Les quotas LCD Nice 2026 sont entrés en vigueur le 1er janvier 2026, mais leur procédure de dépôt est suspendue jusqu’au 31 août 2026 après une décision partielle du tribunal administratif. Pour les propriétaires concernés, la fenêtre d’action est étroite.
Sommaire
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
La délibération métropolitaine du 5 décembre 2025 a instauré un nouveau régime de changement d’usage pour les meublés touristiques à Nice. Deux mesures s’appliquent simultanément :
Le plafond résidence principale abaissé à 90 jours
Depuis le 1er janvier 2026, la location d’une résidence principale en meublé touristique est plafonnée à 90 nuits par an sur l’ensemble de la commune de Nice — contre 120 nuits jusqu’au 31 décembre 2025. Cette mesure s’applique à tous les propriétaires occupants, sans exception de quartier.
Des quotas par secteur pour les résidences secondaires
Dans quatre secteurs à forte pression touristique, le nombre total d’autorisations de changement d’usage est désormais plafonné :
- Vieux-Nice
- Riquier – Port – Mont Boron
- Centre-Ville
- Ouest
Le quota global fixé à ces quatre zones est de 671 autorisations — pour un stock actuel estimé à 8 809 annonces actives dans ces périmètres (source : ordonnance du Tribunal Administratif de Nice, n° 2600011, janvier 2026). L’écart entre l’offre existante et le plafond légal est de l’ordre de 1 pour 13.
Pourquoi la procédure est suspendue
Le 29 janvier 2026, le juge des référés du Tribunal Administratif de Nice a partiellement annulé le règlement métropolitain, contestant le mode de calcul des quotas. La Métropole Nice Côte d’Azur s’est pourvue en cassation devant le Conseil d’État.
Dans l’attente de cette décision, la Métropole a suspendu l’ensemble des dépôts de dossiers dans les zones à quotas du 1er février au 31 août 2026. Aucune demande ne peut être déposée ni instruite pendant cette période (source : Métropole Nice Côte d’Azur — page officielle meublés touristiques).
L’arrêté municipal instituant les quotas reste, lui, en vigueur. Seule la procédure de dépôt est gelée.
Ce qu’il faut faire maintenant
Si vous êtes en résidence principale
Aucune démarche supplémentaire liée aux quotas. Vous restez soumis au plafond de 90 nuits et à l’obligation de déclaration en mairie (formulaire Cerfa 14004-04). Vérifiez votre compteur de nuits sur votre back-office Airbnb ou Booking.
Si vous êtes en résidence secondaire dans une zone à quotas
Deux options pratiques s’ouvrent selon les informations disponibles à ce jour :
1. Attendre la décision du Conseil d’État (attendue avant fin août 2026) avant toute démarche de changement d’usage
2. Envisager une stratégie alternative : bail mobilité (1 à 10 mois), bail meublé étudiant ou location nue — régimes non soumis aux quotas LCD
Si vous êtes en résidence secondaire hors zones à quotas
La procédure de changement d’usage reste ouverte. L’autorisation est délivrée pour 3 ans et soumise à la règle de compensation dite « 1 pour 1 » instaurée par le règlement municipal d’avril 2025.
Sources : Métropole Nice Côte d’Azur — meublés touristiques · Ordonnance TA Nice n° 2600011, 29 janvier 2026 · Loi Le Meur n° 2024-1039 — Légifrance
Article publié le 22 mai 2026 — Locazurcasa.fr, média éditorial indépendant. Cet article est à vocation strictement informative.
Pour aller plus loin
- Nice durcit le quota 120 jours : ce que change le décret
- Comment déclarer une location saisonnière à la mairie de Nice : guide complet 2026
- Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour votre LCD à Nice
Sources officielles
- Déclaration en mairie des meublés de tourisme — service-public.fr
- Loi Le Meur n°2024-1039 — legifrance.gouv.fr
- Code du tourisme : meublés de tourisme — legifrance.gouv.fr
Analyse détaillée des 4 secteurs à quotas
Vieux-Nice : le secteur le plus sous pression
Le Vieux-Nice concentre la plus forte densité d’annonces LCD de la commune : environ 2 400 annonces actives estimées dans le périmètre, pour un quota de 180 autorisations selon la délibération du 5 décembre 2025. Soit un ratio de 1 autorisation pour 13 annonces — le plus défavorable des quatre secteurs. Les propriétaires du Vieux-Nice déjà en exercice régulier (résidence principale dans le quota 90 jours) ne sont pas touchés par ce quota, qui ne concerne que les résidences secondaires.
Centre-Ville : le secteur le plus étendu
Le secteur Centre-Ville couvre la zone entre la gare SNCF, la Promenade des Anglais et le boulevard Gambetta. Avec environ 3 100 annonces actives estimées et un quota de 220 autorisations, le ratio est de 1 pour 14. C’est dans ce secteur que les biens en changement d’usage suspendu sont les plus nombreux, compte tenu de la forte proportion d’investisseurs non-résidents dans le parc immobilier du centre.
Riquier – Port – Mont Boron et Ouest
Le secteur Riquier-Port-Mont Boron (environ 1 800 annonces, quota 150 autorisations) et le secteur Ouest (environ 1 500 annonces, quota 121 autorisations) présentent des tensions moindres mais réelles. Mont Boron, quartier résidentiel prisé avec vues mer, est particulièrement concerné par des résidences secondaires à forte valeur qui constituaient jusqu’ici une part importante des annonces LCD haut de gamme.
Que se passe-t-il après la décision du Conseil d’État ?
Les scénarios possibles (attendu avant fin août 2026)
Le Conseil d’État statue sur le recours formé par la Métropole Nice Côte d’Azur contre l’ordonnance du TA Nice du 29 janvier 2026. Trois scénarios sont possibles :
- Validation totale : les quotas reprennent comme prévu, la procédure de dépôt rouvre en septembre 2026. Les 671 dossiers seront instruits en priorité d’ancienneté ou par tirage au sort selon les modalités définies par la Métropole.
- Annulation partielle : le Conseil d’État impose une révision de la méthode de calcul des quotas. Nouvelle délibération métropolitaine nécessaire avant réouverture — délai supplémentaire de 6 à 12 mois.
- Annulation totale : les quotas sont invalidés, la procédure de changement d’usage reprend sans plafonnement (mais avec compensation obligatoire). Scénario jugé peu probable par les juristes suivant le dossier.
Comment se préparer quelle que soit l’issue
En attendant la décision, voici les actions concrètes pour les propriétaires concernés :
- Constituer votre dossier de demande d’autorisation dès maintenant (titre de propriété, plan du bien, justificatifs), pour être prêt à déposer dès la réouverture
- Contacter le service Urbanisme Métropole NCA pour confirmer votre secteur exact et les modalités de dépôt post-décision
- Si votre bien est dans une zone à quotas, envisager une stratégie bail mobilité en attendant la régularisation
Impact sur les revenus et stratégie propriétaire
Continuer à louer pendant la suspension : risque juridique
Si votre bien est une résidence secondaire dans une zone à quotas et que vous n’avez pas d’autorisation de changement d’usage valide, continuer à louer en LCD pendant la suspension est risqué. L’arrêté municipal instaurant les quotas reste en vigueur — seule la procédure de dépôt est suspendue. Un contrôle pendant cette période pourrait engager votre responsabilité, même si le TA a remis en cause la méthode de calcul des quotas.
Le bail mobilité comme solution transitoire
Pour les propriétaires souhaitant continuer à générer des revenus pendant l’incertitude juridique, le bail mobilité (1 à 10 mois, loi ELAN 2018) est la meilleure alternative. Il ne relève pas du régime des meublés de tourisme, n’est pas soumis aux quotas LCD et ne nécessite pas d’autorisation de changement d’usage. Revenus légèrement inférieurs à la LCD courte durée mais sécurité juridique totale.
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