DPE F et G : la location saisonnière encore autorisée en 2026 sur la Côte d’Azur ?

Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés en location longue durée en France. Depuis début 2026, cette interdiction monte en pression. Mais qu’en est-il des propriétaires qui louent leur bien en courte durée sur Nice, Cannes, Antibes ou Menton ? En 2026, la réponse juridique est claire — mais provisoire. Les passoires thermiques classées F et G restent légalement louables en location saisonnière, sous réserve de respecter les nouvelles obligations issues de la loi Le Meur. Voici l’état exact du droit, les risques réels, et la stratégie à adopter dès maintenant.

Ce que dit la loi en 2026 : les passoires thermiques dans la ligne de mire

Le calendrier d’interdiction pour la location longue durée

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104) a posé un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements énergivores. Ce calendrier est désormais entré dans sa phase active :

• Depuis le 1er janvier 2025 : tout logement classé G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location à usage de résidence principale.
• À partir du 1er janvier 2028 : même interdiction pour les logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.

En parallèle, depuis août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (F et G) n’ont plus le droit d’augmenter les loyers de leurs biens dans le cadre des locations longues durées soumises à l’encadrement des loyers — une disposition qui s’applique notamment à Nice, classée en zone tendue.

La distinction cruciale : résidence principale vs location saisonnière

Le point central — celui que de nombreux propriétaires Airbnb ignorent — est que ces interdictions ne concernent pas tous les types de location. Le texte de loi modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit exclusivement les locations à usage de résidence principale. La location saisonnière, elle, relève d’un régime juridique entièrement distinct.

En 2026, un propriétaire qui loue son appartement classé F à des vacanciers sur la Côte d’Azur n’enfreint aucune disposition de la loi Climat et Résilience. Le droit positif français fait une coupure nette entre les deux marchés locatifs.

Location saisonnière et DPE : un régime juridique à part entière

Le Code du tourisme, pas la loi de 1989

La location meublée de tourisme — qu’elle passe par Airbnb, Booking.com, Abritel ou en direct — est encadrée par le Code du tourisme (articles L. 324-1 et suivants) et non par la loi du 6 juillet 1989. Cette distinction n’est pas anodine : elle détermine l’ensemble des obligations applicables au propriétaire.

En pratique, pour louer légalement en location saisonnière sur Nice ou la Côte d’Azur en 2026, un propriétaire doit :

• Déclarer son meublé de tourisme en mairie (téléprocédure obligatoire depuis la loi Le Meur).
• Obtenir un numéro d’enregistrement — voir notre guide sur le numéro d’enregistrement Airbnb à Nice.
• Respecter les règles de changement d’usage si le bien est une résidence secondaire dans une commune soumise à autorisation préalable.
• Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes les annonces en ligne.

Nulle part dans ce cadre n’apparaît d’obligation de DPE minimum. La loi ne demande pas au propriétaire d’un meublé de tourisme de présenter un DPE A, B ou C pour pouvoir louer.

La loi Le Meur 2024 change-t-elle la donne ?

La loi Le Meur, adoptée fin 2024 et entrée en vigueur progressivement en 2025-2026, a profondément remanié le cadre de la location courte durée en France. Pour comprendre toutes ses implications, consultez notre analyse de la loi Le Meur 2024 et son impact sur la LCD à Nice.

Cette loi a renforcé les obligations déclaratives, durci les règles de changement d’usage et donné plus de pouvoirs aux communes pour réguler les meublés de tourisme. En revanche, elle n’a pas introduit de seuil de DPE obligatoire pour les locations saisonnières. La question a bien été débattue au Parlement, mais n’a pas été retenue dans le texte final.

La situation concrète des propriétaires LCD sur la Côte d’Azur en 2026

Les propriétaires de passoires peuvent encore louer en LCD — mais à quelles conditions ?

Sur la Côte d’Azur, le parc immobilier ancien est souvent composé de logements énergivores : immeubles haussmanniens des années 1900 à Nice, résidences des années 60-70 à Cannes et Antibes, villas sans isolation à Menton. Il n’est pas rare que des biens classés F ou G soient loués à des touristes pendant l’été.

En 2026, ces propriétaires peuvent légalement continuer à louer en courte durée, à condition de satisfaire aux obligations de la loi Le Meur :

• Déclaration en mairie : obligatoire partout en France depuis la loi Le Meur, avec numéro d’enregistrement à afficher.
• DPE réalisé : le diagnostic doit être réalisé et à jour (valable 10 ans, sauf rénovation), mais aucun seuil minimum n’est imposé pour la location saisonnière.
• Affichage du DPE : l’étiquette énergie doit figurer sur l’annonce (obligation générale pour toute annonce immobilière, location ou vente).
• Règlement de copropriété : vérifier que la location touristique est autorisée dans l’immeuble — point souvent oublié.

L’obligation d’afficher le DPE sur les annonces Airbnb ou Booking peut avoir un impact commercial : certains voyageurs, notamment les familles sensibles au coût de l’énergie ou à l’empreinte carbone, peuvent préférer des logements mieux classés. Mais juridiquement, aucune plateforme n’est tenue de déréférencer un logement F ou G.

Ce que risquent vraiment les propriétaires en 2026

Les risques réels pour un propriétaire LCD avec un DPE F ou G en 2026 ne sont pas juridiques au sens strict — mais ils sont réels :

• Risque commercial : les voyageurs voient l’étiquette énergétique sur Airbnb. Un G affiché peut décourager certaines réservations.
• Risque de dépréciation : en cas de revente, un DPE F ou G pénalise fortement le prix de vente depuis les nouvelles règles d’information obligatoire.
• Risque réglementaire à moyen terme : des propositions parlementaires visent à étendre les restrictions aux meublés de tourisme d’ici 2028-2030. Ne pas anticiper, c’est s’exposer à des travaux d’urgence coûteux.
• Risque de confusion avec la location longue durée : certains propriétaires mixent les deux types de location (quelques semaines saisonnières + baux courts). Si le bien bascule vers un usage résidence principale, les interdictions s’appliquent immédiatement.

Quels travaux envisager pour anticiper la prochaine vague réglementaire ?

Les aides disponibles en 2026

Même si aucune obligation n’impose la rénovation d’un meublé de tourisme classé F ou G en 2026, il est stratégiquement pertinent d’anticiper. L’État maintient en 2026 plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov’ : aide accessible aux propriétaires bailleurs pour des travaux d’isolation, changement de chaudière, pompe à chaleur. Les taux varient selon les revenus et la nature des travaux. Voir les détails sur service-public.fr.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique, sans condition de ressources pour les propriétaires bailleurs. Plafonné à 50 000 € depuis 2024.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie pour des travaux qualifiés. Cumulables avec MaPrimeRénov’.
• Déficit foncier et charges déductibles : pour les propriétaires au régime réel LMNP, les travaux de rénovation peuvent générer des charges déductibles. Notre guide sur le régime micro-BIC et LMNP 2026 détaille ces mécanismes.

Sur la Côte d’Azur, les ADIL (Agences Départementales d’Information sur le Logement) des Alpes-Maritimes et du Var proposent un accompagnement gratuit pour monter les dossiers d’aide. Le service France Rénov’ offre également un accompagnement personnalisé.

Rentabilité rénovation vs revenus LCD

La question de rentabilité est centrale pour le propriétaire LCD. Rénover pour passer d’un DPE G à un DPE D coûte en moyenne 20 000 à 40 000 € selon la surface et le type de travaux. Sur Nice ou Cannes, un bien amélioré peut voir son taux d’occupation progresser et justifier une hausse tarifaire. Les revenus LCD sur la Côte d’Azur varient fortement selon la saison et la qualité perçue du bien — notre analyse des prix par nuit à Nice en 2026 montre qu’un bien bien noté peut atteindre 150-250 €/nuit en haute saison.

Ce qui pourrait changer : les évolutions législatives à surveiller en 2026-2028

Le projet d’extension aux meublés de tourisme

Le débat législatif autour des passoires thermiques en location saisonnière n’est pas clos. Plusieurs rapports parlementaires, dont ceux liés à la loi Le Meur et aux discussions budgétaires 2025-2026, ont évoqué l’hypothèse d’étendre les restrictions aux meublés de tourisme à l’horizon 2028-2030. L’argument avancé est d’éviter un « effet d’aubaine » : des propriétaires qui, pour contourner l’interdiction de louer en longue durée, basculeraient massivement vers la location saisonnière sans améliorer le parc.

En 2026, ces dispositions n’ont pas encore force de loi. Mais la prudence s’impose. Le calendrier probable, si une telle mesure était adoptée, s’alignerait sur celui de la location longue durée avec un décalage de 2 à 3 ans. Les propriétaires qui attendent le dernier moment pourraient se retrouver dans l’urgence, sans accès aux aides à taux plein.

Les zones tendues, dont Nice fait partie, sont particulièrement dans le viseur des pouvoirs publics. Le cumul des règles sur les zones tendues et la LCD en 2026 crée déjà un environnement réglementaire dense — l’ajout d’un critère DPE serait une contrainte supplémentaire significative.

La position des plateformes (Airbnb, Booking)

Airbnb et Booking.com ont d’ores et déjà intégré l’affichage des informations énergétiques dans leurs interfaces. En 2026, l’étiquette DPE est visible sur les annonces françaises. Ces plateformes n’ont pas encore mis en place de déréférencement automatique des biens F ou G, mais plusieurs signaux indiquent qu’elles pourraient anticiper la réglementation : mise en avant dans les filtres de recherche, badge « éco-friendly » pour les logements bien classés, voire à terme des restrictions contractuelles dans leurs conditions générales.

Le risque commercial — distinct du risque juridique — est donc réel et croissant. Un bien classé G affiché publiquement peut constituer un frein à la réservation pour une part croissante de voyageurs sensibles aux questions environnementales.

Agir maintenant : la stratégie recommandée pour les propriétaires LCD Côte d’Azur en 2026

Face à ce contexte à la fois rassurant (pas d’interdiction immédiate) et incertain (évolutions possibles à moyen terme), la stratégie la plus pertinente pour un propriétaire de meublé de tourisme classé F ou G sur la Côte d’Azur en 2026 repose sur trois axes :

1. Mettre en conformité les obligations actuelles. Avant même de parler de DPE, vérifier que le bien est correctement déclaré en mairie, que le numéro d’enregistrement figure sur toutes les annonces, et que le règlement de copropriété autorise la location touristique. Ce sont les obligations qui exposent à des sanctions immédiates en 2026.

2. Réaliser ou mettre à jour le DPE. Si le DPE date de plus de 5 ans, il est recommandé de le refaire, notamment depuis les nouvelles méthodes de calcul en vigueur depuis juillet 2021. Un DPE récent donne une image plus précise et peut parfois révéler un classement meilleur qu’attendu, ou au contraire confirmer la nécessité de travaux.

3. Planifier les travaux sur 2-3 ans. Profiter des aides actuelles (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE) pour programmer une rénovation progressive : isolation des combles, remplacement des fenêtres simple vitrage, installation d’une pompe à chaleur. Ces travaux améliorent le confort du logement, réduisent les charges, valorisent le bien à la revente, et anticipent des contraintes réglementaires qui paraissent inévitables à moyen terme.

La location saisonnière reste un levier de revenus puissant sur la Côte d’Azur, y compris pour les propriétaires de passoires thermiques en 2026. Mais la fenêtre de tranquillité réglementaire est limitée. Ceux qui agiront dès maintenant se positionnent pour profiter des aides maximales et éviter l’urgence des travaux contraints.

Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; les règles applicables peuvent évoluer rapidement dans ce secteur. Consultez un professionnel du droit ou un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.

Vous êtes propriétaire d’un bien sur la Côte d’Azur et vous souhaitez faire le point sur votre situation réglementaire et fiscale ? L’équipe Locazurcasa analyse gratuitement votre dossier : DPE, conformité déclarative, optimisation des revenus. Contactez-nous pour un audit personnalisé →