À Nice, la question « quelle conciergerie choisir ? » est presque toujours posée à l’envers. On compare des pourcentages — 18 %, 20 %, 25 % — alors que le premier critère n’est pas le prix : c’est le modèle juridique. Une conciergerie qui encaisse vos loyers sans carte professionnelle vous expose à un contrat nul. Comparatif des quatre modèles présents sur la Côte d’Azur, et de ce que chacun coûte réellement.
Sommaire
L’essentiel en 40 secondes
- Le marché niçois se répartit en quatre modèles, pas en une échelle de prix continue.
- Le filtre décisif : la conciergerie encaisse-t-elle les loyers et gère-t-elle l’annonce pour votre compte ? Si oui, elle relève de la loi Hoguet et doit détenir la carte G.
- Sanction en l’absence de carte G : contrat nul, jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende pour le prestataire.
- Commission de marché : 15 à 30 % selon les acteurs, moyenne autour de 20 % à Nice.
- Le modèle à l’acte — prestations facturées à l’intervention, sans mandat ni encaissement — sort du champ de la loi Hoguet et devient plus économique au-delà d’un certain volume de revenus.
Transparence : Locazurcasa est un média indépendant de la location courte durée azuréenne. Nous intervenons nous-mêmes selon le modèle n° 3 décrit plus bas — prestations à l’acte, sans mandat de gestion ni encaissement. Nous le signalons pour que vous puissiez lire ce comparatif en connaissance de cause.
Le critère que personne ne met en avant : la carte G
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les professions immobilières. Elle vise, entre autres, la gestion immobilière pour le compte d’autrui : encaisser des loyers et des dépôts de garantie, rendre des comptes, administrer le calendrier et les tarifs d’un bien qui n’est pas le vôtre. Cette activité exige une carte professionnelle mention « Gestion immobilière » — la fameuse carte G, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, conditionnée à une aptitude professionnelle, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.
La location courte durée n’y échappe pas. En avril 2026, la FNAIM a publié un rapport demandant l’application stricte de la loi Hoguet au secteur des conciergeries, en rappelant que l’intermédiation et la gestion de biens de tiers en relèvent pleinement. La conséquence pratique est nette : une conciergerie qui gère votre annonce, vos réservations et vos encaissements sans carte G exerce une activité réglementée sans titre.
Le risque n’est pas seulement pour elle. Le contrat qui vous lie est frappé de nullité. En cas de litige — un séjour qui tourne mal, un dépôt de garantie non restitué, une somme encaissée jamais reversée —, vous vous retrouvez sans contrat opposable et sans garantie financière derrière votre prestataire. C’est cette exposition, et non les deux points de commission d’écart, qui devrait ouvrir la comparaison.
La question à poser, mot pour mot
« Détenez-vous une carte professionnelle mention Gestion immobilière ? Quel est son numéro, quelle CCI l’a délivrée, et quel est le nom de votre garant financier ? »
Une conciergerie titulaire répond en trois secondes : ces mentions sont d’ailleurs obligatoires sur ses documents commerciaux. Une conciergerie qui répond « nous ne sommes pas une agence, nous sommes un prestataire de services » dit peut-être vrai — mais alors elle ne doit ni encaisser vos loyers, ni détenir votre compte hôte, ni signer les contrats de séjour à votre place. Les deux réponses sont acceptables. C’est la troisième, celle qui élude, qui doit vous arrêter.
Les quatre modèles présents sur la Côte d’Azur
| Modèle | Ce qu’il fait | Carte G | Coût typique | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| 1. Full-service avec mandat acteurs nationaux | Annonce, tarification, réservations, encaissement, ménage, linge, accueil, comptes rendus | Obligatoire — à vérifier | 18 à 25 % des revenus | Propriétaire absent, qui veut zéro intervention |
| 2. Full-service sans carte G zone à risque | Même périmètre que le n° 1, mais sans titre ni garantie financière | Absente — contrat nul | 15 à 20 %, souvent moins cher | Personne. L’économie apparente ne couvre pas le risque |
| 3. Prestations à l’acte sans mandat | Ménage, linge, check-in/check-out, maintenance, conformité, audit tarifaire — facturés à l’intervention. Le propriétaire garde son compte, ses encaissements et ses décisions | Non requise — hors champ Hoguet | Forfait par intervention | Propriétaire présent ou joignable, à fort volume de revenus |
| 4. Autogestion + prestataires | Le propriétaire fait tout, sous-traite ponctuellement le ménage et le linge | Sans objet | Coût direct des prestations | Propriétaire résidant à Nice, peu de rotations |
Les taux pratiqués, acteur par acteur
Les niveaux de commission relevés sur le marché français en 2026, pour le modèle full-service :
- Welkeys — 18 à 25 %, positionnement premium, photographie professionnelle incluse. Présent à Nice.
- BnbLord (fusionné avec GuestReady) — 18 à 22 %, couverture nationale incluant la Côte d’Azur.
- Conciergeries locales niçoises — plusieurs acteurs affichent une commission unique de 20 % HT.
- Fourchette de marché — 15 à 30 % selon les prestations incluses, avec une moyenne observée autour de 20 % à Nice.
- Luckey, longtemps citée comme la référence adossée à Airbnb, n’opère plus en France : Airbnb a mis fin au service à compter du 14 mai 2024. Elle apparaît encore dans de nombreux comparatifs en ligne — c’est un bon test de fraîcheur pour les classements que vous consultez.
Le calcul : à partir de quand le modèle à l’acte devient-il moins cher ?
La commission au pourcentage et la facturation à l’acte ne se croisent pas au même endroit pour tout le monde. Le point de bascule dépend d’une seule variable : le revenu généré par séjour.
Prenons un bien niçois représentatif : environ 20 600 € de revenus annuels, ordre de grandeur constaté sur le marché niçois en 2026. Le taux d’occupation moyen y est d’environ 50 %, soit à peu près 185 nuits louées.
| Durée moyenne de séjour | Nombre de séjours / an | Commission 20 % | Coût équivalent par séjour |
|---|---|---|---|
| 3 nuits (city break) | ≈ 62 | 4 120 € | 66 € |
| 5 nuits | ≈ 37 | 4 120 € | 111 € |
| 7 nuits (semaine) | ≈ 26 | 4 120 € | 158 € |
La lecture est claire. Plus vos séjours sont longs, plus la commission au pourcentage devient chère pour un travail identique. Un check-in, un check-out et un ménage coûtent le même effort qu’il s’agisse d’un séjour de trois nuits ou d’une semaine — mais la commission, elle, double.
La règle d’arbitrage tient en une phrase : comparez la commission divisée par votre nombre de séjours annuels au tarif d’une intervention à l’acte. Sur un bien à séjours longs — profil fréquent à Nice hors juillet-août, où la durée de réservation s’allonge et où les propriétés se réservent en moyenne 55 jours à l’avance —, l’écart devient substantiel. Sur un studio à forte rotation et courts séjours, le full-service reste souvent le meilleur rapport effort/coût.
Le paramètre qui change tout au 13 octobre 2026
Ce calcul est à refaire dès maintenant, pour une raison précise : Airbnb bascule les hôtes français sur une commission unique de 15,5 % le 13 octobre 2026. Cumulée à 20 % de conciergerie, la ponction totale sur le prix affiché approche les 35 % — davantage encore une fois la TVA sur commission intégrée pour un hôte non assujetti. Un modèle qui était supportable à 23 % ne l’est plus nécessairement à 35 %.
Les six vérifications avant de signer, quel que soit le modèle
- Le périmètre exact d’encaissement. Qui reçoit l’argent d’Airbnb ? Si ce n’est pas votre compte bancaire, vous êtes dans le champ de la loi Hoguet et la carte G n’est plus optionnelle.
- La propriété du compte et de l’annonce. Un compte hôte créé au nom de la conciergerie, ce sont vos avis et votre historique de notation qui restent chez elle le jour où vous partez. C’est le point de friction n° 1 en fin de relation.
- La base de calcul. 20 % de quoi ? Du montant brut affiché, du net après commission de plateforme, taxe de séjour incluse ou non ? Entre deux définitions, l’écart réel atteint plusieurs points.
- Ce qui est refacturé en plus. Le linge, les consommables, les petites réparations, la photographie : souvent hors commission.
- La durée d’engagement et le préavis. Un engagement de 12 ou 24 mois sur un marché en pleine mutation réglementaire mérite d’être discuté.
- La conformité du logement. Aucune conciergerie n’endosse à votre place l’enregistrement en mairie, l’autorisation de changement d’usage ni les déclarations fiscales. Le propriétaire reste responsable. Pour le cadre applicable à Nice, voir notre suivi du dispositif de quotas et d’autorisations.
Pour approfondir la structure de coûts elle-même, nous avons détaillé par ailleurs le coût réel d’une conciergerie LCD à Nice en 2026 et les clauses contractuelles à examiner avant de signer.
Sources
- Rental Scale-Up — Locations de courte durée en France et la loi Hoguet (rapport FNAIM d’avril 2026, application de la loi Hoguet aux conciergeries)
- Hoomy — Conciergerie et loi Hoguet en 2026 : ce que vous risquez si votre prestataire n’a pas la carte G (nullité du contrat, 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende)
- Welcome Host — Carte G conciergerie : obligations et obtention (périmètre de la carte G : encaissement des loyers, comptes rendus, gestion des tarifs)
- Les Tutos de l’Immo — Meilleure conciergerie Airbnb 2026 : comparatif et tarifs (Welkeys 18–25 %, BnbLord/GuestReady 18–22 %, fourchette 15–30 %)
- ShortTermRentalz — Airbnb to terminate Luckey concierge service in France (arrêt du service en France au 14 mai 2024)
Vous hésitez entre commission et facturation à l’acte ?
Le point de bascule dépend de votre durée moyenne de séjour et de votre revenu annuel — deux chiffres que vous avez déjà dans votre tableau de bord. Nous réalisons le calcul comparatif pour votre bien, et vous intervenons ensuite à l’acte : préparation entre deux séjours, check-in, contrôle de conformité. Sans mandat de gestion, sans encaissement à votre place. Vous gardez votre compte et vos décisions.
