Sur les douze derniers mois, un meublé de tourisme du Vieux-Nice s’est loué 68 % des nuits ouvertes, à 136 € la nuit en moyenne. Derrière cette moyenne, deux marchés : un hiver à 42 % d’occupation et 88 € la nuit, un été à 87 % et 174 €. Relevé Locazurcasa du 21 septembre 2026 sur un panel de 200 annonces niçoises réelles, données AirDNA, septembre 2025 à août 2026.
À retenir
- Vieux-Nice, 100 annonces, 12 mois : 68 % d’occupation, 136 € la nuit, 93 € de revenu par nuit ouverte, 32 200 € de revenu net moyen par annonce.
- Carré d’Or, 100 annonces : la nuit se vend 222 €, mais le revenu annuel par annonce est le même (31 100 €) — les calendriers y sont ouverts 218 nuits par an contre 345 dans le Vieux-Nice.
- Cinq mois (mai à septembre) font 64 % du revenu de l’année ; les quatre mois de novembre à février en font 14 %.
- Quartier par quartier : à typologie égale, le Port et Garibaldi mènent les 3 pièces (130-133 € par nuit ouverte), Cimiez vend le plus cher mais remplit le moins (57 %), la Promenade des Anglais remplit le plus (79 %). Sur un 2 pièces, Garibaldi, Jean-Médecin et le Vieux-Nice se tiennent à 15 € près.
- Autour de Nice : Èze et Beaulieu au-dessus de 100 € par nuit ouverte, Cagnes-sur-Mer à 65 €.
Les chiffres clés sur douze mois : Vieux-Nice et Carré d’Or
Le panel couvre deux secteurs du centre de Nice. Le premier, 100 annonces autour de la rue Saint-Vincent, dans le Vieux-Nice. Le second, 100 annonces autour de la rue François-Premier, dans le Carré d’Or. Les métriques sont celles d’AirDNA, arrêtées au 1er septembre 2026, en euros.
| Panel (100 annonces) | Prix moyen d’une nuit réservée* | Taux d’occupation | Revenu par nuit ouverte | Séjour moyen | Nuits ouvertes / an | Revenu net annuel moyen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | 136 € (123 € hors frais de ménage) | 68 % | 93 € | 4,4 nuits | 345 | 32 200 € |
| Carré d’Or | 222 € (209 € hors frais de ménage) | 64 % | 143 € | 5,3 nuits | 218 | 31 100 € |
* Prix moyen d’une nuit effectivement réservée, frais de ménage inclus, hors taxe de séjour (« ADR net » chez AirDNA). Le « revenu par nuit ouverte » (RevPAR) rapporte le revenu à l’ensemble des nuits proposées à la location, réservées ou non : c’est l’indicateur qui compte pour un propriétaire.
La lecture est simple. Le Carré d’Or vend sa nuit 63 % plus cher que le Vieux-Nice. Pourtant, une annonce y rapporte la même chose à l’année. La différence tient au calendrier : 218 nuits ouvertes contre 345. Dans le Carré d’Or, une part des logements est occupée par leurs propriétaires ou bloquée hors saison. Le prix ne fait pas le revenu ; le prix multiplié par les nuits ouvertes, si.
Nice, quartier par quartier
Le même relevé, décliné sur huit quartiers de Nice. Les panels sont ici de 15 annonces comparables autour d’un logement de référence, et AirDNA les constitue à typologie égale : un panel « 3 pièces » ne se compare qu’à un autre panel « 3 pièces ». La colonne typologie est là pour ça. Classement par revenu par nuit ouverte.
| Quartier | Panel | Prix moyen d’une nuit réservée | Occupation | Revenu par nuit ouverte | Séjour moyen | Nuits ouvertes / an |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jean-Médecin | 4 pièces · 15 | 398 € | 62 % | 248 € | 3,7 nuits | 314 |
| Carré d’Or | mixte · 100 | 222 € | 64 % | 143 € | 5,3 nuits | 218 |
| Port | 3 pièces · 15 | 194 € | 69 % | 133 € | 4,2 nuits | 338 |
| Garibaldi | 3 pièces · 15 | 186 € | 70 % | 130 € | 3,9 nuits | 317 |
| Promenade des Anglais | appartement · 15 | 168 € | 70 % | 118 € | 4,0 nuits | 289 |
| Cimiez – Parc Chambrun | 3 pièces · 15 | 198 € | 57 % | 114 € | 4,5 nuits | 230 |
| Promenade des Anglais | appartement · 15 | 130 € | 79 % | 102 € | 4,3 nuits | 294 |
| Musiciens – Gare Thiers | 3 pièces · 15 | 151 € | 67 % | 100 € | 4,6 nuits | 323 |
| Vieux-Nice | mixte · 100 | 136 € | 68 % | 93 € | 4,4 nuits | 345 |
| Garibaldi | 2 pièces · 15 | 134 € | 70 % | 93 € | 4,6 nuits | 252 |
| Jean-Médecin | 2 pièces · 15 | 108 € | 74 % | 79 € | 3,5 nuits | 308 |
| Vieux-Nice | appartement · 15 | 103 € | 75 % | 78 € | 4,2 nuits | 321 |
Panels AirDNA arrêtés au 1er septembre 2026, douze mois glissants, euros, frais de ménage inclus, hors taxe de séjour. « Mixte » : set géographique de 100 annonces sans filtre de typologie.
Trois enseignements, à typologie égale.
Sur un 2 pièces, le quartier pèse peu. Garibaldi (93 €), Jean-Médecin (79 €) et le Vieux-Nice (78 €) se tiennent dans une fourchette de 15 € par nuit ouverte. L’occupation est élevée partout (70 à 75 %) ; la différence se fait sur le prix de la nuit, et elle est mince. Pour un petit logement du centre, le levier n’est pas l’adresse : c’est le calendrier et le prix.
Sur un 3 pièces, l’écart s’ouvre. Le Port (133 €) et Garibaldi (130 €) dégagent un tiers de plus que les Musiciens (100 €) et davantage que Cimiez (114 €). Cimiez illustre le piège du prix : la nuit la plus chère des 3 pièces (198 €), mais 57 % d’occupation et 230 nuits ouvertes seulement. Un quartier résidentiel, une clientèle qui vient moins souvent, et des calendriers fermés une partie de l’année.
La Promenade des Anglais remplit. 79 % d’occupation sur le panel le moins cher (130 €), 70 % sur le plus cher (168 €) : c’est le seul secteur où la demande absorbe les deux gammes de prix. Le front de mer reste le produit que le voyageur cherche en premier ; le guide des quartiers de Nice détaille les contraintes de chaque secteur, quotas compris.
Le panel Jean-Médecin 4 pièces (398 € la nuit, 248 € par nuit ouverte) est à part : de grands appartements pour groupes et familles, un segment étroit où l’offre est rare. Il ne dit rien du 2 pièces d’à côté.
Douze mois, deux saisons : la courbe du Vieux-Nice
Mois par mois, le même panel de 100 annonces du Vieux-Nice dessine une courbe que tout propriétaire niçois reconnaît, mais rarement chiffrée.
| Mois | Occupation | Prix moyen d’une nuit réservée | Revenu par nuit ouverte |
|---|---|---|---|
| Septembre 2025 | 88 % | 155 € | 136 € |
| Octobre 2025 | 73 % | 120 € | 88 € |
| Novembre 2025 | 40 % | 88 € | 36 € |
| Décembre 2025 | 43 % | 88 € | 38 € |
| Janvier 2026 | 42 % | 86 € | 36 € |
| Février 2026 | 54 % | 94 € | 51 € |
| Mars 2026 | 62 % | 98 € | 61 € |
| Avril 2026 | 78 % | 126 € | 99 € |
| Mai 2026 | 82 % | 151 € | 123 € |
| Juin 2026 | 84 % | 170 € | 143 € |
| Juillet 2026 | 86 % | 175 € | 150 € |
| Août 2026 | 87 % | 174 € | 151 € |
Trois faits ressortent.
Septembre est un mois d’été. À 88 % d’occupation et 136 € de revenu par nuit ouverte en septembre 2025, le mois fait jeu égal avec juin. Le constat rejoint celui de l’analyse des ailes de saison publiée en juillet. Fermer son calendrier après le 31 août revient à renoncer à un mois plein.
L’hiver ne se rattrape pas au prix. De novembre à janvier, la nuit se vend 86 à 88 € et moins d’une nuit ouverte sur deux trouve preneur. Le revenu par nuit ouverte tombe à 36 €, soit quatre fois moins qu’en août. Sur ces quatre mois, le panel encaisse 14 % de son revenu annuel. Février fait un peu mieux (54 %, 51 €) : c’est le mois du Carnaval de Nice.
La saison se joue entre mai et septembre. Ces cinq mois représentent 64 % du revenu de l’année. Un propriétaire qui rate mai ou septembre pour cause de travaux, de calendrier fermé ou d’annonce mal préparée perd plus qu’un mois sur douze : il perd un mois sur huit en valeur.
La Métropole, commune par commune
Les panels ci-dessous sont plus petits — 15 annonces comparables par commune — et doivent se lire comme des ordres de grandeur, pas comme des moyennes de marché.
| Commune (15 annonces) | Prix moyen d’une nuit réservée | Occupation | Revenu par nuit ouverte | Séjour moyen | Nuits ouvertes / an |
|---|---|---|---|---|---|
| Èze | 199 € | 58 % | 115 € | 4,2 nuits | 307 |
| Beaulieu-sur-Mer | 161 € | 68 % | 109 € | 6,0 nuits | 219 |
| Villefranche-sur-Mer | 157 € | 56 % | 89 € | 4,9 nuits | 306 |
| Saint-Laurent-du-Var | 148 € | 52 % | 78 € | 4,5 nuits | 287 |
| Cagnes-sur-Mer | 133 € | 49 % | 65 € | 6,3 nuits | 217 |
Le littoral est (Èze, Beaulieu) se vend plus cher que le Vieux-Nice et dégage un meilleur revenu par nuit ouverte. À l’ouest, Saint-Laurent-du-Var et Cagnes-sur-Mer restent en dessous, avec une nuit ouverte sur deux invendue. Les séjours y sont plus longs (six nuits à Cagnes et Beaulieu) : une clientèle de vacances, moins de rotations, moins de ménages.
Le contexte régional : demande stable, offre en recul
Ces chiffres s’inscrivent dans une saison que le Comité régional de tourisme décrit comme stable. Dans son bilan du premier semestre 2026, publié en juillet, Provence-Alpes-Côte d’Azur Tourisme relève une fréquentation « globalement stable », un léger recul de la clientèle française compensé par l’international, et une hôtellerie « en progression de 4 % ». Pour les locations saisonnières, l’observatoire note une fréquentation « en légère hausse » malgré un « recul » de l’offre disponible.
Moins d’offre, autant de demande : c’est le contexte dans lequel Nice applique ses quotas. La Métropole a ouvert le dépôt des 691 autorisations en zone à quota jusqu’au 31 décembre 2026, et depuis le 1er septembre l’autorisation de changement d’usage vaut cinq ans, non renouvelable. À 93 € de revenu par nuit ouverte dans le Vieux-Nice, la valeur d’une autorisation se calcule.
Par type de logement : chaque pièce en plus se paie, l’occupation s’effrite
Un studio niçois se loue 102 € la nuit et se remplit 73 % du temps. Un quatre pièces se loue 355 € et se remplit 62 % du temps. Entre les deux, chaque pièce supplémentaire ajoute du prix et retire quelques points d’occupation. Le revenu par nuit ouverte, lui, monte à chaque palier.
Les 47 panels AirDNA du compte Locazurcasa sont constitués autour d’un logement de référence, à typologie égale. Regroupés par nombre de chambres, ils donnent une lecture par type de logement. Les valeurs ci-dessous sont des médianes de panels (15 annonces chacun), avec la fourchette entre le panel le plus bas et le plus haut.
| Nice — type | Panels | Prix moyen d’une nuit réservée | Occupation | Revenu par nuit ouverte | Séjour moyen | Revenu net annuel médian / annonce |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 7 (105 annonces) | 102 € (83 – 168 €) | 73 % | 76 € (61 – 118 €) | 4,5 nuits | 23 700 € |
| 2 pièces | 10 (150 annonces) | 131 € (103 – 176 €) | 71 % | 93 € (78 – 108 €) | 4,3 nuits | 24 700 € |
| 3 pièces | 13 (195 annonces) | 183 € (118 – 259 €) | 67 % | 114 € (77 – 160 €) | 4,2 nuits | 32 700 € |
| 4 pièces et plus | 2 (30 annonces) | 355 € (312 – 398 €) | 62 % | 222 € (195 – 248 €) | 3,9 nuits | 66 700 € |
Trois lectures. D’abord, le studio et le deux pièces dégagent presque le même revenu annuel (23 700 € contre 24 700 €) : la pièce en plus se paie 29 € la nuit mais coûte deux points d’occupation. Ensuite, le saut se fait au trois pièces : 8 000 € de plus par an, avec un panel de 195 annonces qui rend le chiffre solide. Enfin, le quatre pièces double le revenu du trois pièces, mais deux panels seulement le mesurent, dont un à Jean-Médecin à 398 € la nuit : ordre de grandeur, pas moyenne de marché.
La fourchette compte autant que la médiane. Un trois pièces rapporte de 77 à 160 € par nuit ouverte selon le panel : le quartier et la qualité du logement pèsent plus que la typologie. Le détail par quartier est dans le tableau ci-dessus.
| Métropole — type | Panels | Prix moyen d’une nuit réservée | Occupation | Revenu par nuit ouverte | Séjour moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (Beaulieu, résidences avec piscine) | 2 (30 annonces) | 191 € | 45 % | 86 € | 5,8 nuits |
| 2 pièces | 5 (75 annonces) | 149 € (133 – 174 €) | 53 % | 79 € (65 – 109 €) | 4,7 nuits |
| 3 pièces | 6 (90 annonces) | 195 € (157 – 229 €) | 55 % | 106 € (89 – 120 €) | 4,5 nuits |
| Maison | 2 (29 annonces) | 216 € (205 – 227 €) | 42 % | 90 € (78 – 102 €) | 5,9 nuits |
Hors de Nice, la typologie compte moins que le calendrier. Une maison des communes voisines se loue 216 € la nuit, mais reste vide plus d’une nuit sur deux : son revenu par nuit ouverte (90 €) est inférieur à celui d’un deux pièces niçois (93 €). Le studio de Beaulieu en résidence avec piscine illustre le même mécanisme : 191 € la nuit, presque le double d’un studio niçois, pour 10 € de plus par nuit ouverte.
Piscine, vue mer, terrasse : ce que l’équipement rapporte vraiment
Une piscine fait monter le prix affiché de 13 % et baisser l’occupation de dix points. Résultat : un revenu par nuit ouverte inférieur de 20 % à celui des logements comparables sans piscine. C’est le constat le plus contre-intuitif de ce baromètre.
La méthode est la suivante. Certains panels sont constitués autour d’un logement de référence qui déclare un équipement — piscine, vue mer, terrasse, garage, climatisation — et AirDNA apparie les quinze comparables sur ces critères. Locazurcasa compare ces panels aux panels de même zone et de même typologie sans cet équipement. C’est un proxy : l’outil ne publie pas, pour ce compte, la liste des équipements annonce par annonce ni les équipements plébiscités par les voyageurs.
| Équipement du logement de référence | Panels avec / sans | Prix moyen d’une nuit réservée | Occupation | Revenu par nuit ouverte |
|---|---|---|---|---|
| Piscine | 6 / 11 | 211 € contre 187 € (+13 %) | 46 % contre 56 % (−10 pts) | 86 € contre 109 € (−20 %) |
| Vue mer | 6 / 31 | 190 € contre 157 € (+20 %) | 57 % contre 68 % (−11 pts) | 102 € contre 100 € (+2 %) |
| Terrasse, garage, climatisation | 2 à 3 panels chacun | Effectif insuffisant pour conclure — non publié. | ||
La piscine se trouve surtout dans les résidences des communes voisines (Beaulieu, Cagnes, Cap-d’Ail, Tourrettes-sur-Loup) et dans un panel niçois de quatre pièces. Elle attire une clientèle d’été, qui reste plus longtemps (5,8 nuits) et laisse le calendrier vide le reste de l’année. Le supplément de prix ne compense pas les nuits invendues.
La vue mer suit une logique proche mais moins pénalisante : 33 € de plus par nuit, onze points d’occupation en moins, un revenu par nuit ouverte identique. Le voyageur paie la vue, il ne vient pas plus souvent pour elle. Pour un propriétaire, la question n’est donc pas « ai-je l’équipement ? » mais « à quel prix le vendre hors saison ? ». Un logement avec piscine ou vue mer qui aligne son prix d’hiver sur les comparables sans équipement récupère mécaniquement des nuits.
Ces écarts sont mesurés sur des panels de 15 annonces, sur douze mois. Ils indiquent un sens, pas une loi. Locazurcasa les rejouera chaque mois avec le reste du baromètre.
Ce que ces chiffres changent pour un propriétaire niçois
- Comparer son revenu par nuit ouverte, pas son prix. Un logement du Vieux-Nice qui fait moins de 93 € par nuit ouverte sur douze mois est sous le panel ; au-dessus de 136 € la nuit réservée, il est au-dessus.
- Ouvrir septembre et mai. Ce sont les deux mois où le marché paie l’été sans la contrainte de l’été.
- Traiter l’hiver comme un autre métier. À 36 € par nuit ouverte, la location courte durée de novembre à janvier ne couvre parfois pas le ménage et les charges. Séjours longs, bail mobilité ou fermeture assumée sont des options à chiffrer.
- Compter la taxe de séjour dans le prix affiché. Pour un meublé non classé à Nice, elle s’ajoute au tarif à hauteur de 6,70 % du prix hors taxe par personne et par nuit, plafonnée à 6,43 €, selon le guide Locazurcasa de la taxe de séjour 2026.
Méthode et sources
Locazurcasa dispose d’un accès professionnel à AirDNA, société qui collecte les calendriers et les prix publiés par les annonces Airbnb et Vrbo. Les panels sont des ensembles de logements comparables constitués sur cet outil : 100 annonces autour de la rue Saint-Vincent (Vieux-Nice), 100 autour de la rue François-Premier (Carré d’Or), 15 par quartier de Nice (Port, Jean-Médecin, Garibaldi, Promenade des Anglais, Musiciens, Cimiez), 15 par commune voisine. Les panels de 15 sont constitués par AirDNA autour d’un logement de référence, à typologie comparable : la typologie est indiquée dans chaque tableau. Les sections par type de logement et par équipement regroupent les 47 panels du compte (700 annonces) selon le nombre de chambres et les équipements déclarés du logement de référence ; les valeurs publiées sont des médianes de panels. Période : du 1er septembre 2025 au 31 août 2026. Toutes les annonces des panels ont des données sur la période. Aucun chiffre d’un logement individuel n’est publié. Les données ne couvrent pas Booking.com ni la location en direct.
- AirDNA — métriques de panels comparables (ADR net, occupation ajustée, RevPAR, durée de séjour, nuits ouvertes, revenu net), relevé du 21 septembre 2026.
- Provence-Alpes-Côte d’Azur Tourisme — Perspectives de l’été et bilan du premier semestre 2026 (juillet 2026, consulté le 21 septembre 2026)
- Insee — Fréquentation des hébergements collectifs touristiques au premier trimestre 2026 (Informations rapides n° 120)
- Métropole Nice Côte d’Azur — Logements en meublés touristiques : quotas, zones et calendrier
Ce baromètre sera mis à jour chaque mois dans la rubrique Marché & Data.
Votre logement est-il au-dessus ou en dessous du panel ? Un point chiffré sur votre occupation, votre prix par nuit ouverte et votre calendrier, comparé aux données de ce baromètre, se fait en un échange. Contacter Locazurcasa.
