Données marché LCD Côte d’Azur 2026 : prix, revenus, taux d’occupation
Retrouvez toutes les statistiques clés du marché de la location courte durée (LCD) sur la Côte d’Azur : prix par nuit, taux d’occupation, revenus annuels et tendances 2026. Données actualisées mensuellement.
Revenu moyen annuel hôte LCD à Nice : 28 400 € | Taux d’occupation moyen : 67% | Prix/nuit moyen : 124 €
Sommaire
1. Prix par nuit — Comparatif par ville
Le marché LCD Côte d’Azur présente des disparités importantes selon les villes et les quartiers. Voici les données compilées pour 2025-2026 :
| Ville | Prix/nuit moyen | Prix haute saison | Prix basse saison |
|---|---|---|---|
| Nice (Vieux-Nice) | 145 € | 220 € | 85 € |
| Nice (Promenade) | 165 € | 280 € | 95 € |
| Nice (arrière-pays) | 95 € | 135 € | 65 € |
| Cannes (Croisette) | 210 € | 850 € (Festival) | 110 € |
| Antibes | 120 € | 185 € | 75 € |
| Monaco (périphérie) | 185 € | 320 € | 110 € |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 350 € | 600 € | 180 € |
2. Taux d’occupation — Saisonnalité Côte d’Azur
| Période | Nice | Cannes | Antibes |
|---|---|---|---|
| Janvier-Février | 45% | 52% | 38% |
| Mars-Avril | 62% | 70% | 55% |
| Mai (Festival Cannes) | 75% | 96% | 72% |
| Juin-Août | 88% | 91% | 85% |
| Septembre-Octobre | 72% | 68% | 64% |
| Novembre-Décembre | 48% | 45% | 40% |
3. Revenus annuels — Simulation par type de bien
Sur la base des données DVF 2024 (105 000 transactions Alpes-Maritimes) et des déclarations fiscales micro-BIC :
| Type de bien | Surface | Revenu brut annuel | Taux occupation |
|---|---|---|---|
| Studio centre Nice | 25 m² | 18 000 – 24 000 € | 60–72% |
| T2 Vieux-Nice | 40 m² | 28 000 – 38 000 € | 65–78% |
| T3 Promenade | 65 m² | 42 000 – 58 000 € | 68–80% |
| Villa 3ch Antibes | 100 m² | 55 000 – 75 000 € | 55–68% |
| Appartement Cannes | 50 m² | 35 000 – 55 000 € | 62–75% |
4. Grands événements — Impact sur les tarifs
La Côte d’Azur concentre des événements internationaux qui créent des pics de demande exceptionnels :
| Événement | Date 2026 | Impact prix/nuit | Zone concernée |
|---|---|---|---|
| Carnaval de Nice | 14 Fév – 1er Mars 2026 | +80 à +150% | Nice centre |
| Festival de Cannes | 13 – 24 Mai 2026 | +200 à +400% | Cannes + environs |
| Grand Prix Monaco | 21 – 24 Mai 2026 | +150 à +300% | Nice, Monaco, Menton |
| Jazz à Juan | 9 – 18 Juillet 2026 | +60 à +120% | Antibes, Juan-les-Pins |
| MIPIM / MIPIM Cannes | Mars 2026 | +100 à +200% | Cannes |
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5. Marché de l’investissement — DVF Alpes-Maritimes
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) 2024 sur les Alpes-Maritimes permettent d’identifier les meilleures zones d’investissement LCD :
| Quartier | Prix achat /m² | Revenu LCD annuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | 5 800 € | 32 000 € (T2) | 13,8% |
| Libération / Gambetta | 4 200 € | 24 000 € (T2) | 11,4% |
| Cimiez | 4 600 € | 21 000 € (T2) | 9,1% |
| Promenade des Anglais | 7 200 € | 42 000 € (T2) | 11,7% |
| Musiciens | 5 100 € | 27 000 € (T2) | 10,6% |
6. Réglementation — Impact sur l’offre LCD
La Loi Le Meur 2024 et la limitation des meublés de tourisme ont structurellement réduit l’offre dans les zones tendues, ce qui soutient mécaniquement les prix :
- Baisse estimée de l’offre LCD à Nice de 18% depuis 2023 (suppressions + requalifications)
- Augmentation de la demande de +12% annuel (tourisme international en reprise)
- Prix en hausse structurelle : +8,5% en 2025 sur le parc LCD niçois
Pour comprendre vos obligations avant d’investir : guide complet des démarches de déclaration à Nice.
7. Fiscalité — Rendement net après impôts
Le rendement brut LCD doit être corrigé selon votre régime fiscal. Voir notre comparatif LMNP : régime réel vs micro-BIC.
| Régime fiscal | Abattement | Rendement net (T2 Vieux-Nice) |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 50% | 8,2% |
| Régime réel (amortissement) | 70-85% | 11,4% |
| LMNP au réel + SCI IS | Variable | 9,8 à 12,1% |
À retenir
- La Côte d’Azur reste l’un des marchés LCD les plus rentables de France (7–14% brut)
- Le prix/nuit moyen progresse structurellement (+8,5%/an) grâce à la pression réglementaire sur l’offre
- Les grands événements (Cannes, Monaco GP) créent des pics à +200–400% — anticipez vos tarifs 12 mois à l’avance
- Taux d’occupation optimal : 65–75% annuel pour un T2 à Nice, atteignable avec une bonne stratégie tarifaire
- Avant d’investir : vérifiez le quota 120 jours, les zones de tension et les contraintes de copropriété
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