Airbnb en copropriété à Nice : ce qui est interdit

Oui, votre copropriété peut interdire Airbnb à Nice. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un vote en assemblée générale suffit — à la majorité des deux tiers. Voici ce que dit concrètement la loi pour les copropriétés de la Côte d’Azur en 2026.

Ce que dit la loi : le règlement de copropriété prime

Avant tout, c’est votre règlement de copropriété qui fixe les règles. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ce règlement définit la destination de l’immeuble et l’usage des parties privatives. L’article 9 garantit à chaque copropriétaire la libre disposition de son lot — mais dans le respect de cette destination.

Dans les copropriétés des quartiers touristiques niçois — Vieux-Nice, Promenade des Anglais, Carré d’Or — beaucoup de règlements comportent une clause d’habitation bourgeoise. Cette clause interdit toute activité commerciale dans les lots à usage d’habitation. Or, la Cour de cassation a confirmé en 2024 que la location Airbnb peut être incompatible avec cette clause, selon qu’elle est « simple » ou « exclusive ».

La distinction est essentielle :

• Clause bourgeoise exclusive : toute location touristique est présumée incompatible. Le syndic peut agir sans vote.
• Clause bourgeoise simple : la location n’est pas commerciale par nature. Un vote en AG reste nécessaire pour l’interdire.

Pour vérifier votre situation, consultez les clauses relatives à l’usage des lots dans votre règlement. Cherchez les termes « habitation exclusive », « bourgeoise » ou « usage mixte ». Notre guide réglementation location Côte d’Azur détaille les démarches à suivre.

Parallèlement, la loi impose une obligation d’enregistrement. L’article L324-1-1 du Code du tourisme oblige tout propriétaire à déclarer son meublé touristique en mairie. À Nice, ce numéro à 13 caractères doit figurer sur toutes les annonces en ligne. En 2026, la Ville de Nice a réduit à 671 le nombre total de changements d’usage autorisés, répartis par secteur géographique. Le Vieux-Nice ne dispose plus que de 38 autorisations disponibles pour l’année.

La loi Le Meur renforce les droits des copropriétaires

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément modifié l’article 26 de la loi de 1965. Elle a ajouté un alinéa d) permettant aux assemblées générales d’interdire les meublés de tourisme — sans unanimité.

Avant cette réforme, un seul copropriétaire pouvait bloquer indéfiniment toute décision collective. Ce verrou est supprimé. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la constitutionnalité de ce dispositif, confirmant qu’il ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Deux conditions cumulatives encadrent ce nouveau droit :

• Le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales.
• L’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires — pas les résidences principales (occupées au moins 8 mois par an).

Concrètement, pour les copropriétés du Carré d’Or ou de la Croisette à Cannes, ce dispositif est une révolution. Ces immeubles anciens comportent presque systématiquement une clause bourgeoise. Ils peuvent désormais voter l’interdiction sans avoir à convaincre l’unanimité des propriétaires.

À noter : les nouveaux règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent obligatoirement prévoir une stipulation explicite autorisant ou interdisant les meublés de tourisme. Les notaires sont tenus d’intégrer cette clause lors de toute nouvelle rédaction.

Pour comprendre l’ensemble des implications de ce texte sur la Côte d’Azur, consultez notre analyse complète de la loi Le Meur et ses effets locaux.

Comment voter l’interdiction en assemblée générale

La procédure est précise. Elle se déroule en plusieurs étapes obligatoires, sous peine de nullité de la décision.

Étape 1 — Inscription à l’ordre du jour. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG par le syndic ou par des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix. Elle doit mentionner explicitement l’interdiction des meublés de tourisme au sens de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.

Étape 2 — Le vote. La décision doit être adoptée à la majorité des deux tiers des voix exprimées, conformément à l’article 26 modifié de la loi de 1965. La passerelle dite « article 26-1 » permet, si ce seuil n’est pas atteint en première convocation mais que le tiers des voix est obtenu, de convoquer une nouvelle AG dans les trois mois pour un second vote.

Étape 3 — Formalisation obligatoire. La décision doit être formalisée par acte notarié et publiée au Service de la publicité foncière. Sans cette publication, la décision n’a aucune valeur juridique. Le coût de cette formalité est estimé entre 1 500 € et 3 000 € selon la taille de la copropriété.

Étape 4 — Irréversibilité relative. Une fois votée, lever cette interdiction nécessiterait un vote unanime. La mesure est donc conçue pour durer.

Pour les propriétaires qui louent déjà, l’interdiction votée en AG les contraint à cesser leur activité de location courte durée. Ils restent libres de louer en longue durée classique. Retrouvez toutes les démarches dans notre guide sur la location touristique à Nice : réglementation complète.

Cas pratiques : ce qui se passe dans les copropriétés niçoises

À Nice et sur la Côte d’Azur, la tension est réelle. La pression touristique est particulièrement forte dans les quartiers les plus prisés. Le Vieux-Nice, la Promenade des Anglais et le secteur Riquier-Port-Mont-Boron concentrent l’essentiel des conflits entre copropriétaires.

Scénario 1 — Copropriété avec clause bourgeoise exclusive. Un immeuble haussmannien du Carré d’Or dont le règlement stipule « usage d’habitation bourgeoise exclusive » peut agir immédiatement. Le syndic peut mettre en demeure le propriétaire qui loue sur Airbnb, sans attendre de vote en AG. Les tribunaux d’Aix-en-Provence ont rendu plusieurs décisions en ce sens en 2024 et 2025.

Scénario 2 — Copropriété avec clause bourgeoise simple. Un immeuble des années 1970 sur la Promenade des Anglais dont le règlement mentionne « usage d’habitation » sans précision commerciale doit passer par un vote en AG. Avec la loi Le Meur, ce vote est désormais possible à deux tiers — et non plus à l’unanimité.

Scénario 3 — Résidence principale. Un copropriétaire qui loue son appartement du Vieux-Nice comme résidence principale (plus de 8 mois par an) n’est pas concerné par l’interdiction votée en AG. La loi Le Meur protège explicitement les résidences principales. La limite de 90 jours de location par an s’applique en revanche à Nice depuis 2025 pour toutes les résidences principales.

Ce que le syndic peut faire — et ne peut pas faire. Le syndic peut mettre en demeure un copropriétaire qui viole le règlement. Il peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l’activité. En revanche, il ne peut pas agir seul pour modifier le règlement : cela nécessite un vote en AG. Il ne peut pas non plus interdire la location longue durée, qui reste un droit fondamental du propriétaire.

Si vous devez obtenir un numéro d’enregistrement à Nice ou comprendre vos obligations déclaratives, consultez notre guide pratique : numéro d’enregistrement Airbnb à Nice.

Vous êtes copropriétaire ou bailleur sur la Côte d’Azur et vous avez une question sur votre situation ? Notre équipe peut vous aider à analyser votre règlement de copropriété et vos obligations. Contactez-nous.