Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour la location saisonnière

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Elle redessine les règles de la location meublée touristique sur l’ensemble du territoire. Pour les propriétaires de la Côte d’Azur, les changements sont immédiats et substantiels.

Ce texte, dit « loi Le Meur », vise à rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues. Il renforce les pouvoirs des communes, durcit la fiscalité et impose de nouvelles obligations administratives. Voici les cinq blocs à maîtriser.

1. Un enregistrement national obligatoire avant le 20 mai 2026

C’est la mesure la plus structurante à court terme. Au plus tard le 20 mai 2026, tout meublé touristique devra être enregistré via un téléservice national unique. L’obligation s’étend à toutes les locations — résidences principales comme secondaires. Source : service-public.fr.

Ce portail remplace les procédures communales disparates. Le loueur devra prouver que son bien est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition. Un numéro d’enregistrement unique sera attribué. Il devra figurer sur toutes les annonces publiées en ligne.

Les sanctions sont dissuasives. L’absence d’enregistrement expose à une amende de 10 000 €. Une fausse déclaration ou un faux numéro monte à 20 000 €. À Nice, la mairie mène des contrôles actifs depuis 2025 — les plateformes transmettent les données de location à la commune.

Pour les démarches spécifiques à Nice, consultez notre guide : numéro d’enregistrement Airbnb à Nice.

2. Une fiscalité profondément durcie pour les meublés non classés

La loi Le Meur met fin à la « niche fiscale Airbnb ». Depuis le 1er janvier 2025, les abattements micro-BIC sont revus à la baisse. L’impact est direct sur la déclaration de revenus 2026 (revenus 2025). Source : loi n° 2024-1039, Legifrance.

Le tableau comparatif avant/après :

La conséquence est double. D’abord, la base imposable augmente mécaniquement. Ensuite, de nombreux propriétaires dépassent le plafond de 15 000 € et basculent obligatoirement au régime réel. Ce régime est plus complexe comptablement, mais permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien.

Le classement officiel (1 à 5 étoiles, via Atout France) devient un levier fiscal majeur. Il préserve un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 € — soit des conditions bien plus favorables que pour un meublé non classé.

3. Des pouvoirs renforcés pour les maires — et des quotas à Nice

La loi Le Meur élargit significativement l’arsenal des communes. Deux nouvelles facultés sont ouvertes à toutes les municipalités depuis 2025.

Réduction du plafond de nuitées. Les communes peuvent désormais abaisser à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale (contre 120 jours auparavant). Nice a activé cette mesure par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025. Le dépassement expose à une amende civile de 15 000 €.

Quotas de changements d’usage. Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires peuvent fixer des quotas d’autorisations par secteur. Nice a plafonné les changements d’usage à 671 autorisations pour 2026, réparties en quatre zones : Vieux-Nice (38), Riquier-Port-Mont Boron (227), Centre-ville (298), Nice Ouest (108). Source : Métropole Nice Côte d’Azur, règlement du 5 décembre 2025.

Les communes peuvent également délimiter dans leur PLU des secteurs réservés à la construction de résidences principales. C’est un outil d’urbanisme inédit pour freiner la transformation du parc résidentiel.

4. Un DPE obligatoire et des échéances énergétiques progressives

La loi Le Meur aligne les meublés touristiques sur les exigences énergétiques de la location longue durée. Le calendrier est progressif mais contraignant.

• Depuis 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être loués en meublé touristique dans les zones tendues.
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
• 1er janvier 2034 : seuls les logements classés A à D pourront être loués en meublé touristique.

Pour les biens soumis à autorisation de changement d’usage, un DPE est désormais exigé au dossier. Sur la Côte d’Azur, où le parc ancien est important — notamment dans le Vieux-Nice et les immeubles haussmanniens du Carré d’Or — cette exigence peut nécessiter des travaux de rénovation significatifs.

La démarche de diagnostic est décrite sur service-public.fr. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est de dix ans.

5. Copropriétés : le verrou de l’unanimité supprimé

C’est l’une des mesures les plus attendues par les copropriétaires des quartiers touristiques. Avant la loi Le Meur, interdire Airbnb dans une copropriété nécessitait l’unanimité des voix en assemblée générale. Un seul propriétaire pouvait bloquer indéfiniment toute décision.

La loi modifie l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle permet désormais aux assemblées générales d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix. Deux conditions cumulatives s’appliquent :

• Le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise.
• L’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires — pas les résidences principales.

Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la constitutionnalité de ce dispositif. Il a confirmé que la mesure ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Pour les copropriétés du Carré d’Or, de la Croisette ou de la Promenade des Anglais — qui comportent presque toutes une clause bourgeoise — c’est une révolution pratique.

Par ailleurs, tout nouveau règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit obligatoirement mentionner de façon explicite l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme.

Pour comprendre les cas pratiques niçois et la procédure de vote en AG, consultez notre article détaillé : Airbnb en copropriété à Nice : ce qui est interdit.

Ce que cela change concrètement sur la Côte d’Azur

La Côte d’Azur est en première ligne de cette réforme. Nice, Cannes, Antibes et Menton cumulent les critères qui activent les mesures les plus contraignantes : zones tendues, fort taux de résidences secondaires, pression touristique élevée.

Pour les propriétaires, trois actions sont prioritaires en 2026 :

1. Vérifier le statut du bien (résidence principale ou secondaire) et les obligations déclaratives correspondantes avant le 20 mai 2026.
2. Faire classer le meublé (1 à 5 étoiles via Atout France) pour préserver l’abattement micro-BIC de 50 % et éviter un passage forcé au régime réel.
3. Consulter le règlement de copropriété pour identifier la présence d’une clause bourgeoise et anticiper un éventuel vote en AG.

La loi Le Meur n’interdit pas la location saisonnière. Elle la professionnalise. Les propriétaires qui anticipent ces obligations conservent un avantage concurrentiel réel sur ceux qui subissent les contrôles.

Vous avez une question sur l’application de la loi Le Meur à votre bien sur la Côte d’Azur ? Contactez la rédaction Locazurcasa.