Loi Echaniz-Le Meur : 585 000 € d’amende, signal aux loueurs

Une SCI a été condamnée à verser 585 000 euros d’amendes pour avoir transformé illégalement un immeuble du 9^e arrondissement de Paris en meublés de tourisme. C’est, selon la Ville de Paris, la plus lourde sanction jamais prononcée sur ce fondement. Pour les propriétaires de la Côte d’Azur, l’affaire rappelle que la loi Echaniz-Le Meur du 19 novembre 2024 a durci les outils répressifs et que les communes touristiques s’en saisissent.

Contexte : une résidence sociale transformée en meublés touristiques

L’affaire concerne un immeuble situé rue de Châteaudun, dans le 9^e arrondissement parisien. Selon l’enquête de la Ville de Paris, une SCI propriétaire avait, dès 2023, transformé une résidence à vocation sociale en meublés de tourisme loués à la nuitée, sans autorisation de changement d’usage. Le tribunal judiciaire de Paris a confirmé le 17 avril 2026 une amende civile cumulée de 585 000 euros, selon les éléments rapportés par BFM Immo.

Dans la foulée, la municipalité parisienne a indiqué que 2,4 millions d’euros d’amendes ont été prononcés sur la base de procédures engagées en 2025. Ce niveau de sanction est lié à un cadre légal récent : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Echaniz-Le Meur, qui a renforcé les pouvoirs de contrôle et le quantum des sanctions visant les locations meublées touristiques.

À savoir. L’amende civile pour location en meublé de tourisme sans autorisation préalable de changement d’usage peut atteindre 100 000 euros par local (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi du 19 novembre 2024). Elle est prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune.

Analyse : la loi Echaniz-Le Meur change l’échelle des sanctions

Avant la réforme, le plafond de l’amende civile pour exploitation irrégulière d’un meublé de tourisme était de 50 000 euros par local. La loi Echaniz-Le Meur a doublé ce plafond à 100 000 euros et étendu plusieurs leviers : durcissement des conditions d’enregistrement, abaissement possible du plafond de location annuelle de la résidence principale (de 120 à 90 jours sur décision du conseil municipal), renforcement des contrôles via le numéro d’enregistrement obligatoire, et alignement progressif du régime fiscal des meublés touristiques non classés.

Le texte a aussi élargi les motifs permettant aux communes en zone tendue d’imposer une autorisation de changement d’usage et un système de compensation. Pour mémoire, les principales communes du littoral azuréen — Nice, Cannes, Antibes, Menton — sont classées en zone tendue au sens du décret n° 2013-392, et peuvent donc activer ces outils.

Le dossier parisien envoie deux signaux. D’abord, les juridictions valident des sanctions cumulatives élevées lorsque plusieurs lots sont concernés. Ensuite, les services municipaux dédiés à la lutte contre les meublés irréguliers sont désormais structurés pour produire des dossiers solides, fondés sur des constats d’huissier, des relevés sur les plateformes et des recoupements bancaires.

Ce que ça change pour les propriétaires de la Côte d’Azur

Les communes azuréennes n’ont pas attendu Paris pour agir. Nice impose, depuis 2022, un numéro d’enregistrement et un dispositif de changement d’usage avec compensation pour les résidences secondaires louées en courte durée. Cannes a renforcé son règlement en 2024. Antibes et Menton disposent également de procédures de déclaration. La loi Echaniz-Le Meur leur donne

désormais des sanctions plus lourdes à manier.

Concrètement, les risques juridiques se concentrent sur quatre situations :

• Location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage dans une commune qui l’exige. C’est l’infraction visée dans le dossier parisien. Plafond : 100 000 € par local.
• Dépassement du seuil annuel de location de la résidence principale (120 nuitées, ou 90 si la commune le décide). Amende civile pouvant atteindre 15 000 € par meublé selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
• Défaut ou usage frauduleux du numéro d’enregistrement. La loi de novembre 2024 a porté l’amende à 20 000 € par meublé en cas de fausse déclaration.
• Non-respect du règlement de copropriété qui interdit la location meublée touristique. La jurisprudence récente (Cass. 3^e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305) confirme la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir cessation et dommages-intérêts.

Pour les SCI, point spécifique mis en lumière par l’affaire de Paris : la personne morale est solidairement responsable et son dirigeant peut être personnellement poursuivi en cas de manœuvres caractérisées. Le redressement fiscal n’est jamais loin : requalification en activité commerciale, assujettissement à la TVA si prestations para-hôtelières, voire à l’IS pour la SCI.

Attention. Le marché LCD reste un marché à risques. Selon les données AirDNA, le RevPAR à Nice a connu une volatilité marquée en 2024-2025, avec une saisonnalité forte. Aucune projection de rendement ne peut être garantie, et les évolutions réglementaires locales peuvent modifier substantiellement la rentabilité d’un bien.

Cas concrets : trois situations azuréennes à risque

Cas 1 — Studio à Cannes loué 180 nuitées par an comme résidence secondaire, sans changement d’usage. Si la commune diligente un contrôle (les plateformes Airbnb et Booking transmettent désormais les données de nuitées aux communes via l’API d’interconnexion mise en place fin 2024), le risque maximal est de 100 000 € au titre du changement d’usage, plus rappel de la taxe de séjour.

Cas 2 — Appartement à Nice déclaré en résidence principale mais loué 150 nuitées. Le dépassement des 120 jours expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €, et la commune peut requalifier le bien en résidence secondaire avec rétroactivité, ouvrant alors la procédure de changement d’usage.

Cas 3 — Villa à Antibes détenue via SCI familiale, louée à la semaine sans déclaration. La SCI s’expose à l’amende civile par lot, à la requalification fiscale, et à un éventuel contrôle URSSAF si les prestations sont jugées para-hôtelières.

À retenir

• La loi Echaniz-Le Meur du 19 novembre 2024 porte l’amende civile à 100 000 € par local en cas de location sans autorisation de changement d’usage.
• L’affaire parisienne (585 000 €) montre que les juges valident les sanctions cumulatives sur plusieurs lots et que les SCI ne constituent pas un écran protecteur.
• Les communes de la Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes, Menton) sont en zone tendue et disposent de tous les outils pour activer ces sanctions.
• Quatre points de vigilance : changement d’usage, plafond 120 nuitées, numéro d’enregistrement, règlement de copropriété.
• L’interconnexion plateformes-communes permet désormais des contrôles automatisés sur la base des nuitées déclarées.

La rédaction de Locazurcasa suit les évolutions réglementaires LCD et les décisions des tribunaux concernant la Côte d’Azur. Pour signaler une affaire, partager un document ou proposer un sujet, écrivez-nous via la page contact éditorial.