Un T2 en location courte durée à Nice génère entre 2 500 et 4 000 € brut par mois en haute saison. Le chiffre circule sur les forums d’investisseurs et dans les argumentaires de conciergerie, mais il ne dit rien du revenu réel. Entre les commissions de plateforme, la gestion déléguée, le ménage, la taxe de séjour et une fiscalité durcie par la loi Le Meur, 30 à 40 % du chiffre d’affaires brut part en charges d’exploitation avant même l’impôt. Ce dossier reconstitue le calcul complet — du CA brut au net dans la poche — pour un T2 niçois type, identifie le seuil d’occupation en dessous duquel la location saisonnière devient moins rentable que la location classique, et chiffre l’arbitrage entre gérer soi-même et déléguer.
Le brut ne veut rien dire : d’où sortent les 2 500 à 4 000 € par mois
La fourchette avancée pour un T2 niçois correspond aux mois de forte demande — de mai à septembre, plus les périodes de congrès et d’événements. Elle repose sur deux variables que les annonceurs mélangent volontiers : le prix moyen par nuit (ADR) et le taux d’occupation. Un T2 correctement situé et équipé se loue autour de 100 à 130 € la nuit sur l’année, avec des pics au-delà de 180 € en juillet-août. Mais un prix de nuit élevé sur un calendrier à moitié vide ne produit aucun revenu.
Sur une base annuelle, le brut se lisse fortement. Les mois creux — novembre à février — tirent la moyenne vers le bas. C’est pourquoi raisonner « par mois de haute saison » est trompeur : le seul chiffre qui compte est le chiffre d’affaires annuel, à comparer ensuite aux charges annuelles. Pour situer un bien précis, notre enquête sur les revenus réels des hôtes Airbnb à Nice en 2026 détaille les écarts par quartier et par saison.
Les six postes de charges qui transforment le brut en net
Avant tout impôt, un T2 en location courte durée supporte des charges d’exploitation qui représentent, selon le mode de gestion, 30 à 40 % du chiffre d’affaires brut. Les ignorer, c’est confondre encaissement et bénéfice.
Commissions de plateforme
Airbnb propose deux modèles : une commission « partagée » d’environ 3 % côté hôte (le voyageur payant le reste), ou une commission « simplifiée » de 14 à 16 % supportée intégralement par l’hôte. Booking.com prélève généralement 15 à 18 %. Selon le mix de plateformes, la ponction réelle sur le CA hôte oscille entre 3 et 15 %.
Conciergerie déléguée ou gestion directe
C’est le poste le plus lourd. Une conciergerie clé en main facture 20 à 25 % du CA encaissé, en contrepartie de la gestion des annonces, des arrivées, du linge, du ménage et de la relation voyageur. En gestion directe, ce poste disparaît, mais le temps consacré — messagerie, calendrier, remises de clés, imprévus — devient le coût caché.
Ménage, consommables et petites réparations
Chaque rotation impose un ménage professionnel facturé 40 à 80 € pour un T2, souvent refacturé partiellement au voyageur via des « frais de ménage ». S’ajoutent le linge, les consommables (café, produits d’accueil), l’usure accélérée du mobilier et les petites réparations. Sur une année à forte rotation, ce cumul dépasse fréquemment 2 000 €.
Restent la taxe de séjour — collectée auprès du voyageur et reversée à la métropole, donc neutre pour l’hôte mais à ne pas confondre avec du revenu —, les charges fixes (copropriété, assurance propriétaire non occupant, énergie, internet, abonnements de channel manager) et la taxe foncière.
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Le calcul complet : du CA brut au net pour un T2 niçois type
Prenons un T2 de 40 m² proche du centre, loué en moyenne 115 € la nuit, avec un taux d’occupation de 70 %. Sur l’année, cela représente environ 255 nuits louées et un chiffre d’affaires brut voisin de 29 300 €. Voici les deux trajectoires selon le mode de gestion.
Scénario 1 — gestion déléguée à une conciergerie
- CA brut : 29 300 €
- Conciergerie clé en main (22 %, ménage et gestion inclus) : −6 450 €
- Commission plateforme résiduelle (≈ 3 %) : −880 €
- Charges fixes (copropriété, assurance PNO, énergie, internet, abonnements) : −3 600 €
- Taxe foncière : −900 €
Total des charges d’exploitation : environ 11 830 €, soit 40 % du brut. Revenu net avant impôt : autour de 17 500 €, soit près de 1 460 € par mois lissés sur l’année.
Scénario 2 — gestion directe par le propriétaire
- CA brut : 29 300 €
- Commission plateforme (mix ≈ 10 %) : −2 930 €
- Ménage externalisé (≈ 70 rotations) : −4 200 €
- Charges fixes et taxe foncière : −4 500 €
Total : environ 11 630 € de charges, mais sans les 6 450 € de conciergerie. Revenu net avant impôt : autour de 17 700 €… en apparence à peine mieux que le scénario délégué. La différence réelle se joue ailleurs : le temps de gestion, estimé à plusieurs heures par semaine en haute saison.
La fiscalité 2026 change la donne : micro-BIC, plafond et loi Le Meur
La loi Le Meur a durci le régime fiscal des meublés de tourisme. Pour un logement non classé, l’abattement forfaitaire du micro-BIC est tombé à 30 %, avec un plafond de chiffre d’affaires abaissé à 15 000 €. Concrètement, notre T2 à 29 300 € de CA dépasse ce plafond : il ne peut plus relever du micro-BIC non classé et bascule automatiquement au régime réel.
Deux voies s’ouvrent alors. La première : faire classer le meublé (procédure de classement en étoiles), ce qui rétablit un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 € au micro-BIC. La seconde : opter pour le régime réel LMNP, qui permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien et le mobilier — souvent plus avantageux dès que les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, ce qui est précisément le cas d’un T2 en gestion déléguée. Le détail des arbitrages figure dans notre dossier Régime réel ou micro-BIC LMNP 2026.
Les règles applicables aux meublés de tourisme sont consolidées sur economie.gouv.fr et détaillées, régime par régime, sur service-public.fr. Le texte de la loi est consultable sur Legifrance.
Selon le régime et la tranche marginale d’imposition, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) peuvent absorber plusieurs milliers d’euros supplémentaires. Un net avant impôt de 17 500 € peut ainsi redescendre vers 11 000 à 13 000 € net réel — d’où l’importance de sécuriser aussi le volet réglementaire, à commencer par le numéro d’enregistrement Declaloc obligatoire.
Le point de bascule : quand la LCD cesse de battre la location longue durée
La rentabilité de la courte durée repose sur un taux d’occupation de 65 à 80 %. C’est le seuil qui justifie la sur-gestion et les charges d’exploitation élevées par rapport à un bail classique. En dessous de 60 % d’occupation, l’équation se retourne : le CA brut chute, les charges fixes restent, et le revenu net passe sous celui d’une location longue durée — sans le surcroît de travail.
Ce seuil dépend fortement de l’emplacement et de la réglementation locale. À Nice, ville en zone tendue soumise au changement d’usage, les contraintes de changement d’usage et les quotas peuvent limiter l’accès à la LCD dans certains secteurs, ce qui pèse mécaniquement sur l’occupation atteignable. Les données de fréquentation touristique publiées par l’INSEE et les indicateurs de marché d’AirDNA permettent d’estimer l’occupation réaliste d’un quartier avant de se lancer.
Gérer soi-même ou déléguer : l’arbitrage chiffré
Les deux scénarios chiffrés plus haut aboutissent à un net avant impôt quasi identique — environ 17 500 €. L’arbitrage ne se joue donc pas sur le revenu affiché, mais sur trois variables : le temps disponible, la régularité de la présence sur place et la tolérance au risque opérationnel (annulations, dégradations, litiges voyageurs).
La délégation coûte l’équivalent de 6 000 à 7 000 € par an, mais elle transforme un investissement chronophage en revenu réellement passif et professionnalise la gestion des avis — déterminants pour l’occupation. La gestion directe préserve cette marge, à condition d’accepter une charge de travail hebdomadaire réelle et une disponibilité en haute saison. Pour un propriétaire non résident ou multi-biens, la conciergerie devient rapidement rationnelle ; pour un propriétaire présent et disponible, l’autogestion maximise le net.
À retenir
- Reconstituez votre CA annuel, pas votre revenu de haute saison : c’est la seule base de calcul fiable.
- Provisionnez 30 à 40 % du brut en charges d’exploitation, avant impôt, dès votre business plan.
- Vérifiez si votre CA dépasse 15 000 € : au-delà, un meublé non classé bascule au régime réel — faites classer le bien ou simulez le LMNP réel.
- Ne lancez pas la LCD si l’occupation réaliste de votre quartier est inférieure à 60 % : la location longue durée sera plus rentable pour moins de travail.
- Sécurisez le numéro d’enregistrement et le changement d’usage avant la première nuitée.
Faire le calcul sur votre bien avant de vous engager
Un T2 niçois peut effectivement dégager un revenu net intéressant en location courte durée, mais le chiffre brut affiché dans les argumentaires masque une réalité d’exploitation exigeante : près de 40 % de charges, une fiscalité durcie en 2026 et un seuil d’occupation en dessous duquel l’opération perd son intérêt. Le seul moyen de trancher est de projeter votre bien, sur votre quartier, avec des hypothèses d’occupation crédibles et le bon régime fiscal. Locazurcasa réalise cette estimation chiffrée gratuitement, avec la vérification réglementaire associée : contactez-nous pour obtenir votre calcul net personnalisé.
Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; consultez un professionnel pour votre situation.
