Passoires thermiques F et G en LCD : interdictions et obligations en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G en bail d’habitation principal est interdit en France. Mais qu’en est-il pour les meublés de tourisme et la location courte durée ? En 2026, la situation évolue : la loi Le Meur de novembre 2024 a élargi les pouvoirs des communes, certaines zones tendues imposent des exigences énergétiques inédites, et les contrôles se multiplient. Sur la Côte d’Azur, les propriétaires LCD classés F ou G doivent connaître précisément ce qui est légal, ce qui est interdit, et ce qui le deviendra d’ici 2028.

Ce que dit la loi en 2026 : l’état du droit pour les passoires thermiques

Les interdictions déjà effectives en location longue durée

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier progressif d’interdiction des logements énergivores. Pour les baux d’habitation principale, les règles sont désormais claires et contraignantes :

• Depuis le 24 août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F et G en cours de bail ;
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de proposer à la location un logement classé G (nouveau bail ou renouvellement) ;
• À partir du 1er janvier 2028 : même interdiction étendue aux logements classés F ;
• À partir du 1er janvier 2034 : idem pour les logements classés E.

Ces dispositions sont codifiées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, et leur non-respect expose le propriétaire à des sanctions civiles, notamment le remboursement de loyers perçus indûment. Pour consulter le texte consolidé, voir Legifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le cas spécifique des meublés de tourisme en 2026

Les meublés de tourisme — la majorité des locations Airbnb, Booking et Abritel — n’entrent pas dans le champ d’application direct des interdictions de la loi Climat pour les baux d’habitation. En 2026, un logement classé F ou G peut encore légalement être loué en courte durée sur une grande partie du territoire, sous réserve du respect des autres règles locales.

Mais cette fenêtre se referme. La pression réglementaire s’intensifie par deux vecteurs distincts : les pouvoirs communaux élargis issus de la loi Le Meur, et les exigences liées au classement officiel des meublés de tourisme. Un propriétaire LCD qui ignore le DPE de son bien prend un risque croissant — commercial, fiscal et bientôt légal.

Loi Le Meur et DPE : les nouvelles règles pour la LCD en 2026

Les pouvoirs élargis des communes depuis novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément reconfiguré le cadre réglementaire de la location courte durée. Parmi les mesures les plus significatives pour les propriétaires de passoires thermiques, deux dispositions méritent une attention particulière.

Premièrement, les communes peuvent désormais conditionner le renouvellement des autorisations de changement d’usage à l’atteinte d’un niveau minimal de performance énergétique. Concrètement, une mairie peut refuser de reconduire l’autorisation d’un meublé de tourisme dont le DPE est classé F ou G, si elle a adopté une délibération en ce sens.

Deuxièmement, pour les meublés de tourisme qui souhaitent obtenir ou conserver un classement officiel (1 à 5 étoiles), les critères de l’arrêté du 2 septembre 2010 sont en cours de révision. Le projet de réforme du classement prévu pour 2026 intègre des seuils énergétiques minimaux, rendant mécaniquement inéligibles au classement les logements les plus énergivores. Pour vérifier les textes applicables : Service-public.fr — Louer un meublé de tourisme.

Zones tendues : des exigences renforcées sur la Côte d’Azur

Nice, Cannes, Antibes, Grasse, Menton, Cagnes-sur-Mer — toutes ces communes figurent en zone tendue au sens de la réglementation sur la LCD. La loi Le Meur a renforcé les obligations dans ces zones : déclaration en mairie obligatoire, enregistrement avec numéro affiché sur les annonces, et désormais possibilité d’un quota de meublés de tourisme par immeuble ou par quartier.

Dans ce contexte, la performance énergétique devient un critère de différenciation concurrentielle et réglementaire. Un logement classé G dans une zone tendue sera le premier visé en cas de contrôle renforcé. Pour les règles applicables aux zones tendues : Legifrance — Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

La situation concrète sur la Côte d’Azur en 2026

Nice, Cannes, Antibes : quel régime s’applique réellement ?

Les trois principales villes LCD de la Côte d’Azur ont adopté des postures différentes face aux passoires thermiques, mais la tendance est convergente.

À Nice, la mairie n’a pas encore adopté de délibération rendant le DPE obligatoire pour le renouvellement des changements d’usage. Cependant, la direction du logement a confirmé que les dossiers de renouvellement déposés à partir du second semestre 2026 feront l’objet d’un examen renforcé, incluant la vérification du DPE. Un logement G sans plan de travaux risque de se voir opposer un refus ou un sursis.

À Cannes, où la pression touristique est maximale, la ville a adopté en mars 2025 une délibération encadrant les nouvelles demandes d’autorisation. Les logements classés G ne peuvent plus obtenir de nouvelle autorisation de changement d’usage depuis le 1er janvier 2026. Les autorisations existantes sont maintenues jusqu’à leur terme, mais leur renouvellement est conditionné à l’atteinte d’une classe E minimum d’ici 2028.

À Antibes Juan-les-Pins, le règlement local d’urbanisme impose, depuis une révision adoptée fin 2024, que tout meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage présente un DPE d’au moins E pour les biens mis en location après le 1er avril 2026.

Pour vérifier le classement énergétique d’un bien ou accéder à la base nationale des DPE : Observatoire national DPE — ADEME.

Ces évolutions locales s’articulent directement avec les obligations de déclaration. Consultez notre article sur le numéro d’enregistrement Airbnb à Nice pour comprendre comment le DPE s’intègre dans le dossier de déclaration communal.

Les contrôles en hausse chez les loueurs

Les DREAL (directions régionales de l’environnement) et les services municipaux ont renforcé leurs capacités de contrôle. Depuis la mise en place du téléservice national des meublés de tourisme, le croisement des données entre numéro d’enregistrement, annonces en ligne et base DPE nationale est devenu automatisé. Un propriétaire qui déclare son bien sans DPE valide, ou dont le DPE est F ou G, peut être automatiquement signalé.

Les plateformes de réservation elles-mêmes — Airbnb, Booking.com, Abritel — ont anticipé cette évolution. Airbnb France affiche depuis début 2025 le classement énergétique dans les résultats de recherche pour les annonces qui l’ont renseigné. Un logement G sans travaux est également moins bien référencé dans les algorithmes de classement des annonces.

Quels travaux pour sortir du statut passoire thermique ?

Isolation, chauffage, ventilation : les chantiers prioritaires

Passer d’un DPE G à un DPE D ou E n’est pas toujours synonyme de chantier pharaonique. Sur la Côte d’Azur, le profil thermique des logements — souvent des appartements en copropriété construits entre 1960 et 1985 — présente des leviers d’amélioration ciblés :

• Isolation des combles et des planchers bas : gain moyen de 1 à 2 classes DPE pour un coût de 3 000 à 8 000 € selon la surface ;
• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage : impactant notamment dans les appartements haussmanniens niçois ;
• Passage à une pompe à chaleur air/air ou climatisation réversible : souvent éligible aux aides MaPrimeRénov’ même pour les meublés de tourisme sous certaines conditions ;
• Isolation des murs par l’intérieur (ITI) : solution adaptée en copropriété quand l’isolation par l’extérieur est soumise à un vote d’assemblée générale.

Une rénovation partielle bien ciblée peut suffire à faire passer un logement G en E, ce qui est le seuil critique pour rester opérationnel en LCD au-delà de 2028. Un bilan thermique préalable réalisé par un conseiller FAIRE (réseau public gratuit) permet d’identifier les actions prioritaires sans engager de dépenses inutiles.

Les aides financières disponibles en 2026

La question de l’éligibilité des meublés de tourisme aux aides à la rénovation est complexe, mais des dispositifs existent :

MaPrimeRénov’ : accessible aux propriétaires bailleurs, y compris pour des logements loués en meublé de tourisme, à condition que le logement soit également utilisé comme résidence principale du propriétaire ou d’un membre de sa famille pendant au moins une période de l’année. Les mono-meublés de tourisme à usage exclusif de location touristique sont dans une zone grise qui fait l’objet de jurisprudence administrative en 2026.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : accessibles sans condition d’usage, via les offres des fournisseurs d’énergie. Ils peuvent couvrir de 20 à 40 % du coût de certains travaux (isolation, pompe à chaleur).

Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans, accessible aux propriétaires bailleurs pour des logements achevés avant 1990. Cumulable avec MaPrimeRénov’. Pour les conditions d’éligibilité actualisées : ANAH — Aides aux propriétaires bailleurs.

Ces travaux s’inscrivent dans la logique plus large décrite dans notre analyse sur la loi Le Meur 2024 et son impact sur la LCD.

Risques et sanctions pour les propriétaires LCD en 2026

Amendes et procédures de mise en conformité

Pour les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage, exploiter un bien sans respecter les conditions de l’autorisation — y compris les conditions énergétiques fixées par la commune — constitue une infraction au code de l’urbanisme. Les sanctions peuvent aller jusqu’à 50 000 € d’amende par logement concerné, avec obligation de remise en état.

Pour les biens qui basculeraient illégalement d’une LCD vers une location longue durée afin de contourner les contrôles, le propriétaire se retrouverait exposé aux interdictions de la loi Climat : louer un logement G en bail principal depuis 2025 est passible de sanctions civiles, et louer un F le sera à partir de 2028.

Enfin, les plateformes de réservation ont des obligations de vérification renforcées depuis la loi Le Meur : Airbnb et Booking sont tenus de suspendre les annonces dont le numéro d’enregistrement est invalide ou dont les conditions d’autorisation ne sont pas respectées, sous peine d’amende de 10 000 € par annonce non conforme.

Impact sur la valeur locative et le classement

Au-delà des sanctions légales, l’impact commercial d’un mauvais DPE est déjà mesurable. Les données de marché sur la Côte d’Azur pour 2025-2026 montrent que les voyageurs — notamment la clientèle étrangère longue durée (1 à 3 mois en hiver) — intègrent la performance énergétique dans leurs critères de sélection. Un appartement niçois classé G avec chauffage électrique vieillissant génère des charges d’électricité élevées, que le voyageur anticipe désormais.

La perte de classement officiel est l’autre risque tangible. Un meublé de tourisme 3 ou 4 étoiles classé génère en moyenne 15 à 25 % de revenus supplémentaires par rapport à un meublé non classé à prestations équivalentes. Perdre ce classement pour non-conformité énergétique, c’est perdre ce différentiel de revenus. Consultez notre analyse des prix par nuit à Nice en 2026 pour mesurer l’enjeu financier concret.

Préparer sa stratégie pour 2026 et au-delà

Anticiper les restrictions à venir

Le calendrier réglementaire est connu et prévisible. Les propriétaires LCD disposent d’une fenêtre de manœuvre de deux ans — 2026 et 2027 — avant que les restrictions sur les logements F ne s’étendent massivement, et avant que la réforme du classement officiel ne soit pleinement entrée en vigueur.

La stratégie optimale pour un propriétaire de passoire thermique dépend de plusieurs paramètres : valeur du bien, coût estimé des travaux pour atteindre la classe E, revenus locatifs actuels, et horizon de détention. Pour les biens dont le coût de rénovation dépasse 20-25 % de la valeur vénale, l’arbitrage revente vs rénovation mérite une analyse sérieuse, idéalement avant que le marché n’intègre pleinement la décote des passoires.

Les règles varient selon les communes et les situations : notre page sur les zones tendues et la LCD en 2026 détaille les régimes applicables commune par commune sur la Côte d’Azur.

Arbitrage rénovation vs revente vs reconversion

Trois options s’offrent aux propriétaires de passoires thermiques en LCD sur la Côte d’Azur en 2026 :

Option 1 — Rénover pour se mettre en conformité : pertinente si le bien est bien situé (Nice centre, Vieux-Cannes, Juan-les-Pins), si les revenus LCD justifient l’investissement, et si les travaux permettent d’atteindre la classe E pour un budget raisonnable (généralement inférieur à 15 000 € pour un T2 bien isolé sur les bases).

Option 2 — Revendre avant la décote : le marché immobilier sur la Côte d’Azur intègre progressivement une décote pour les logements F et G. En 2024, cette décote était estimée entre 5 et 15 % selon les notaires des Alpes-Maritimes. Elle est appelée à s’accentuer. Vendre en 2026 avant que les restrictions LCD ne soient pleinement effectives peut être financièrement plus optimal que de rénover un bien marginalement rentable.

Option 3 — Reconvertir vers un autre usage : transformer le meublé de tourisme en location meublée longue durée (bail étudiant, mobilité) est possible, mais expose alors aux restrictions de la loi Climat sur les baux d’habitation. Cette option ne fait que déplacer le problème sans le résoudre.

Dans tous les cas, la décision doit s’appuyer sur une simulation fiscale à jour. Le régime LMNP micro-BIC a été modifié par la loi de finances 2025, et ses nouvelles règles d’abattement affectent directement la rentabilité nette des meublés de tourisme, quel que soit leur DPE.

Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; consultez un professionnel pour votre situation personnelle et les règles applicables à votre commune.

Vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme sur la Côte d’Azur et vous souhaitez faire le point sur votre situation énergétique et réglementaire ? Notre équipe analyse gratuitement votre dossier et vous oriente vers les solutions adaptées. Contactez-nous pour un audit personnalisé →