Une locataire parisienne pensait qu’un stage à l’étranger justifiait de louer son logement au-delà de 120 nuitées sur Airbnb. La justice lui donne tort et l’expose à une lourde amende. Sur la Côte d’Azur, où les contrôles se durcissent depuis la loi Le Meur, cette décision rappelle les limites strictes de la location saisonnière d’une résidence principale.
L’affaire, rapportée par Le Monde fin juillet 2026, semble anecdotique. Elle ne l’est pas. Une occupante d’un appartement parisien a mis son logement en location courte durée pendant plus de quatre mois dans l’année, bien au-delà du plafond légal de 120 jours applicable à une résidence principale. Son argument : un stage professionnel effectué à l’étranger l’aurait empêchée d’habiter les lieux, ce qui justifierait le dépassement. La justice a écarté cette lecture. Résultat : une sanction financière qui pourrait atteindre plusieurs milliers d’euros.
Pour les hôtes de Nice, Antibes, Cannes ou Menton, le message est limpide. Le seuil des 120 jours n’est pas une recommandation souple : c’est une règle d’ordre public, dont les exceptions sont interprétées de manière restrictive par les tribunaux. Voici ce que cette décision change concrètement pour les propriétaires du littoral azuréen.
Ce que dit vraiment la règle des 120 jours
Le code du tourisme encadre strictement la location d’une résidence principale en meublé de tourisme. Le principe est posé à l’article L.324-1-1 : un logement qui constitue la résidence principale du loueur — celui qu’il occupe au moins huit mois par an — ne peut être proposé à la location courte durée plus de 120 nuitées par année civile.
La logique du législateur est double. D’abord, préserver le parc de logements disponibles pour les habitants permanents, dans des zones où la pression locative est forte. Ensuite, éviter qu’un logement d’habitation ne se transforme, de fait, en hébergement touristique permanent sans changement d’usage ni fiscalité adaptée.
Au-delà de ce plafond, deux situations se distinguent. Soit le logement n’est pas une résidence principale, et il relève alors du régime du changement d’usage, avec autorisation préalable de la mairie et, souvent, compensation. Soit c’est bien une résidence principale, et le dépassement constitue une infraction sanctionnable.
Une limite que les communes peuvent durcir
Depuis la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024, les communes disposent d’un levier supplémentaire : elles peuvent abaisser le plafond de 120 à 90 nuitées par an, par délibération motivée du conseil municipal. Plusieurs villes touristiques ont déjà activé ou envisagent ce durcissement. Sur la Côte d’Azur, où la tension sur le logement est structurelle, ce scénario n’a rien de théorique.
Pour comprendre le cadre général issu de cette réforme, consultez notre analyse de la loi Le Meur 2024 et LCD, qui détaille les nouvelles obligations déclaratives et les marges de manœuvre confiées aux maires.
Pourquoi le stage à l’étranger n’a pas convaincu le juge
Le point central de l’affaire tient aux exceptions au plafond. Le texte prévoit qu’il peut être dépassé « en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de cas de force majeure ». Ces trois motifs sont limitativement énumérés, et c’est là que le raisonnement de la locataire a achoppé.
Un stage volontaire, planifié et choisi, ne relève pas de la force majeure — qui suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur. Il ne constitue pas davantage une obligation professionnelle au sens strict, dès lors qu’il résulte d’une démarche personnelle plutôt que d’une contrainte imposée par un employeur. Quant à la raison de santé, elle était hors sujet.
La leçon est essentielle pour les hôtes azuréens : l’exception au plafond ne se présume pas. Elle doit correspondre à l’un des motifs prévus, être documentée, et surtout ne pas servir de prétexte à une exploitation touristique déguisée. Une expatriation subie pour raison médicale ou une mutation professionnelle imposée pourraient être recevables ; un projet personnel à l’étranger, beaucoup moins.
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Des sanctions qui ont changé d’échelle
Avant la réforme, le dépassement du plafond exposait déjà à une amende civile. La loi Le Meur a relevé les curseurs et clarifié l’arsenal répressif. Le non-respect des obligations liées à la location de meublés de tourisme peut désormais entraîner des amendes civiles substantielles, prononcées par le tribunal judiciaire à la demande de la commune.
Concrètement, un loueur qui franchit le plafond s’expose à une amende pouvant atteindre 10 000 € par logement, ce montant pouvant grimper en cas de fausse déclaration ou de manœuvre destinée à contourner l’enregistrement. À ces sommes s’ajoute le risque de devoir restituer les revenus perçus indûment et, dans certains cas, la remise en cause du régime fiscal appliqué.
Le contrôle, lui, s’automatise. Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de transmettre aux communes le décompte des nuitées louées, et de bloquer les annonces au-delà du plafond dans les villes qui l’exigent. Le temps où le dépassement passait inaperçu est révolu.
Enregistrement et déclaration : le préalable non négociable
Le respect du plafond n’a de sens que si le logement est correctement déclaré. Depuis la généralisation de l’enregistrement issue de la loi Le Meur, tout meublé de tourisme — résidence principale comprise — doit disposer d’un numéro d’enregistrement auprès de la commune, à faire figurer sur chaque annonce.
À Nice, cette formalité est incontournable et sa vérification est active. Notre guide sur le numéro d’enregistrement Airbnb à Nice détaille la procédure pas à pas. Louer sans numéro valide, ou avec un numéro fantaisiste, constitue une infraction distincte du dépassement du plafond — et cumulable avec lui.
Le cas particulier des zones tendues
La Côte d’Azur figure massivement en zone tendue, statut qui renforce les contraintes pesant sur la location saisonnière. Changement d’usage, quotas d’autorisations, compensation : les règles diffèrent selon les communes et évoluent vite. Pour une vue d’ensemble actualisée, reportez-vous à notre dossier sur les zones tendues et LCD 2026.
Dans ce contexte, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire devient déterminante. Une résidence secondaire louée sur Airbnb ne bénéficie d’aucun plafond de 120 jours — mais elle exige, dans les communes concernées, une autorisation de changement d’usage souvent difficile à obtenir. Confondre les deux régimes est une erreur fréquente et coûteuse.
Ce que les propriétaires azuréens doivent vérifier maintenant
La décision parisienne agit comme un signal d’alerte. Elle confirme une orientation jurisprudentielle stricte, à l’heure où les municipalités du littoral affûtent leurs contrôles. Trois réflexes s’imposent pour tout hôte de la région.
Premièrement, décompter précisément les nuitées louées depuis le 1er janvier, en gardant une trace des réservations. Deuxièmement, vérifier que la commune n’a pas abaissé le plafond à 90 jours, information disponible auprès du service urbanisme. Troisièmement, ne jamais improviser une justification de dépassement : si une obligation professionnelle ou une raison de santé impose une absence prolongée, la conserver par écrit et la documenter.
Sur le plan fiscal, le respect du plafond conditionne aussi l’accès à certains régimes. Les revenus tirés de la location saisonnière d’une résidence principale relèvent des BIC, avec des seuils et abattements précis. Notre décryptage du régime micro-BIC et LMNP 2026 permet de calibrer sa déclaration en connaissance de cause. Un dépassement du plafond peut fragiliser l’ensemble du montage.
Enfin, la rentabilité doit s’apprécier dans ce cadre borné. Un propriétaire qui compte sur 200 nuitées annuelles pour équilibrer son investissement se trompe de calcul dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale. Pour mesurer le potentiel réel d’un bien, mieux vaut partir des prix par nuit à Nice en 2026 appliqués à un maximum de 120 nuitées, et non à une année pleine.
À retenir
- Comptez vos nuitées Airbnb depuis le 1er janvier et arrêtez la location dès l’approche des 120 jours (ou 90 selon la commune).
- Vérifiez auprès de votre mairie si le plafond a été abaissé et si votre logement dispose d’un numéro d’enregistrement valide.
- N’invoquez un dépassement qu’en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, preuve écrite à l’appui.
Une vigilance à intégrer dans sa stratégie locative
Le contentieux parisien n’est pas un cas isolé : il illustre une tendance de fond. Les collectivités récupèrent la main sur la location courte durée, les plateformes coopèrent avec les communes, et les juges appliquent le plafond des 120 jours sans complaisance. Pour un propriétaire de la Côte d’Azur, la conformité n’est plus une option accessoire mais le socle même d’un projet locatif durable.
La bonne nouvelle : le cadre est lisible dès lors qu’on l’anticipe. Distinguer résidence principale et secondaire, sécuriser son enregistrement, décompter ses nuitées et documenter toute absence prolongée suffisent à écarter l’essentiel du risque. Un accompagnement en amont vaut mieux qu’un redressement en aval. Pour faire le point sur votre situation et vérifier la conformité de votre bien avant la haute saison, contactez notre équipe.
Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ; consultez un professionnel pour votre situation.
Sources officielles : Service-Public.fr — Location d’un meublé de tourisme · Legifrance — Article L.324-1-1 du code du tourisme · economie.gouv.fr — Louer un meublé de tourisme.
