Nice durcit le quota 120 jours : ce que change le décret

Nice serre la vis sur les meublés de tourisme : le quota 120 jours pour les résidences principales est désormais appliqué automatiquement par les plateformes. Dès le seuil atteint, les réservations sont bloquées. Une bascule technique qui change la donne pour des milliers d’hôtes niçois en 2026.

Quota 120 jours à Nice : historique du dispositif meublé tourisme

Le plafond de 120 jours de location par an pour une résidence principale n’est pas nouveau. Il figure dans le Code du tourisme à l’article L.324-1-1, qui définit la résidence principale comme un logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou locataire. Ce qui change à Nice, c’est l’application effective de ce plafond.

La loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », votée pour réguler les meublés de tourisme dans les zones tendues, a renforcé les obligations des plateformes et des communes. Elle a notamment ouvert la voie à une coupure automatique des annonces dès le seuil atteint, via une transmission de données plus stricte entre les plateformes et les mairies.

Nice, classée en zone tendue, fait partie des villes qui ont enclenché ce mécanisme. La mairie de Nice exige depuis plusieurs années un numéro d’enregistrement obligatoire pour toute mise en location d’un meublé de tourisme. Ce numéro, couplé désormais à l’API nationale de transmission de données mise en place par décret, permet aux plateformes d’obtenir le compteur de nuitées en temps quasi réel.

À savoir. Le quota de 120 jours s’applique uniquement aux résidences principales. Les résidences secondaires et les locaux dédiés exclusivement à la location courte durée ne sont pas concernés par ce plafond, mais doivent respecter d’autres obligations : changement d’usage, compensation, déclaration en mairie.

Analyse : pourquoi cette bascule technique change tout

Jusqu’ici, le contrôle du quota reposait largement sur la déclaration de l’hôte et sur les contrôles a posteriori des mairies, qui pouvaient demander aux plateformes la liste des annonces et le nombre de nuits louées. Les sanctions, prévues à l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, peuvent atteindre 10 000 euros pour un dépassement de quota.

Mais en pratique, beaucoup d’hôtes dépassaient les 120 jours sans être inquiétés, soit en multipliant les annonces sur plusieurs plateformes, soit en jouant sur le flou des qualifications (résidence principale vs secondaire). Le mécanisme de coupure automatique ferme cette brèche : dès que le compteur cumulé atteint 120 nuits, l’annonce devient indisponible à la réservation jusqu’au 1er janvier suivant.

Pour les plateformes, l’enjeu est aussi celui de leur propre exposition. La loi Le Meur a alourdi les amendes encourues par Airbnb, Booking, Abritel et consorts en cas de non-respect des obligations de transmission de données et de retrait d’annonces non conformes. Les plateformes ont donc tout intérêt à automatiser ce contrôle plutôt qu’à risquer des sanctions

L’autre effet attendu, du côté de la mairie de Nice : libérer du logement pour les résidents permanents. Selon les données INSEE sur la commune de Nice, la part de résidences secondaires et de logements occasionnels reste élevée dans certains quartiers du centre, alimentant la tension locative que la municipalité cherche à atténuer.

Ce que ça change pour les propriétaires

Concrètement, plusieurs cas de figure se présentent pour les hôtes niçois.

Cas 1 — Vous louez votre résidence principale ponctuellement. Si vous restez sous les 120 nuits par an cumulées, rien ne change pour vous, sauf une vigilance accrue à apporter au numéro d’enregistrement et à la déclaration annuelle. Le compteur démarre au 1er janvier et se réinitialise chaque année.

Cas 2 — Vous approchiez ou dépassiez les 120 jours. La coupure automatique va bloquer mécaniquement vos réservations. Les hôtes qui visaient un revenu locatif annuel basé sur 150 ou 180 nuits voient leur modèle remis en cause. Selon les données AirDNA pour Nice (à vérifier sur la période la plus récente avant publication), le taux d’occupation moyen des annonces actives dépasse souvent ce seuil sur l’année, en particulier dans les quartiers prisés (Vieux-Nice, Carré d’Or, Promenade des Anglais).

Cas 3 — Vous loueriez en réalité une résidence secondaire déclarée comme principale. C’est le cas le plus exposé. La mairie peut désormais croiser les déclarations fiscales (taxe d’habitation sur résidence secondaire), les compteurs d’eau et d’électricité, et les données de plateformes. Les sanctions vont de l’amende administrative à des poursuites pour fausse déclaration.

Cas 4 — Vous détenez un meublé de tourisme dédié (non résidence principale). Le quota de 120 jours ne s’applique pas, mais les obligations de changement d’usage et, dans certains cas, de compensation, restent en vigueur à Nice. La municipalité a durci ces règles ces dernières années, notamment dans les secteurs où la pression locative est la plus forte.

Attention. La location courte durée comporte des risques : variabilité des revenus, évolution rapide de la réglementation, fiscalité (régime micro-BIC ou réel) modifiée par la loi Le Meur avec un abattement réduit pour les meublés de tourisme non classés. Les rendements communiqués par les plateformes ou les agences sont des moyennes, jamais des garanties.

À retenir

• Le quota de 120 jours par an pour les résidences principales existe depuis 2016 ; ce qui change, c’est son application automatisée par les plateformes.
• La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les obligations de transmission de données entre plateformes et mairies.
• Nice, en zone tendue, applique désormais la coupure automatique des annonces une fois le seuil atteint.
• Les sanctions peuvent atteindre 10 000 euros par logement en cas de dépassement non régularisé.
• Les résidences secondaires et meublés dédiés ne sont pas concernés par le quota, mais doivent respecter d’autres règles (changement d’usage, compensation).

Vous avez constaté un cas concret d’application de ce dispositif à Nice, ou vous souhaitez témoigner sur l’impact pour votre activité ? La rédaction reste à l’écoute via la page contact.