Amortissement LMNP : guide complet pour réduire vos impôts
L’amortissement est le levier fiscal le plus puissant du statut LMNP. Appliqué correctement, il permet de réduire votre résultat imposable à zéro — légalement — pendant dix à vingt ans.
Sommaire
Qu’est-ce que l’amortissement LMNP et pourquoi c’est décisif
Le principe comptable en une phrase
L’amortissement traduit la dépréciation progressive de votre bien dans le temps. En LMNP au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix d’achat — hors terrain — de vos revenus locatifs. C’est autorisé par l’administration fiscale et validé par le Code général des impôts, article 39.
Pourquoi le LMNP bat systématiquement le micro-BIC
En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Avec l’amortissement au régime réel, vous pouvez effacer 80 à 100 % de vos revenus si le bien est récent. Sur un appartement à 200 000 €, la différence se chiffre en milliers d’euros d’impôts économisés chaque année.
85 %
des LMNP au régime réel déclarent un résultat nul ou négatif grâce aux amortissements. (Source : DGFiP, rapport fiscal 2024)
Pour comprendre quand basculer du micro-BIC au réel, consultez notre analyse détaillée : LMNP 2026 : régime réel ou micro-BIC, comment trancher.
Comment calculer l’amortissement de votre bien LMNP
Les trois composantes à amortir séparément
L’administration impose de décomposer le bien en composantes, chacune ayant sa propre durée d’amortissement. Cette méthode par composants est obligatoire en LMNP réel.
| Composante | Part du prix | Durée standard | Amortissement annuel* |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50–60 % | 50 ans | 1–1,2 % / an |
| Façade & étanchéité | 10–15 % | 25–30 ans | 0,3–0,5 % / an |
| Installations techniques | 10–15 % | 15–20 ans | 0,5–1 % / an |
| Agencements & finitions | 10–20 % | 10–15 ans | 0,7–2 % / an |
| Mobilier & équipements | variable | 5–10 ans | 10–20 % / an |
Le terrain : la partie qu’on ne peut pas amortir
Le terrain n’est jamais amortissable. Il ne se déprécie pas. L’administration fiscale l’estime généralement à 10–20 % de la valeur totale en zone urbaine. Sur la Côte d’Azur, cette proportion peut atteindre 25–30 % en bord de mer. Votre comptable doit l’extraire avant tout calcul.
15 à 25 %
de la valeur d’un bien immobilier en zone côtière est généralement attribuable au terrain, non amortissable. (Source : Chambre des notaires Alpes-Maritimes, 2024)
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Exemple chiffré : un T2 meublé à Nice
Les données du cas
Un propriétaire achète un T2 meublé à Nice en 2024, quartier Libération, pour 220 000 € frais d’agence inclus. Il l’enregistre en LMNP au régime réel dès l’achat. Il génère 14 400 € de loyers annuels (1 200 €/mois, taux d’occupation 100 %).
Le calcul de l’amortissement global
Valeur hors terrain (80 %) : 176 000 €. Mobilier : 8 000 €.
- Amortissement immeuble : environ 5 880 €/an (3,34 % pondéré composants)
- Amortissement mobilier : 1 600 €/an (20 %)
- Total amortissement : 7 480 €/an
Charges déductibles (charges copropriété, assurance, taxe foncière, frais gestion) : 3 200 €/an environ.
Résultat imposable = 14 400 – 7 480 – 3 200 = 3 720 €, contre 7 200 € en micro-BIC (abattement 50 %).
L’amortissement des travaux et du mobilier
Chaque rénovation crée un nouvel amortissable
Une cuisine refaite à 6 000 €, une salle de bain rénovée à 4 500 € : ces dépenses sont amortissables sur 10 à 15 ans, en plus de l’amortissement du bien principal. Elles ne s’imputent pas en charges mais augmentent votre capital amortissable.
Le mobilier : l’amortissement le plus rapide
Table, canapé, literie, électroménager, équipements Airbnb haut de gamme : tout s’amortit sur 5 à 10 ans. Un renouvellement régulier du mobilier maintient un flux constant d’amortissements. C’est une stratégie fiscale légale et encouragée par le Code général des impôts.
10 ans
en moyenne : c’est la durée d’amortissement du mobilier en location meublée. Une chambre complète à 3 000 € génère 300 €/an d’amortissement. (Source : service-public.fr, LMNP réel, 2024)
Les règles à ne jamais violer
L’amortissement ne peut pas créer un déficit
En LMNP, les amortissements ne peuvent pas générer un résultat négatif. S’ils dépassent vos recettes nettes de charges, l’excédent est reporté sans limite de durée. Ce report cumulé peut s’imputer lors d’une année où vos recettes augmentent, ou lors de la revente (sous conditions). Voir impots.gouv.fr — loueur meublé non professionnel.
Tenir une comptabilité rigoureuse
L’amortissement au régime réel exige une comptabilité en partie double. Un expert-comptable spécialisé LMNP est fortement recommandé. La liasse fiscale 2031 doit être déposée chaque année. Pour déclarer correctement, lisez notre guide : déclarer ses revenus BIC de location courte durée.
Ce que change la loi de finances 2026
La réforme du micro-BIC : un électrochoc pour les indécis
La loi de finances 2024 (applicable 2026) a réduit l’abattement micro-BIC de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme non classés. Cette réforme rend le régime réel encore plus attractif pour les biens dont la valeur dépasse 150 000 €. Voir notre analyse complète : abattements LMNP 2026 en location courte durée.
Les nouvelles règles sur la plus-value
Lors de la vente, les amortissements déduits ne réintègrent plus la base de calcul de la plus-value en LMNP (contrairement au LMP). C’est un avantage majeur. L’administration fiscale n’a pas modifié cette règle en 2025–2026, confirmant l’attractivité du statut. Source : article 151 septies B du CGI — legifrance.gouv.fr.
- Décomposez votre bien en composantes (gros œuvre, façade, agencements, mobilier) avant tout calcul.
- Excluez le terrain (10–30 % de la valeur) : il n’est jamais amortissable.
- Les amortissements reportés sont illimités dans le temps et s’imputent sur les futures années bénéficiaires.
- Chaque travaux et achat de mobilier créent un nouvel amortissable : documentez chaque dépense.
- Faites appel à un comptable LMNP : la liasse 2031 est obligatoire au régime réel.
Vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme sur la Côte d’Azur ? La rédaction Locazurcasa peut analyser votre situation fiscale et vous orienter vers les bons spécialistes. Contactez-nous.
