Louer sa résidence principale sur Airbnb est légal en France — mais strictement encadré. Le plafond national est de 120 jours par an. À Nice, il est abaissé à 90 jours depuis la délibération municipale du 23 mai 2025. Dépasser ce seuil expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Ce quota s’applique dès la première nuit louée à une clientèle de passage. Il concerne tous les propriétaires qui louent leur logement principal sur les plateformes numériques — Airbnb, Booking, Abritel ou tout autre canal. Voici les règles à connaître en 2026.
Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?
La définition est précise. La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an par son propriétaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C’est ce que prévoit l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, repris par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.
Cette définition conditionne tout le régime applicable. Un propriétaire qui occupe son bien moins de 8 mois par an ne peut pas le déclarer comme résidence principale. Son logement est alors une résidence secondaire — soumise à des obligations bien plus lourdes.
Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement national est obligatoire pour tous les meublés touristiques. Le loueur doit prouver le statut de résidence principale en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du bien. Source : service-public.fr.
Attention : louer uniquement une chambre de sa résidence principale, tout en y résidant, relève d’un régime distinct. La réglementation des meublés touristiques ne s’applique que si le locataire dispose de l’usage exclusif du logement (article D.324-1 du Code du tourisme).
120 jours au national, 90 jours à Nice : deux seuils à ne pas confondre
Le plafond national de 120 jours pour les résidences principales
La règle nationale fixe le plafond à 120 jours par an pour la location d’une résidence principale. Ce seuil est inscrit à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme. Il s’applique dans toutes les communes qui n’ont pas délibéré pour l’abaisser.
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Nice réduit le quota résidence principale à 90 jours depuis mai 2025
La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a ouvert une nouvelle faculté aux communes. Depuis le 1er janvier 2025, toute municipalité peut, par délibération motivée du conseil municipal, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. Source : economie.gouv.fr.
Nice a activé cette mesure par délibération du conseil municipal n°1.6 du 23 mai 2025. Depuis lors, toute location d’une résidence principale à Nice est plafonnée à 90 jours par an.
90 jours/an : quota résidence principale à Nice depuis le 23 mai 2025 — contre 120 jours au niveau national
Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux ont pris des décisions similaires.
Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier. Une réservation à cheval sur deux années est décomptée au prorata des nuits effectives dans chaque année civile.
Comment le quota est-il contrôlé ?
Le contrôle est automatisé. Conformément à l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, les plateformes numériques sont tenues de transmettre chaque année à la commune les données de location : adresse du bien, numéro d’enregistrement et nombre de nuitées réservées.
La mairie de Nice croise les données de plusieurs plateformes. Un logement loué 60 nuits sur Airbnb et 40 nuits sur Booking totalise 100 nuits — et non 60. Le décompte agrège toutes les plateformes. Les plateformes sont par ailleurs tenues de bloquer automatiquement les annonces qui dépassent le seuil fixé par la commune.
La Direction de l’Urbanisme et la Police Municipale de Nice mènent des contrôles actifs depuis 2025. Les annonces sans numéro d’enregistrement valide sont signalées et déconnectées. Les propriétaires identifiés comme dépassant le quota reçoivent une mise en demeure avant sanction.
Trois exceptions permettent de dépasser le plafond légalement : obligation professionnelle (mutation, mobilité contrainte), raison de santé (hospitalisation prolongée) ou cas de force majeure. Ces motifs doivent être documentés et peuvent être demandés par la commune en cas de contrôle.
Quelles sanctions en cas de dépassement ?
Amende pour dépassement du quota de 90 jours à Nice
Les sanctions ont été durcies par la loi Le Meur. Le dépassement du quota annuel expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 € par année d’infraction — contre 10 000 € auparavant.
15 000 € d’amende civile maximale par année d’infraction pour dépassement du quota résidence principale (Loi Le Meur 2024)
Un décret d’application précise les modalités d’application.
Infractions connexes : fausse déclaration de résidence principale
D’autres infractions connexes sont également sanctionnées :
- Absence de numéro d’enregistrement sur l’annonce : amende jusqu’à 5 000 € par meublé.
- Fausse déclaration de résidence principale (bien occupé moins de 8 mois) : requalification en résidence secondaire, avec obligation de changement d’usage et amende pouvant atteindre 50 000 € par logement.
50 000 € d’amende maximale pour fausse déclaration de résidence principale — bien occupé moins de 8 mois/an
- Faux numéro d’enregistrement : amende jusqu’à 20 000 €.
La fausse déclaration de résidence principale est le risque le plus sous-estimé. Certains propriétaires déclarent leur bien comme résidence principale tout en l’occupant moins de 8 mois par an. Les plateformes transmettent les données de location à la commune, qui peut croiser ces informations avec les déclarations fiscales.
Pour comprendre les obligations d’enregistrement spécifiques à Nice, consultez notre guide : numéro d’enregistrement Airbnb à Nice.
Résidence principale, copropriété : une double vérification s’impose
Respecter le quota de 90 jours à Nice ne suffit pas toujours. Deux autres contraintes peuvent s’appliquer simultanément.
Le règlement de copropriété. Même en résidence principale, un propriétaire peut être bloqué par son règlement de copropriété. Si celui-ci comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location touristique peut être incompatible — indépendamment du quota de nuitées. Le syndic peut agir sans attendre de vote en assemblée générale.
Le vote en AG. Depuis la loi Le Meur, les copropriétés peuvent interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers — sans unanimité. Cette interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, pas les résidences principales. Mais elle peut restreindre les options futures si le propriétaire change de statut. Pour les cas pratiques niçois, consultez notre article : Airbnb en copropriété à Nice : ce qui est interdit.
En pratique, avant de mettre un bien en location sur la Côte d’Azur, trois vérifications sont indispensables : le statut réel du bien (résidence principale ou secondaire), le quota applicable dans la commune, et le règlement de copropriété.
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- Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?
- 120 jours au national, 90 jours à Nice : deux seuils à ne pas confondre
- Comment le quota est-il contrôlé ?
- Quelles sanctions en cas de dépassement ?
- Résidence principale, copropriété : une double vérification s’impose
FAQ — Quota 120 jours résidence principale
Comment prouver que mon logement est ma résidence principale ?
La résidence principale doit être occupée au moins 8 mois par an. Depuis mai 2026, l’enregistrement national exige un avis d’imposition établi à l’adresse du bien. Vous pouvez aussi fournir des factures de services publics ou une attestation d’assurance habitation à cette adresse.
Que se passe-t-il si je dépasse le quota 90 jours à Nice ?
Les plateformes bloquent automatiquement les annonces dès le dépassement du seuil municipal. La mairie de Nice peut infliger une amende civile jusqu’à 15 000 € par année d’infraction. En cas de fausse déclaration de résidence principale (bien occupé moins de 8 mois/an), l’amende peut atteindre 50 000 € par logement.
Le quota 120 jours résidence principale s’applique-t-il aussi aux résidences secondaires ?
Non. Le quota de 120 jours (ou 90 jours à Nice) ne concerne que les résidences principales. Pour une résidence secondaire, il n’existe pas de plafond de nuitées, mais les obligations sont plus lourdes : autorisation de changement d’usage, compensation obligatoire à Nice, et enregistrement national obligatoire depuis mai 2026.
Pour aller plus loin
- Nice durcit le quota 120 jours : ce que change le décret
- Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour votre LCD à Nice
- Comment déclarer une location saisonnière à la mairie de Nice : guide complet 2026
📋 Dossier complet — Quotas & changement d’usage à Nice
