LMNP ou micro-BIC : l’arbitrage fiscal bousculé en 2026
La loi de finances 2025, entrée pleinement en application en janvier 2026, abaisse à 30 % l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés. Une rupture qui pousse une partie des loueurs de la Côte d’Azur vers le régime réel LMNP, jusqu’ici réservé aux patrimoines les plus optimisés.
Ce que change la réforme de janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, les meublés de tourisme non classés relèvent d’un abattement forfaitaire de 30 %, contre 50 % auparavant, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles (Légifrance, loi n° 2024-1039).
Les meublés classés conservent un abattement de 50 %, plafonné à 77 700 euros de recettes. Les chambres d’hôtes bénéficient encore du taux majoré de 71 %. L’écart fiscal entre classé et non classé atteint désormais vingt points.
Pour un propriétaire niçois déclarant 40 000 euros de recettes en meublé non classé, la base imposable passe de 20 000 à 28 000 euros, soit 8 000 euros supplémentaires soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (Bofip, février 2026).
Le régime réel LMNP redevient compétitif
Le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux. S’y ajoute l’amortissement comptable du bien et du mobilier, généralement compris entre 2 % et 3 % de la valeur hors terrain par an (Ordre des experts-comptables, 2025).
Sur un studio cannois acquis 320 000 euros et loué 32 000 euros par an, l’amortissement annuel couvre fréquemment 7 000 à 9 000 euros. Combiné aux charges réelles, il neutralise souvent la totalité du résultat imposable pendant les premières années.
Le seuil de bascule se situe, en 2026, autour de 22 000 à 25 000 euros de recettes annuelles pour un bien financé à crédit, contre 35 000 euros environ sous l’ancien régime (Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, mars 2026).
Classement Atout France : l’option intermédiaire
Le classement en meublé de tourisme, délivré par un organisme accrédité Cofrac, restaure l’abattement de 50 % et relève le plafond à 77 700 euros. La procédure coûte entre 150 et 350 euros et reste valable cinq ans (Atout France, 2026).
À Nice, moins de 18 % des meublés déclarés en mairie étaient classés fin 2025, contre 34 % à Cannes (Ville de Nice, rapport d’activité 2025). L’écart s’explique par la densité différente des conciergeries et la rigueur des contrôles municipaux.
Effets attendus sur le marché azuréen
La direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes anticipe une hausse de 35 % des passages au régime réel sur l’exercice 2026 (DDFiP 06, janvier 2026). Les cabinets comptables niçois constatent déjà un afflux de demandes d’adhésion à un centre de gestion agréé.
Les loueurs dont les recettes dépassent 15 000 euros et qui supportent un crédit immobilier ont statistiquement intérêt au réel. Ceux qui détiennent un bien sans emprunt, avec peu de charges, restent souvent gagnants au micro-BIC, y compris à 30 %.
À retenir
- L’abattement micro-BIC des meublés non classés tombe à 30 % depuis janvier 2026.
- Les meublés classés Atout France conservent 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 euros de recettes.
- Le régime réel LMNP devient compétitif dès 22 000 à 25 000 euros de recettes avec crédit.
- L’amortissement comptable reste le principal levier d’optimisation du régime réel.
- Un passage au réel engage le propriétaire pour au moins un exercice fiscal complet.
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Sources : Légifrance (loi de finances 2025), Bofip (février 2026), Atout France (2026), Ville de Nice (rapport 2025), DDFiP 06 (janvier 2026), Chambre des notaires des Alpes-Maritimes (mars 2026), Ordre des experts-comptables (2025).
