Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur — du nom de la députée finistérienne Annaïg Le Meur — est la réforme la plus structurante de la location courte durée (LCD) depuis la loi ALUR. En 2026, ses dispositions les plus impactantes sont pleinement en vigueur : fiscalité revue à la baisse, pouvoirs renforcés des communes, enregistrement obligatoire généralisé, quotas dans les zones tendues. Pour les propriétaires de la Côte d’Azur — Nice, Cannes, Antibes, Menton — les conséquences sont concrètes et immédiates. Tour d’horizon factuel de ce qui change, chiffres à l’appui.
Sommaire
Contexte : pourquoi la loi Le Meur a été adoptée
Une pression démographique et politique sans précédent
La France comptait, à la veille du vote de la loi, plus de 800 000 annonces actives sur les plateformes de location courte durée, selon les estimations de l’INSEE. Dans les villes côtières et touristiques, la tension locative s’est considérablement aggravée : entre 2018 et 2023, le nombre de logements « basculés » vers la LCD a retiré plusieurs dizaines de milliers d’unités du parc locatif longue durée. La loi Le Meur répond à cette pression en rééquilibrant les règles du jeu en faveur des résidents permanents.
Un processus législatif long et négocié
Déposée en 2023, la proposition de loi a connu une gestation difficile, notamment sur la question fiscale. Le Sénat et l’Assemblée ont finalement trouvé un compromis en octobre 2024 : l’abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est ramené à 30 %, et à 50 % pour les classés. La loi a été promulguée le 19 novembre 2024 (Journal officiel, Légifrance), avec des dispositions à entrée en vigueur échelonnée jusqu’en 2026.
Fiscalité micro-BIC : la rupture de 2026
L’ancien régime et la rupture de 2025-2026
Jusqu’en 2023, les propriétaires de meublés de tourisme non classés bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 71 % sur leurs recettes dans le cadre du régime micro-BIC — soit une imposition sur seulement 29 % des loyers perçus. Ce régime hyperavantageux, issu de dispositions conçues pour les chambres d’hôtes rurales, avait été détourné à grande échelle. La loi Le Meur met fin à cette anomalie.
Le nouveau barème applicable en 2026
Depuis les revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), les taux sont les suivants :
- Meublé de tourisme non classé : abattement 30 % (imposition sur 70 % des recettes), plafond de chiffre d’affaires annuel maintenu à 77 700 €.
- Meublé de tourisme classé : abattement 50 %, plafond maintenu à 188 700 €.
- Chambres d’hôtes : abattement 71 % conservé, dans la limite de 188 700 €.
Pour un propriétaire niçois percevant 25 000 € de recettes annuelles sur un bien non classé, la base imposable passe de 7 250 € (ancien abattement 71 %) à 17 500 €. À 30 % de TMI, l’impôt supplémentaire dépasse 3 000 €. La classification étoilée préfecture — ou l’option pour le régime réel — devient une décision financière de premier ordre.
Pour aller plus loin sur les implications fiscales, voir notre analyse complète : Régime micro-BIC et LMNP 2026.
Pouvoirs renforcés des communes : ce que peuvent faire Nice et les villes côtières
Quotas et zones de restriction
La loi Le Meur donne aux communes un arsenal réglementaire inédit. Dans les zones tendues au sens de l’article 17 de la loi ALUR, les municipalités peuvent désormais :
- Fixer un quota maximal de logements LCD par quartier ou par immeuble ;
- Imposer une compensation : pour chaque logement basculé en LCD, le propriétaire doit proposer un logement équivalent en location longue durée ;
- Interdire la location LCD dans certains secteurs géographiques identifiés par délibération du conseil municipal.
Nice Métropole est classée zone tendue depuis 2013 (Service-Public.fr — zones tendues). La municipalité dispose donc de tous les outils prévus par la loi pour réguler la LCD. Des délibérations sont en cours d’instruction à la Mairie de Nice pour 2026, notamment concernant le Vieux-Nice et le secteur Promenade des Anglais. Pour connaître les règles applicables dans votre commune, consulter notre article sur les zones tendues et LCD 2026.
La règle des 90 jours dans les résidences secondaires
La loi Le Meur consacre et durcit la limitation à 90 jours par an pour les résidences secondaires (contre 120 jours pour les résidences principales, inchangé). Ce plafond, qui existait déjà dans certaines grandes villes, devient applicable à toutes les communes ayant adopté le régime d’autorisation de changement d’usage. Les contrôles sont désormais assurés via le croisement des données déclarées sur les plateformes avec le registre municipal d’enregistrement.
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Enregistrement obligatoire : vers une traçabilité totale
Le numéro de déclaration devient universel
Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation de déclaration préalable en mairie s’applique sur l’ensemble du territoire national — et non plus seulement dans les communes ayant instauré une procédure d’autorisation. Concrètement, tout propriétaire souhaitant mettre un logement en location courte durée doit :
- Effectuer une déclaration en ligne via le téléservice national (service-public.fr — déclaration meublé de tourisme) ;
- Obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres ;
- Afficher ce numéro sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.
Les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo…) sont tenues de refuser la mise en ligne d’annonces sans numéro valide et de transmettre annuellement les données de location aux administrations fiscales et communales. À Nice, les modalités pratiques d’enregistrement sont détaillées dans notre guide : Numéro d’enregistrement Airbnb à Nice.
Sanctions renforcées et contrôles croisés
Les amendes prévues par la loi Le Meur sont significativement alourdies par rapport au régime antérieur :
- Absence de déclaration : jusqu’à 10 000 € d’amende ;
- Fausse déclaration ou fraude au quota de jours : jusqu’à 20 000 € ;
- Non-affichage du numéro sur l’annonce : 5 000 € par annonce.
Les services municipaux peuvent désormais accéder directement, via une API sécurisée, aux données transmises par les plateformes, ce qui rend les contrôles croisés quasi automatisables.
Copropriété et règlement intérieur : un point de friction majeur
Le vote d’opposition désormais à la majorité simple
L’une des dispositions les plus commentées de la loi Le Meur concerne les copropriétés. Avant la réforme, interdire la LCD dans un immeuble en copropriété nécessitait une majorité qualifiée (article 26 de la loi de 1965), difficile à atteindre. Depuis 2026, un vote à la majorité simple (article 24) suffit pour inscrire dans le règlement de copropriété une interdiction de meublé de tourisme, ou pour limiter le nombre de lots autorisés. Cette disposition a créé une vague de demandes d’assemblées générales extraordinaires dans les copropriétés des Alpes-Maritimes dès la fin 2025.
Implications pratiques pour les propriétaires LCD
Pour les propriétaires déjà en activité, la loi prévoit un délai de mise en conformité de 24 mois à compter du vote de l’AG, soit jusqu’en 2026-2027 pour les copropriétés ayant voté en 2024-2025. Pour les acquéreurs potentiels, la vérification du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblées récentes est devenue un point d’audit incontournable avant tout achat en vue d’exploitation LCD. Retrouvez notre analyse sur les implications de la Loi Le Meur 2024 et LCD pour le marché niçois.
Impact sur le marché LCD de la Côte d’Azur en 2026
Une recomposition de l’offre en cours
Les premiers mois d’application pleine de la loi Le Meur confirment une recomposition sensible du marché. Selon les données AirDNA consolidées pour le premier trimestre 2026, le nombre d’annonces actives sur les Alpes-Maritimes a reculé d’environ 8 % par rapport au même trimestre 2025, avec des retraits concentrés sur les biens non classés de petite surface (studios, T2) dans les secteurs où la rentabilité nette s’est le plus dégradée après la réforme fiscale. En parallèle, la demande reste soutenue sur les biens premium et les villas avec piscine, dont les revenus par nuitée compensent largement la hausse de la charge fiscale. Pour suivre l’évolution des prix, consultez notre baromètre Prix par nuit à Nice en 2026.
Opportunités pour les propriétaires qui s’adaptent
La loi Le Meur n’est pas nécessairement un facteur de rentabilité négative pour les propriétaires qui anticipent. Trois leviers permettent de maintenir, voire d’améliorer, l’équilibre économique :
- Classement meublé de tourisme : passer de 30 % à 50 % d’abattement micro-BIC. La procédure de classement est accessible via Atout France (Atout France — classement meublés) et prend de 4 à 8 semaines.
- Option pour le régime réel : pour les biens avec des charges importantes (amortissement, travaux, charges de copropriété élevées), le régime réel LMNP permet souvent de déduire l’intégralité des charges et d’aboutir à un résultat fiscal proche de zéro.
- Repositionnement tarifaire : dans un marché où l’offre se contracte, les biens restants bénéficient mécaniquement d’une pression à la hausse sur les tarifs. Les données de marché pour Nice confirment une progression des prix moyens par nuitée de +6 % au T1 2026 sur les biens de qualité.
Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; consultez un professionnel agréé pour l’application à votre situation personnelle.
À retenir
- Vérifiez votre régime fiscal dès maintenant : si votre bien n’est pas classé, l’abattement micro-BIC est de 30 % en 2026 — le classement ou le régime réel peuvent changer radicalement votre rentabilité nette.
- Enregistrez-vous en mairie et affichez votre numéro à 13 chiffres sur toutes vos annonces — les sanctions pouvant atteindre 10 000 € à 20 000 €.
- Consultez le règlement et les PV de copropriété de votre immeuble : un vote à la majorité simple suffit désormais pour interdire la LCD dans votre résidence.
- Anticipez les délibérations municipales à venir à Nice et sur la Côte d’Azur concernant les quotas et les zones de restriction.
- Faites réaliser une simulation comparative micro-BIC classé / réel LMNP avant de prendre toute décision d’investissement ou de restructuration.
La loi Le Meur dessine un cadre plus contraint mais aussi plus lisible pour la location courte durée. Les propriétaires qui s’y conformeront et adapteront leur stratégie resteront compétitifs sur un marché côtier structurellement porteur. Pour un audit personnalisé de votre situation — conformité réglementaire, optimisation fiscale, positionnement tarifaire — contactez l’équipe Locazurcasa.
