/nuit

Collecte automatique via Airbnb

Bonne nouvelle : Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour pour Nice depuis 2019. Elle est ajoutée au prix affiché et reversée directement à la métropole.

⚠️ Attention : pour les réservations directes ou via d’autres plateformes, vous devez collecter et reverser vous-même la taxe.

Les sanctions en cas de non-respect

La Ville de Nice a renforcé ses contrôles. Voici les sanctions encourues :

Infraction	Amende
Absence de numéro d’enregistrement	5 000€
Fausse déclaration de résidence principale	10 000€
Dépassement des 120 jours (RP)	10 000€
Location sans changement d’usage (RS)	50 000€ + astreinte
Non-reversement taxe de séjour	12 500€

📢 À savoir : La mairie de Nice a créé une cellule dédiée au contrôle des meublés touristiques. Plus de 500 contrôles sont effectués chaque année.

Les obligations de sécurité

Au-delà des formalités administratives, des obligations de sécurité s’imposent :

Équipements obligatoires

• 🔥 Détecteur de fumée (DAAF) – Obligatoire depuis 2015
• 🧯 Extincteur – Recommandé
• 📋 Affichage des consignes de sécurité
• 🚪 Plan d’évacuation visible

Diagnostic obligatoires

• ⚡ DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
• 🔌 Diagnostic électrique (si installation > 15 ans)
• 🔥 Diagnostic gaz (si installation > 15 ans)

Comment rester en conformité : notre checklist

Voici la checklist complète pour louer légalement à Nice :

• ☐ Numéro d’enregistrement obtenu et affiché
• ☐ Statut du bien clarifié (RP ou RS)
• ☐ Changement d’usage obtenu (si RS)
• ☐ Compteur 120 jours suivi (si RP)
• ☐ Taxe de séjour collectée et reversée
• ☐ Détecteur de fumée installé
• ☐ Diagnostics à jour
• ☐ Assurance adaptée à la location saisonnière

LocazurCasa : votre partenaire conformité

Chez LocazurCasa, nous accompagnons les propriétaires dans toutes leurs démarches réglementaires :

• 📋 Audit de conformité gratuit de votre situation
• 📝 Accompagnement pour l’enregistrement en mairie
• 🏛️ Assistance pour le changement d’usage
• 📊 Suivi automatique des 120 jours
• 💶 Gestion de la taxe de séjour

💡 Notre engagement : 100% de nos propriétaires sont en conformité avec la réglementation niçoise.

Conclusion : anticiper pour louer sereinement

La réglementation airbnb à Nice est stricte mais parfaitement gérable si vous anticipez. Les propriétaires qui respectent les règles peuvent louer en toute tranquillité et éviter les mauvaises surprises.

Besoin d’aide pour vos démarches ? Contactez locazurcasa pour un accompagnement personnalisé.