Retrouvez toutes les statistiques clés du marché de la location courte durée (LCD) sur la Côte d’Azur : prix par nuit, taux d’occupation, revenus annuels et tendances 2026. Données actualisées mensuellement.
Revenu moyen annuel hôte LCD à Nice : 28 400 € | Taux d’occupation moyen : 67% | Prix/nuit moyen : 124 €
Sommaire
1. Prix par nuit — Comparatif par ville
Le marché LCD Côte d’Azur présente des disparités importantes selon les villes et les quartiers. Voici les données compilées pour 2025-2026 :
| Ville | Prix/nuit moyen | Prix haute saison | Prix basse saison |
|---|---|---|---|
| Nice (Vieux-Nice) | 145 € | 220 € | 85 € |
| Nice (Promenade) | 165 € | 280 € | 95 € |
| Nice (arrière-pays) | 95 € | 135 € | 65 € |
| Cannes (Croisette) | 210 € | 850 € (Festival) | 110 € |
| Antibes | 120 € | 185 € | 75 € |
| Monaco (périphérie) | 185 € | 320 € | 110 € |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 350 € | 600 € | 180 € |
2. Taux d’occupation — Saisonnalité Côte d’Azur
| Période | Nice | Cannes | Antibes |
|---|---|---|---|
| Janvier-Février | 45% | 52% | 38% |
| Mars-Avril | 62% | 70% | 55% |
| Mai (Festival Cannes) | 75% | 96% | 72% |
| Juin-Août | 88% | 91% | 85% |
| Septembre-Octobre | 72% | 68% | 64% |
| Novembre-Décembre | 48% | 45% | 40% |
3. Revenus annuels — Simulation par type de bien
Sur la base des données DVF 2024 (105 000 transactions Alpes-Maritimes) et des déclarations fiscales micro-BIC :
| Type de bien | Surface | Revenu brut annuel | Taux occupation |
|---|---|---|---|
| Studio centre Nice | 25 m² | 18 000 – 24 000 € | 60–72% |
| T2 Vieux-Nice | 40 m² | 28 000 – 38 000 € | 65–78% |
| T3 Promenade | 65 m² | 42 000 – 58 000 € | 68–80% |
| Villa 3ch Antibes | 100 m² | 55 000 – 75 000 € | 55–68% |
| Appartement Cannes | 50 m² | 35 000 – 55 000 € | 62–75% |
4. Grands événements — Impact sur les tarifs
La Côte d’Azur concentre des événements internationaux qui créent des pics de demande exceptionnels :
| Événement | Date 2026 | Impact prix/nuit | Zone concernée |
|---|---|---|---|
| Carnaval de Nice | 14 Fév – 1er Mars 2026 | +80 à +150% | Nice centre |
| Festival de Cannes | 13 – 24 Mai 2026 | +200 à +400% | Cannes + environs |
| Grand Prix Monaco | 21 – 24 Mai 2026 | +150 à +300% | Nice, Monaco, Menton |
| Jazz à Juan | 9 – 18 Juillet 2026 | +60 à +120% | Antibes, Juan-les-Pins |
| MIPIM / MIPIM Cannes | Mars 2026 | +100 à +200% | Cannes |
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5. Marché de l’investissement — DVF Alpes-Maritimes
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) 2024 sur les Alpes-Maritimes permettent d’identifier les meilleures zones d’investissement LCD :
| Quartier | Prix achat /m² | Revenu LCD annuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | 5 800 € | 32 000 € (T2) | 13,8% |
| Libération / Gambetta | 4 200 € | 24 000 € (T2) | 11,4% |
| Cimiez | 4 600 € | 21 000 € (T2) | 9,1% |
| Promenade des Anglais | 7 200 € | 42 000 € (T2) | 11,7% |
| Musiciens | 5 100 € | 27 000 € (T2) | 10,6% |
6. Réglementation — Impact sur l’offre LCD
La Loi Le Meur 2024 et la limitation des meublés de tourisme ont structurellement réduit l’offre dans les zones tendues, ce qui soutient mécaniquement les prix :
- Baisse estimée de l’offre LCD à Nice de 18% depuis 2023 (suppressions + requalifications)
- Augmentation de la demande de +12% annuel (tourisme international en reprise)
- Prix en hausse structurelle : +8,5% en 2025 sur le parc LCD niçois
Pour comprendre vos obligations avant d’investir : guide complet des démarches de déclaration à Nice.
7. Fiscalité — Rendement net après impôts
Le rendement brut LCD doit être corrigé selon votre régime fiscal. Voir notre comparatif LMNP : régime réel vs micro-BIC.
| Régime fiscal | Abattement | Rendement net (T2 Vieux-Nice) |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 50% | 8,2% |
| Régime réel (amortissement) | 70-85% | 11,4% |
| LMNP au réel + SCI IS | Variable | 9,8 à 12,1% |
À retenir
- La Côte d’Azur reste l’un des marchés LCD les plus rentables de France (7–14% brut)
- Le prix/nuit moyen progresse structurellement (+8,5%/an) grâce à la pression réglementaire sur l’offre
- Les grands événements (Cannes, Monaco GP) créent des pics à +200–400% — anticipez vos tarifs 12 mois à l’avance
- Taux d’occupation optimal : 65–75% annuel pour un T2 à Nice, atteignable avec une bonne stratégie tarifaire
- Avant d’investir : vérifiez le quota 120 jours, les zones de tension et les contraintes de copropriété
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Sources officielles
- CGI art. 50-0 : abattement micro-BIC — legifrance.gouv.fr
- Location meublée : régimes fiscaux — impots.gouv.fr
- Revenus BIC : déclaration obligatoire — service-public.fr
Analyse comparative par ville : Nice, Cannes, Antibes
Nice : volumes et RevPAR 2026
Nice concentre à elle seule plus de 60 % du marché LCD de la Côte d’Azur. Avec environ 12 000 à 14 000 annonces actives au 1er trimestre 2026 (source : estimations AirDNA / Inside Airbnb), la pression sur le marché est maximale. Le RevPAR (revenu par nuit disponible) moyen pour un bien niçois s’établit à 89 €/nuit sur 12 mois glissants, avec des pics à 210 €/nuit lors du Grand Prix de Monaco et de la semaine du 14 juillet.
Cannes : le marché le plus saisonnier de France
Cannes présente la plus forte saisonnalité du territoire. Le mois de mai (festival) concentre à lui seul 18 à 22 % des revenus annuels des hôtes cannois. Un studio en bord de Croisette peut atteindre 400-600 €/nuit pendant le festival, contre 80-100 €/nuit en novembre. Cette variance extrême rend la tarification dynamique IA absolument indispensable pour maximiser les revenus.
Antibes – Juan-les-Pins : le marché montant
Antibes-Juan-les-Pins connaît la plus forte croissance d’annonces LCD de la Côte d’Azur : +28 % en 2025 selon les données InsideAirbnb. Le marché reste moins saturé que Nice et Cannes, avec un taux d’occupation moyen de 72 % en haute saison et des prix nuit 15 à 20 % inférieurs à Nice. C’est le marché le plus accessible pour les nouveaux entrants en 2026.
Tendances de revenus par type de bien
Studios et T1 : le segment le plus compétitif
Les studios représentent 45 % du parc LCD niçois. Avec une offre abondante, la concurrence par les prix est intense. Le revenu annuel moyen d’un studio à Nice s’établit à 14 000 à 18 000 € bruts, avec une forte dispersion selon le quartier (Vieux-Nice vs quartiers périphériques) et la qualité de l’annonce. Les studios avec vue mer ou vue Promenade des Anglais peuvent dépasser 25 000 €/an.
T2 et T3 : le meilleur ratio rentabilité/contraintes
Les T2-T3 offrent le meilleur compromis entre revenus et gestion. Sur la Côte d’Azur, un T2 bien positionné génère 22 000 à 35 000 € de revenus bruts annuels. Le T3 avec 2 chambres séparées permet d’accueillir des familles et des groupes, segments moins sensibles aux prix que les couples. Taux d’occupation moyen : 74 % sur 12 mois pour un bien bien noté (4,7+).
Impact de la réglementation sur les volumes du marché
L’effet loi Le Meur sur les nouvelles inscriptions
Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles obligations fiscales et réglementaires (loi Le Meur, octobre 2024), le nombre de nouvelles inscriptions LCD sur la Côte d’Azur a ralenti de -12 % au 1er trimestre 2026 par rapport à la même période 2025. Cet effet de ralentissement est bénéfique pour les hôtes existants : moins de concurrence nouvelle sur un marché déjà mature.
Quotas Nice 2026 : quel impact sur les prix ?
L’instauration des quotas dans les quatre secteurs niçois à forte pression (Vieux-Nice, Centre-Ville, etc.) devrait, à terme, réduire le nombre d’annonces actives dans ces zones et faire mécaniquement monter les prix. Les économistes du secteur estiment une hausse des prix de 8 à 15 % dans les zones à quotas une fois les autorisations stabilisées (horizon 2027). C’est un signal positif pour les hôtes déjà en règle.
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Saisonnalité et calendrier des événements clés 2026
Les événements générateurs de revenus exceptionnels
Sur la Côte d’Azur, certains événements créent des pics de demande qui peuvent doubler ou tripler les revenus habituels :
- Grand Prix de Monaco (mai, 4 jours) : +200 à +300 % sur Nice/Monaco/Beausoleil
- Festival de Cannes (mai, 12 jours) : +250 à +400 % sur Cannes et Mougins
- Nice Jazz Festival (juillet, 5 jours) : +40 à +80 % sur Nice centre
- Carnaval de Nice (février, 2 semaines) : +60 à +100 % sur Nice
- Ironman Nice (juin) : +30 à +50 % sur Nice et arrière-pays
Les périodes creuses à anticiper
Novembre, janvier et la première semaine de septembre sont les périodes les plus creuses. Sur Nice, le taux d’occupation descend à 45-55 % en novembre. Les stratégies pour ces périodes : tarif last-minute agressif (−15 à −25 %), séjour minimum réduit à 1 nuit, ciblage des segments business/télétravail moins sensibles à la saisonnalité.
Pour aller plus loin
- Prix moyen par nuit à Nice 2026 : données détaillées
- Taux d’occupation Cannes pendant le Festival
- Tarification dynamique IA : les outils qui boostent vos revenus
À retenir sur les données marché LCD Côte d’Azur 2026
- RevPAR moyen Nice : 89 €/nuit sur 12 mois (pics à 210 € lors des grands événements)
- Revenus bruts annuels T2 Nice bien positionné : 22 000 à 35 000 €
- Antibes-Juan-les-Pins : marché le plus dynamique (+28 % d’annonces en 2025)
- Ralentissement des nouvelles inscriptions post-loi Le Meur : bénéfique pour les hôtes existants
- Quotas zones tendues Nice : impact prix attendu +8 à +15 % à horizon 2027
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