GUIDE COMPLET 2026. Avec plus de 9 300 locations saisonnières actives et une réglementation qui se durcit chaque année, Nice impose des règles strictes aux propriétaires. Enregistrement obligatoire, limite des 120 jours (réduite à 90 en 2026), quotas par quartier, amendes jusqu’à 100 000€… Ce guide exhaustif vous explique tout ce que vous devez savoir pour louer en toute légalité.
Sommaire de ce guide
- Pourquoi Nice réglemente les locations saisonnières
- L’enregistrement obligatoire : démarches et documents
- Louer sa résidence principale : la règle des 90 jours
- Louer sa résidence secondaire : autorisation et compensation
- Nouveauté 2026 : les quotas par quartier
- Sanctions et amendes : ce que vous risquez
- Obligation DPE : les nouvelles exigences énergétiques
- Location saisonnière et copropriété
- FAQ : 10 questions fréquentes
Pourquoi Nice réglemente strictement les locations saisonnières
Nice accueille chaque année plus de 10 millions de visiteurs, ce qui en fait la 2ème destination touristique de France après Paris. Cette attractivité a entraîné une explosion des locations de courte durée, avec des conséquences directes sur le marché immobilier local.
Face à la pénurie de logements pour les résidents permanents et à la hausse des loyers (+15% en 5 ans dans certains quartiers), la Métropole Nice Côte d’Azur a progressivement mis en place un cadre réglementaire parmi les plus stricts de France.
| Indicateur | Chiffre | Impact |
|---|---|---|
| Locations saisonnières actives | 9 300+ | Pression sur le parc locatif |
| Visiteurs annuels | 10+ millions | Demande touristique forte |
| Hausse des loyers (5 ans) | +15% | Difficulté d’accès au logement |
| Logements retirés du marché classique | ~5 000 | Raréfaction de l’offre |
Les étapes du durcissement réglementaire
- 2017 : Première obligation de déclaration en mairie
- 2019 : Numéro d’enregistrement obligatoire sur les annonces
- 2020 : Transmission automatique des données par les plateformes
- 2024 : Loi du 19 novembre renforçant les sanctions
- 2025 : Réduction de 120 à 90 jours pour les résidences principales
- 2026 : Instauration de quotas par quartier
L’enregistrement obligatoire : la première étape indispensable
Depuis le 1er décembre 2019, tout propriétaire souhaitant proposer son logement en location saisonnière à Nice doit obtenir un numéro d’enregistrement. Cette obligation s’applique sans exception, que vous louiez votre résidence principale ou secondaire, même pour quelques nuits par an.
Comment obtenir votre numéro d’enregistrement
Depuis le 6 janvier 2025, la procédure est entièrement dématérialisée via le portail national :
- Accédez au portail : changementdusage.fr/nice
- Créez votre compte avec FranceConnect ou identifiants classiques
- Renseignez votre identité : nom, prénom, adresse, téléphone, email
- Décrivez le logement : adresse exacte, étage, surface, nombre de pièces
- Précisez le statut : résidence principale ou secondaire
- Indiquez la capacité : nombre maximum de voyageurs
- Joignez les justificatifs : voir tableau ci-dessous
- Validez et recevez votre numéro sous 48-72h
Documents requis pour l’enregistrement
| Document | Résidence principale | Résidence secondaire | Format accepté |
|---|---|---|---|
| Pièce d’identité | ✓ Obligatoire | ✓ Obligatoire | PDF, JPG (< 5 Mo) |
| Titre de propriété | ✓ Obligatoire | ✓ Obligatoire | |
| Taxe foncière | ✓ Obligatoire | ✓ Obligatoire | |
| Attestation d’assurance | ✓ Obligatoire | ✓ Obligatoire | |
| Justificatif de domicile | ✓ Obligatoire | Non requis | PDF (< 3 mois) |
| Avis d’imposition | Recommandé | ✓ Obligatoire | |
| DPE (A à E) | ✓ Obligatoire | ✓ Obligatoire | PDF (< 10 ans) |
Format du numéro d’enregistrement
Le numéro d’enregistrement niçois se compose de 13 caractères au format suivant :
060880XXXXXXX- 06 : Code département (Alpes-Maritimes)
- 088 : Code commune INSEE (Nice)
- 0 : Type de déclaration
- XXXXXXX : Numéro unique attribué
Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme utilisée (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Son absence vous expose à une amende de 5 000€.
Louer sa résidence principale : la nouvelle règle des 90 jours
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an (soit environ 240 jours). C’est l’adresse figurant sur votre déclaration d’impôts et vos documents officiels.
Changement majeur 2025-2026 : de 120 à 90 jours
Jusqu’en 2024, la limite était de 120 jours par an conformément à la loi nationale. Mais la délibération du conseil municipal n°1.6 du 23 mai 2025 a réduit cette limite à 90 jours maximum à Nice.
| Année | Limite résidence principale | Base légale |
|---|---|---|
| Avant 2025 | 120 jours/an | Loi ELAN nationale |
| 2025 | 90 jours/an | Délibération municipale Nice |
| 2026+ | 90 jours/an | Maintien de la restriction locale |
« La réduction à 90 jours vise à limiter la transformation de résidences principales en quasi-meublés touristiques. Certains propriétaires déclaraient leur bien en résidence principale tout en l’occupant rarement, ce qui faussait le marché. »
— Service Urbanisme, Métropole Nice Côte d’Azur
Comment le décompte est-il contrôlé ?
Le contrôle s’effectue de manière automatique grâce à la transmission obligatoire des données par les plateformes :
- Airbnb, Booking, Abritel transmettent chaque mois le nombre de nuitées réservées par logement
- Les données sont croisées automatiquement avec votre numéro d’enregistrement
- À 80 jours, vous recevez une alerte de la plateforme
- À 90 jours, vos dates sont bloquées jusqu’au 1er janvier suivant
Attention : le cumul s’applique sur toutes les plateformes combinées. Si vous louez 50 nuits sur Airbnb et 45 sur Booking, vous avez atteint 95 nuits et êtes en infraction.
Louer sa résidence secondaire : autorisation et compensation
Pour une résidence secondaire, les règles sont radicalement différentes et beaucoup plus contraignantes. Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avant de pouvoir louer légalement.
Le principe de la compensation
À Nice, le changement d’usage d’un logement en meublé touristique est soumis à compensation. Concrètement, vous devez transformer un local commercial de surface équivalente en logement d’habitation, dans le même secteur géographique.
| Type d’autorisation | Compensation | Durée | Conditions |
|---|---|---|---|
| 1ère demande (personne physique) | Non obligatoire | 6 ans max | 1 seul bien par foyer fiscal |
| 2ème bien ou personne morale | Obligatoire | Variable | Local commercial → habitation |
| Secteurs sous quota (2026) | Obligatoire | 3 ans | Dépôt en février uniquement |
Procédure de demande d’autorisation
- Vérifiez votre éligibilité : 1 seule autorisation sans compensation par foyer fiscal
- Constituez votre dossier : formulaire CERFA, justificatifs, DPE
- Déposez en ligne sur changementdusage.fr/nice
- Attendez l’instruction : 2 à 4 mois selon le secteur
- Recevez la décision : autorisation ou refus motivé
L’autorisation est nominative (attachée au propriétaire, pas au bien), temporaire (3 à 6 ans), non renouvelable et non cessible en cas de vente.
Nouveauté 2026 : les quotas par quartier
À partir du 1er janvier 2026, Nice instaure un système de quotas annuels pour les autorisations de changement d’usage dans les quartiers les plus touristiques.
Les 4 secteurs concernés
| Secteur | Quota annuel | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Vieux-Nice | 150 | Forte pression touristique, patrimoine |
| Riquier / Port / Mont-Boron | 180 | Quartiers en développement |
| Centre-Ville (Masséna, Carré d’Or) | 200 | Zone commerciale et touristique |
| Ouest (Promenade, Californie) | 141 | Secteur balnéaire prisé |
| TOTAL | 671 | Maximum annuel pour Nice |
Nouvelle procédure de dépôt
Dans ces 4 secteurs, les demandes d’autorisation ne peuvent être déposées que pendant le mois de février de chaque année. Une commission examine ensuite les dossiers et attribue les autorisations dans la limite du quota.
- Février : fenêtre de dépôt des dossiers
- Mars-Avril : instruction des demandes
- Mai : notification des décisions
- Juin : début possible de l’activité
En cas de demandes supérieures au quota, les dossiers sont classés par ordre de complétude et de date de dépôt. Les dossiers non retenus sont automatiquement reportés à l’année suivante.
Sanctions et amendes : ce que vous risquez
Le non-respect de la réglementation expose à des sanctions financières lourdes, renforcées par la loi du 19 novembre 2024.
| Infraction | Amende | Commentaire |
|---|---|---|
| Absence de numéro d’enregistrement | 5 000 € | Par annonce, par infraction |
| Faux numéro d’enregistrement | 12 500 € | Par annonce |
| Dépassement des 90 jours (rés. principale) | 15 000 € | + blocage des plateformes |
| Location sans autorisation (rés. secondaire) | 50 000 € | + astreinte 1 000 €/jour |
| Fausse déclaration de résidence principale | 50 000 € | Requalification en secondaire |
| Infraction grave / récidive | 100 000 € | Loi du 19 novembre 2024 |
Comment les contrôles sont-ils effectués ?
La Métropole Nice Côte d’Azur dispose de plusieurs moyens de contrôle :
- Transmission automatique des données par Airbnb, Booking, Abritel
- Agents assermentés effectuant des contrôles sur le terrain
- Signalements des copropriétés et des voisins
- Croisement fiscal avec les déclarations de revenus
- Veille des annonces en ligne par des outils automatisés
Obligation DPE : les nouvelles exigences énergétiques
Depuis 2024, la location saisonnière est soumise à des obligations de performance énergétique qui vont se renforcer progressivement.
| Date | Classes DPE autorisées | Classes interdites |
|---|---|---|
| 2024 | A, B, C, D, E | F, G |
| 2028 | A, B, C, D, E | F, G (renforcé) |
| 2034 | A, B, C, D | E, F, G |
Un DPE en cours de validité (moins de 10 ans) est désormais obligatoire pour obtenir ou renouveler votre enregistrement. Les logements classés F ou G ne peuvent plus être proposés en location saisonnière.
Location saisonnière et copropriété : les nouvelles règles
La loi du 19 novembre 2024 a également renforcé les droits des copropriétés face aux locations saisonnières.
Vos obligations en copropriété
- Information obligatoire : vous devez notifier le syndic de votre activité de location
- Vérification du règlement : certains interdisent explicitement les locations courte durée
- Vote simplifié : la copropriété peut désormais interdire les locations à la majorité simple (au lieu des 2/3)
Avant de vous lancer, vérifiez systématiquement votre règlement de copropriété. La clause d’habitation bourgeoise peut restreindre les usages commerciaux, et la location saisonnière peut être considérée comme telle.
FAQ : 10 questions fréquentes sur la réglementation à Nice
1. Puis-je louer mon appartement sur Airbnb à Nice sans autorisation ?
Non. Tout logement proposé en location saisonnière à Nice doit être enregistré auprès de la mairie. Si c’est votre résidence principale, vous pouvez louer jusqu’à 90 jours/an après simple enregistrement. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est obligatoire.
2. Comment prouver que c’est ma résidence principale ?
Votre résidence principale est celle où vous vivez au moins 8 mois par an. Elle doit correspondre à l’adresse de votre avis d’imposition, de votre carte grise, et de vos factures d’énergie. En cas de contrôle, ces documents peuvent être demandés.
3. La règle des 90 jours s’applique-t-elle par plateforme ou au total ?
Au total, toutes plateformes confondues. Les données d’Airbnb, Booking, Abritel et autres sont consolidées. 50 nuits sur Airbnb + 50 sur Booking = 100 nuits = dépassement de la limite de 90 jours.
4. Que se passe-t-il si je dépasse les 90 jours ?
Vous risquez une amende de 15 000€. De plus, les plateformes bloquent automatiquement vos réservations lorsque vous atteignez la limite. Tout dépassement est signalé à la mairie.
5. Comment obtenir une autorisation pour ma résidence secondaire ?
Vous devez déposer une demande sur changementdusage.fr/nice. Pour une première demande sans compensation, l’autorisation est accordée pour 6 ans maximum. Dans les secteurs sous quota (Vieux-Nice, Centre, etc.), le dépôt n’est possible qu’en février.
6. Qu’est-ce que la compensation et combien ça coûte ?
La compensation consiste à transformer un local commercial de surface équivalente en logement, dans le même secteur. Le coût varie selon la localisation : comptez 50 000 à 200 000€ pour acquérir et transformer un local dans le centre de Nice.
7. Mon logement est classé F au DPE, puis-je le louer ?
Non. Depuis 2024, les logements classés F ou G (passoires énergétiques) ne peuvent plus être proposés en location saisonnière. Vous devez d’abord réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E.
8. Ma copropriété peut-elle m’interdire de louer sur Airbnb ?
Oui. Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée. Depuis 2024, cette interdiction peut être votée à la majorité simple en assemblée générale, au lieu des 2/3 auparavant.
9. Combien de temps pour obtenir le numéro d’enregistrement ?
Pour une résidence principale avec dossier complet, le numéro est généralement délivré en 48 à 72 heures. Pour une résidence secondaire nécessitant autorisation, comptez 2 à 4 mois d’instruction.
10. Les contrôles sont-ils vraiment effectués à Nice ?
Oui, de plus en plus. Nice dispose d’une équipe dédiée au contrôle des meublés touristiques. En 2024, plus de 500 procédures ont été engagées pour non-conformité. Les amendes sont réellement appliquées.
Besoin d’aide pour vous mettre en conformité ?
LocazurCasa accompagne les propriétaires niçois dans toutes leurs démarches administratives : enregistrement, demande d’autorisation, suivi des nuitées, mise en conformité DPE. Nous gérons également votre location de A à Z pour maximiser vos revenus en toute légalité.
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Article mis à jour le 01/01/2026. Sources officielles : Métropole Nice Côte d’Azur, Ville de Nice, Légifrance.
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