Loi Le Meur 18 mois apres : bilan chiffre pour les hotes LCD de la Cote d’Azur

Rappel : ce que la loi Le Meur a change

La loi du 19 novembre 2024 (Legifrance), dite loi Le Meur, a introduit cinq changements majeurs pour les loueurs en courte duree :

• Abattement micro-BIC reduit : de 71% a 50% pour les meublees de tourisme non classees (de 50% a 30% en zone tendue)
• Pouvoir des maires renforce : quotas de jours, zonage, suspension d’autorisation
• Obligation d’enregistrement etendue : toutes les communes desormais concernees
• Sanctions durcies : jusqu’a 50 000 EUR d’amende pour fraude caractrisee
• Plateformes responsabilisees : Airbnb et Booking doivent verifier les numeros d’enregistrement

Pour le detail complet, voir notre article Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour votre LCD a Nice.

Nice : une des premieres villes a appliquer le texte

La Mairie de Nice a active les dispositions de la loi Le Meur des janvier 2025. Elle est l’une des 15 communes francaises pilotes a avoir mis en place le registre d’enregistrement numerique obligatoire et a communique publiquement ses chiffres de controle.

Ce qui a change pour les proprietaires : temoignages directs

Les regularises : un parcours administratif eprouvant

Patrick, 61 ans, louait depuis 2019 son T3 a Cimiez sans numero d’enregistrement. La loi Le Meur l’a force a regulariser sa situation en fevrier 2025. Il temoigne d’un processus de 6 semaines : declaration en mairie, demande de changement d’usage (son bien est une residence secondaire), puis enregistrement sur la plateforme nationale. Son annonce Airbnb a ete suspendue 3 semaines le temps de la mise en conformite.

Les investisseurs qui ont anticipe

Celine, 42 ans, gere un portefeuille de 4 appartements a Nice. Elle avait anticipe la loi Le Meur en se mettant en conformite des 2023. Pour elle, la loi a eu un effet paradoxalement positif : la concurrence deloyale des loueurs non declares a diminue, et ses biens se positionnent mieux dans les resultats de recherche Airbnb depuis que la plateforme verifie les numeros.

Ceux qui ont arrete

Selon les donnees de la Mairie de Nice, environ 1 400 annonces actives ont disparu entre janvier 2025 et mars 2026 — soit une baisse de 17% du stock total. La majorite correspond a des proprietaires qui ont choisi de revenir a la location longue duree plutot que de gerer la complexite administrative et la reduction de l’abattement fiscal.

L’impact sur les prix et le marche

Moins d’offre, des prix en hausse

La reduction de l’offre LCD a Nice a eu un effet mecanique sur les prix. Selon les donnees AirDNA comparees janvier 2024 vs janvier 2026, le prix moyen par nuit a Nice a augmente de 11,4% sur la periode, soit plus que l’inflation nationale sur les memes 18 mois.

Les quartiers les plus impactes

Vieux-Nice et le secteur Garibaldi ont connu les plus fortes baisses d’offre (-24% et -21%), car ce sont des zones ou la proportion de locations non declarees etait la plus elevee. A l’inverse, les quartiers Cimiez et Carabacel, ou les proprietaires sont plutot des retraites et profils patrimoniaux, ont mieux resiste (-9%).

Impact sur la fiscalite : le micro-BIC perd de son attrait

La reduction de l’abattement micro-BIC de 71% a 50% (non classees) a fait basculer de nombreux proprietaires vers le regime reel. Les experts-comptables nicois interroges estiment que 35 a 40% de leurs clients LCD ont change de regime fiscal en 2025. Pour les biens de valeur superieure a 200 000 EUR, le regime reel avec amortissement reste toujours plus favorable.

Pour calculer quel regime vous convient, consultez notre comparatif LMNP regime reel vs micro-BIC en 2026.

Ce que disent les elus locaux

La mairie de Nice : un bilan positif sur la regularisation

La Direction des Affaires Juridiques de la Ville de Nice indique que le taux de conformite des annonces actives est passe de 62% en 2023 a 89% en mars 2026. Les controles ont ete renforces avec l’embauche de 4 agents supplementaires dedies a la verification des numeros d’enregistrement sur les plateformes. Sur 2025, 312 mises en demeure ont ete envoyees et 47 amendes prononcees.

Antibes et Cannes : des approches differenciees

Antibes a adopte une approche plus restrictive, limitant les nouvelles autorisations de changement d’usage dans le centre historique. Cannes, en revanche, maintient une politique plus accueillante pour les LCD de luxe, segment sur lequel la ville base une partie de son attractivite touristique. Ces differences illustrent la nouvelle liberte donnee aux maires par la loi Le Meur.

Perspectives 2026-2027 : ce qui va encore changer

Le DPE devient un critere d’autorisation

A partir du 1er janvier 2028, les logements classes F et G au DPE ne pourront plus etre loues en longue duree. Des discussions sont en cours pour etendre cette restriction a la courte duree. Les proprietaires de passoires thermiques sur la Cote d’Azur ont interet a anticiper les travaux. Notre guide sur le DPE et les passoires thermiques en LCD detaille les echeances.

L’interconnexion des registres nationaux

Le ministere du Logement travaille a l’interconnexion du registre national des meublees de tourisme avec les plateformes, les services fiscaux et les mairies. D’ici 2027, tout num ero d’enregistrement sera automatiquement verifie en temps reel, rendant la fraude quasiment impossible.

La pression sur les residences secondaires s’intensifie

Plusieurs communes de la Cote d’Azur envisagent d’utiliser les nouveaux pouvoirs de la loi Le Meur pour plafonner les LCD de residences secondaires a 60 jours par an au lieu de 120. Nice n’a pas encore annonce une telle mesure, mais la pression politique en ce sens est croissante, notamment dans les quartiers ou le marche locatif longue duree est le plus tendu.

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