Prix par nuit à Nice en 2025 : que gagne vraiment un hôte Airbnb ?

Ce que gagne vraiment un hôte Airbnb à Nice en 2025

Nice est la deuxième ville la plus rentable de France sur Airbnb, derrière Paris. Les données 2024-2025 le confirment avec des chiffres solides.

Trois indicateurs clés résument le marché niçois :

• Tarif journalier moyen (ADR) : 132 €
• Taux d’occupation médian : 78 %
• Revenu annuel médian : 37 000 €

Source : Airbtics, données novembre 2024 – octobre 2025.

Nice : 2e ville la plus rentable de France

Le classement 2025 des villes françaises place Nice juste derrière Paris.

Paris affiche un revenu mensuel moyen de 3 272 €, avec un taux d’occupation de 63 à 75 %. Nice atteint 2 351 € de revenu mensuel moyen, avec un taux d’occupation de 71 % — le plus élevé de France selon certaines sources.

Bordeaux complète le podium avec 1 761 €/mois et 64 % d’occupation.

À l’échelle nationale, le revenu moyen annuel d’un hôte en France est de 11 200 €. Nice dépasse ce chiffre de plus de trois fois.

Les données marché en détail

Annonces actives

Nice compte entre 9 300 et 9 408 annonces actives en location courte durée (données T4 2025). La ville se classe dans le top 1 % des marchés français pour le taux d’occupation.

Saisonnalité marquée

La saisonnalité est forte. Juillet et août concentrent les meilleures performances. Mais la Côte d’Azur bénéficie d’une basse saison moins creuse qu’ailleurs en France, grâce à son climat et à ses événements annuels.

Les taux d’occupation varient selon les périodes :

• Haute saison (juin-septembre) : 85-95 %
• Épaule (avril-mai, octobre) : 65-75 %
• Basse saison (novembre-mars) : 45-60 %

Voyageurs internationaux

Environ 47,6 % des voyageurs à Nice sont internationaux. Nice bénéficie d’un tourisme haut de gamme, porté par les loisirs, les événements et une clientèle étrangère recherchant confort et centralité.

Prix par quartier : les écarts sont importants

Tous les biens ne se valent pas. La localisation reste le premier déterminant du revenu.

Les quartiers les plus rentables de Nice :

• Mont Boron : revenu annuel estimé entre 31 000 et 36 000 €
• Vieux-Nice : forte demande touristique, tarifs premium
• Promenade des Anglais / Port : studios les plus recherchés
• Saint-Roch / Sainte-Marguerite : bon rapport volume/prix

Les studios en cœur de ville (Vieux-Nice, Promenade, Port) restent les plus demandés. Centralité, transports et vue mer sont les critères déterminants.

Ce que ces chiffres cachent

Le revenu médian ≠ le revenu net

Les 37 000 € annuels sont des revenus bruts. Il faut en déduire :

• Les frais de plateforme Airbnb (environ 3 % côté hôte)
• Les frais de conciergerie si externalisés (18-25 % des revenus)
• Les charges : taxe foncière, CFE, assurances, entretien
• La fiscalité : micro-BIC ou régime réel selon le montant

Un hôte gérant seul son bien conserve une part bien plus importante qu’un hôte passant par une conciergerie.

L’écart entre hôte moyen et hôte performant

Les biens du top 20 % atteignent des taux d’occupation de 75 à 85 % grâce à la tarification dynamique, des photos professionnelles, une réactivité élevée et des avis 5 étoiles.

L’écart entre un hôte moyen (55 % d’occupation) et un hôte performant (80 %) représente plus de 11 000 € de revenus supplémentaires par an sur un même bien.

Les contraintes réglementaires à intégrer

📎 Réglementation applicable : Déclaration automatique des plateformes (DAC7) — impots.gouv.fr | Revenus locatifs meublés — service-public.fr

Ces revenus sont conditionnés au respect du cadre légal. Plusieurs règles s’appliquent à Nice :

• Quota 90 jours pour les résidences principales (délibération municipale n°1.6 du 23/05/2025)
• Numéro d’enregistrement obligatoire pour toute mise en location
• Déclaration des revenus : Airbnb transmet automatiquement les données au fisc depuis 2024 (directive DAC7)
• Règlement de copropriété à vérifier avant toute mise en location

Un hôte en résidence principale est donc limité à 90 nuits par an à Nice. Sur la base d’un ADR de 132 €, cela représente un plafond théorique de 11 880 € bruts — bien loin des 37 000 € médians, qui concernent principalement les résidences secondaires.

En résumé

Nice offre l’un des meilleurs rendements locatifs de France. Mais le revenu réel dépend de trois variables :

1. Le statut du bien : résidence principale (plafonnée à 90 nuits) ou secondaire (sans quota)
2. Le quartier : les écarts entre zones peuvent dépasser 30 %
3. La stratégie tarifaire : les hôtes avec tarification dynamique surperforment significativement

Pour aller plus loin sur la réglementation applicable à Nice, consultez nos guides dédiés :

• Numéro d’enregistrement Airbnb à Nice : démarches et obligations
• Quota 90 jours à Nice : les règles pour votre résidence principale
• Fiscalité LMNP et micro-BIC : ce qui change en 2026

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