GUIDE PRATIQUE. La règle des 120 jours est l’une des contraintes les plus importantes – et les plus mal comprises – pour les propriétaires qui louent leur résidence principale en location saisonnière à Nice. Quand s’applique-t-elle ? Comment est-elle contrôlée ? Quelles sont les sanctions ? Existe-t-il des solutions pour la contourner légalement ? Réponses complètes et actualisées pour 2026.
1. Origine et fondement juridique de la règle des 120 jours
La limite des 120 jours trouve son origine dans la loi ALUR du 24 mars 2014, puis a été renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Son objectif : préserver le parc de logements résidentiels dans les zones tendues où la demande locative dépasse largement l’offre.
Nice, classée en zone tendue depuis le décret du 10 mai 2013, applique strictement cette réglementation. La ville fait face à une pression touristique intense (5 millions de visiteurs/an) qui a conduit à une multiplication des locations saisonnières au détriment du parc locatif classique.
| 📋 CADRE JURIDIQUE – RÈGLE DES 120 JOURS | |
|---|---|
| Texte fondateur | Loi ALUR (2014), Loi ELAN (2018) |
| Article de référence | Article L631-7-1 A du Code de la construction |
| Champ d’application | Résidences principales uniquement |
| Territoires concernés | Communes en zone tendue (>200 000 hab.) |
| Limite annuelle | 120 nuitées maximum |
| Période de calcul | Année civile (1er janvier – 31 décembre) |
| Amende maximale | 10 000 € par logement et par an |
2. Quand s’applique la règle des 120 jours à Nice ?
La règle des 120 jours s’applique exclusivement aux résidences principales. Pour déterminer si votre logement est concerné, posez-vous cette question : « Où est-ce que je vis la majeure partie de l’année ? »
Définition de la résidence principale
Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, soit environ 243 jours. Les absences pour raisons professionnelles, médicales ou force majeure ne sont pas décomptées.
| Type de logement | Règle des 120 jours | Changement d’usage | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | ✅ Appliquée | ❌ Non requis | Max 120 nuits/an |
| Résidence secondaire | ❌ Non appliquée | ✅ Obligatoire | Compensation requise |
| Logement locatif vide | ❌ Non appliquée | ✅ Obligatoire | Changement d’usage requis |
| Meublé de tourisme classé | ❌ Non appliquée | ✅ Si rés. secondaire | Selon classement |
Attention : déclarer un logement comme résidence principale alors qu’il ne l’est pas constitue une fausse déclaration passible de 50 000€ d’amende. La mairie de Nice effectue des contrôles croisés avec les fichiers fiscaux.
3. Comment les nuitées sont-elles comptées ?
Le décompte des nuitées répond à des règles précises qu’il est essentiel de comprendre pour éviter tout dépassement involontaire.
Règle de base : 1 nuit = 1 nuitée
Chaque nuit passée par un voyageur dans votre logement compte pour une nuitée, quel que soit le nombre d’occupants. Exemples :
- Un couple séjournant 3 nuits = 3 nuitées (pas 6)
- Une famille de 5 personnes séjournant 7 nuits = 7 nuitées (pas 35)
- Un voyageur solo pour 1 nuit = 1 nuitée
Cumul multi-plateforme
Point crucial : le compteur de 120 jours est cumulatif toutes plateformes confondues. Si vous louez via Airbnb, Booking, Abritel ou votre propre site, toutes les nuitées s’additionnent.
| Plateforme | Nuitées | Cumul | Reste disponible |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 65 nuits | 65 | 55 nuits |
| Booking.com | 35 nuits | 100 | 20 nuits |
| Abritel | 15 nuits | 115 | 5 nuits |
| Site perso | 10 nuits | 125 | DÉPASSEMENT |
Dans cet exemple, le propriétaire a dépassé de 5 nuits la limite autorisée et s’expose à une amende de 10 000€.
Période de calcul
Le compteur est remis à zéro chaque 1er janvier. Une réservation à cheval sur deux années est comptée selon les nuits effectives :
- Séjour du 28/12/2025 au 03/01/2026 = 3 nuits en 2025 + 3 nuits en 2026
4. Contrôle par les plateformes et la mairie de Nice
Le contrôle du respect des 120 jours s’effectue à deux niveaux : par les plateformes elles-mêmes et par les services municipaux.
Blocage automatique par Airbnb
Depuis 2020, Airbnb a mis en place un système de blocage automatique des réservations dans les communes concernées. Voici comment il fonctionne :
- À 90 jours : notification préventive par email
- À 110 jours : alerte rouge dans le tableau de bord
- À 120 jours : blocage automatique des nouvelles réservations
- Au 1er janvier : remise à zéro du compteur
Attention : ce blocage ne s’applique que si vous avez correctement déclaré votre logement comme résidence principale ET si vous avez renseigné votre numéro d’enregistrement Nice.
Transmission des données à la mairie
Conformément à l’article L324-2-1 du Code du tourisme, les plateformes sont tenues de transmettre annuellement à la mairie de Nice :
- L’adresse du logement
- Le numéro d’enregistrement
- Le nombre de nuitées réservées par logement
La mairie peut ainsi croiser les données de plusieurs plateformes et identifier les dépassements.
Contrôles municipaux à Nice
La Direction de l’Urbanisme et la Police Municipale effectuent des contrôles :
- Contrôles documentaires : vérification des déclarations
- Contrôles sur place : agents assermentés peuvent vérifier l’occupation réelle
- Signalements : les voisins et syndics peuvent alerter la mairie
« En 2024, la mairie de Nice a effectué plus de 500 contrôles et dressé 120 procès-verbaux pour non-respect de la réglementation des locations saisonnières. Les amendes ont totalisé plus de 800 000€. »
— Rapport annuel Métropole Nice Côte d’Azur
5. Sanctions en cas de dépassement des 120 jours
Le dépassement de la limite des 120 jours expose à des sanctions financières significatives. Voici le barème applicable à Nice :
| Infraction | Amende | Base légale | Cumul possible |
|---|---|---|---|
| Dépassement des 120 jours | 10 000 € | Art. L631-7-1 A CCH | Par logement/an |
| Absence de déclaration | 5 000 € | Art. L324-1-1 CT | Par annonce |
| Fausse déclaration (rés. principale) | 50 000 € | Art. L631-7-1 A CCH | + retrait numéro |
| Location sans autorisation | 50 000 € | Art. L651-2 CCH | + astreinte 1000€/j |
| Défaut numéro d’enregistrement | 5 000 € | Art. L324-1-1 CT | Par annonce |
Cumul des sanctions
Les sanctions peuvent se cumuler. Un propriétaire qui dépasse les 120 jours sans numéro d’enregistrement s’expose à :
- 10 000€ (dépassement 120 jours)
- + 5 000€ (absence de numéro)
- = 15 000€ minimum
Si la fausse déclaration de résidence principale est établie, l’amende peut atteindre 50 000€ + retrait du numéro d’enregistrement.
6. Les exceptions à la règle des 120 jours
Certaines situations permettent de ne pas être soumis à la limite des 120 jours tout en louant sa résidence principale.
Motifs légaux d’absence prolongée
L’article L631-7-1 A prévoit des exceptions pour les absences justifiées :
| Motif d’absence | Exemption 120 jours | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Obligation professionnelle | ✅ Oui | Attestation employeur, ordre de mission |
| Raison de santé | ✅ Oui | Certificat médical |
| Cas de force majeure | ✅ Oui | Justificatif selon situation |
| Voyages personnels | ❌ Non | — |
Exemple pratique : Un consultant en mission à l’étranger 6 mois par an pour son employeur peut justifier d’une absence prolongée et potentiellement dépasser les 120 jours de location sur sa résidence principale niçoise.
Logements non concernés
Certains types de locations ne sont pas soumis à la règle des 120 jours :
- Chambres chez l’habitant : vous restez sur place pendant la location
- Location d’une partie du logement : vous occupez toujours les lieux
- Baux mobilité : contrats de 1 à 10 mois encadrés par la loi
7. Solutions légales pour louer plus de 120 jours à Nice
Si vous souhaitez louer votre bien plus de 120 jours par an à Nice, plusieurs options légales s’offrent à vous.
Option 1 : Le changement d’usage avec compensation
Pour une résidence secondaire, vous pouvez demander une autorisation de changement d’usage. À Nice, cela implique :
- Transformer un local commercial de surface équivalente en logement d’habitation
- Dans le même secteur géographique (arrondissement)
- Obtenir l’autorisation du Conseil Municipal
Coût estimé de la compensation : entre 500 et 2000€/m² selon le quartier, soit 30 000 à 100 000€ pour un T2.
Option 2 : La location mixte (étudiant + saisonnier)
Solution très prisée à Nice, la location mixte consiste à :
- Septembre à juin : bail étudiant ou mobilité (9-10 mois)
- Juillet-Août : location saisonnière (60-90 jours)
| Période | Type de location | Revenu estimé (T2) | Avantage |
|---|---|---|---|
| Sept-Juin | Bail étudiant | 9 000 € (900€/mois) | Revenus stables |
| Juillet-Août | Saisonnier | 8 000 € (haute saison) | Tarifs premium |
| TOTAL ANNUEL | 17 000 € | Pas de limite 120j | |
Avantages : revenus garantis toute l’année, pas de problème de 120 jours, le bien reste votre résidence secondaire mais loué légalement.
Option 3 : Passer le bien en résidence secondaire (avec changement d’usage)
Si vous n’habitez pas réellement le logement 8 mois/an, vous devez :
- Le déclarer comme résidence secondaire
- Demander une autorisation de changement d’usage
- Réaliser la compensation si exigée
- Pouvoir louer toute l’année sans limite
Option 4 : Le bail mobilité
Le bail mobilité (loi ELAN) permet de louer de 1 à 10 mois à des locataires en mobilité (étudiants, stagiaires, professionnels en mission). Ce n’est pas de la location saisonnière et n’entre pas dans le décompte des 120 jours.
8. Stratégies d’optimisation des 120 jours
Si vous êtes limité à 120 jours, voici comment maximiser vos revenus :
Stratégie 1 : Cibler la haute saison
Concentrez vos 120 jours sur les périodes les plus rentables :
| Période | Jours à allouer | Tarif moyen | Revenu estimé |
|---|---|---|---|
| Juillet-Août | 60 jours | 180 € | 10 800 € |
| Carnaval (février) | 14 jours | 150 € | 2 100 € |
| GP Monaco (mai) | 7 jours | 300 € | 2 100 € |
| Noël/Nouvel An | 14 jours | 130 € | 1 820 € |
| Autres périodes stratégiques | 25 jours | 100 € | 2 500 € |
| TOTAL | 120 jours | ~160 € | 19 320 € |
Stratégie 2 : Durée minimum de séjour
En imposant une durée minimum de 3-7 nuits en haute saison, vous :
- Réduisez le nombre de rotations
- Diminuez les frais de ménage
- Attirez une clientèle plus qualitative
- Consommez moins de jours pour un revenu équivalent
Stratégie 3 : Pricing premium
Avec seulement 120 jours, visez la qualité plutôt que la quantité. Investissez dans :
- Photos professionnelles
- Décoration soignée
- Équipements premium (climatisation, Netflix, café)
- Service irréprochable (accueil, réactivité)
Un positionnement haut de gamme permet d’atteindre 25 000€+ avec seulement 120 jours.
9. FAQ : Vos questions sur la règle des 120 jours
La limite de 120 jours s’applique-t-elle par plateforme ?
Non, c’est un total cumulé toutes plateformes confondues. Si vous louez 80 jours sur Airbnb et 50 jours sur Booking, vous avez loué 130 jours et êtes donc en infraction. Les plateformes partagent leurs données avec la mairie de Nice.
Que se passe-t-il si je dépasse les 120 jours ?
Vous vous exposez à une amende de 10 000€ par logement et par an. En cas de récidive ou de fausse déclaration, l’amende peut atteindre 50 000€. La mairie de Nice effectue des contrôles actifs via les données transmises par les plateformes.
Comment savoir combien de jours j’ai déjà loué ?
Sur Airbnb, le compteur est visible dans votre tableau de bord > Annonce > Détails > Section « Réglementation locale ». Pour les autres plateformes, vous devez tenir votre propre comptabilité. Nous recommandons un tableau Excel cumulant toutes vos réservations.
Puis-je louer ma chambre d’amis sans limite ?
Oui, si vous restez présent dans le logement pendant la location. La location d’une chambre chez l’habitant n’est pas soumise à la limite des 120 jours car vous continuez d’occuper votre résidence principale.
Ma résidence secondaire est-elle soumise aux 120 jours ?
Non, mais elle nécessite une autorisation de changement d’usage. La règle des 120 jours concerne uniquement les résidences principales. Pour louer une résidence secondaire à Nice, vous devez obtenir une autorisation municipale et réaliser une compensation.
Le compteur est-il remis à zéro chaque année ?
Oui, le 1er janvier de chaque année. Le décompte se fait sur l’année civile. Une réservation à cheval sur deux années est répartie : les nuits de décembre comptent pour l’année en cours, celles de janvier pour l’année suivante.
Airbnb bloque-t-il vraiment les réservations ?
Oui, depuis 2020. À condition que votre annonce soit correctement configurée (résidence principale déclarée, numéro d’enregistrement Nice renseigné). Airbnb bloque automatiquement les nouvelles réservations une fois les 120 nuits atteintes.
Puis-je louer plus de 120 jours si je suis absent pour raison professionnelle ?
Potentiellement, oui. L’article L631-7-1 A prévoit des exceptions pour les absences liées aux obligations professionnelles, raisons de santé ou force majeure. Vous devez pouvoir fournir des justificatifs (attestation employeur, certificat médical).
Comment louer toute l’année légalement ?
Trois options : 1) Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation (coûteux). 2) Adopter une stratégie de location mixte (bail étudiant + saisonnier été). 3) Louer une chambre chez vous tout en y habitant.
Nice va-t-elle renforcer les contrôles ?
Oui, la tendance est au renforcement. La loi du 19 novembre 2024 a élargi les pouvoirs de contrôle des municipalités. Nice a annoncé le recrutement d’agents supplémentaires et le développement d’outils numériques de détection des fraudes.
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Article mis à jour le 01/01/2026. Sources : Légifrance, Métropole Nice Côte d’Azur, analyses locazurcasa. Les informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique.
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