Depuis le 1er septembre 2026, l’autorisation temporaire de changement d’usage pour louer un meublé de tourisme à Nice vaut 5 ans maximum, non renouvelable. Une seule par propriétaire, une seule par foyer fiscal, attachée à la personne et non au logement. Passé ce délai, il reste deux voies : la compensation ou la location mixte. Ce que le nouveau règlement métropolitain change, pour les nouveaux dossiers comme pour les autorisations déjà accordées.
À retenir
- Depuis le 1er septembre 2026 : autorisation temporaire de 5 ans maximum, non renouvelable, personnelle, une par foyer fiscal.
- Autorisation annuelle 2025 renouvelée dans les délais → jusqu’à 6 ans ; autorisation de 3 ans (janvier-août 2026) → +2 ans, sans dépasser 5 ans.
- Après : compensation ou location mixte. Zones à quota : 691 autorisations, dépôt en ligne jusqu’au 31 décembre 2026.
Ce que dit le texte en vigueur
Le cadre applicable est la délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026. La Métropole Nice Côte d’Azur précise que « à compter du 1er septembre 2026, les dossiers seront instruits selon la nouvelle réglementation en vigueur » issue de ce texte.
La règle centrale tient en une phrase, reprise telle quelle dans la foire aux questions officielle : « la durée des autorisations temporaires pour pratiquer la location meublée touristique est désormais de 5 ans maximum, non renouvelable, non transférable sur un autre bien ».
Trois caractéristiques en découlent :
- Personnelle. L’autorisation est « personnelle, incessible, non transférable vers un autre logement du même propriétaire, non fractionnable dans le temps ». Vendre le bien ne transmet pas l’autorisation. Changer de logement non plus.
- Unique. « Une seule autorisation par propriétaire accordée, limitée à une autorisation par foyer fiscal. » Un couple imposé ensemble n’obtient qu’une autorisation, quel que soit le nombre de biens détenus.
- Bornée. Cinq ans, puis fin du régime dérogatoire. Aucune prolongation prévue.
Le règlement de décembre 2025, partiellement suspendu le 29 janvier 2026 par le tribunal administratif de Nice, prévoyait trois ans. Le texte de juin en ajoute deux. Le principe, lui, ne bouge pas : l’autorisation sans compensation est une parenthèse, pas un droit acquis.
Vous avez déjà une autorisation : le régime transitoire
La Métropole a prévu deux cas selon la date de dépôt du dossier initial.
| Autorisation obtenue | Ce que prévoit la Métropole |
|---|---|
| Autorisation annuelle (dossier déposé entre le 1er décembre 2024 et le 31 décembre 2025) | « À l’occasion d’un renouvellement effectué dans les délais (soit dans les 2 mois avant la date d’expiration) : octroi d’une autorisation de 6 ans maximum » |
| Autorisation de 3 ans (dossier déposé entre le 1er janvier et le 31 août 2026) | « Les autorisations en cours de validité pourront être renouvelées 2 années supplémentaires sans dépasser 5 ans par rapport à la date de délivrance initiale » |
Le point qui décide de tout : le délai de deux mois avant l’expiration. Une demande déposée hors délai est instruite comme un nouveau dossier, sous le règlement du moment. Pour un propriétaire dont l’autorisation annuelle expire en janvier 2027, la fenêtre de renouvellement s’ouvre en novembre 2026.
Après cinq ans : compensation ou location mixte
La FAQ métropolitaine est explicite : « au-delà d’une autorisation ou de la durée de validité de l’autorisation, le propriétaire est soumis à compensation ou souscription au dispositif de location mixte ».
La compensation consiste à transformer en habitation un local qui avait un autre usage (commerce, bureau), pour reconstituer l’offre de logement retirée du parc. C’est le régime auquel sont soumises dès le premier logement les sociétés dont l’activité principale est la location d’immeubles (SCI, SARL, EURL), et dès le deuxième logement les particuliers. La procédure est détaillée dans le guide Changement d’usage pour louer en courte durée : la procédure exacte à Nice.
La location mixte combine une location de plus de 90 jours (étudiant, par exemple) et une location touristique le reste de l’année. Elle relève elle aussi d’une autorisation temporaire de changement d’usage, avec ses propres conditions.
Ce que ça change, cas par cas
Nouveau demandeur dans l’un des quatre secteurs à quota
Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest sont soumis à un plafond : « un maximum de 691 autorisations est délivré sur l’ensemble de ces 4 zones pour 2026 ». Les candidatures se font « en ligne uniquement du 1er septembre au 31 décembre 2026 », sur changementdusage.fr/nice. Une autorisation obtenue dans cette fenêtre court cinq ans, jusqu’en 2031. Le détail de la réouverture est dans la brève Meublés touristiques à Nice : la fenêtre de dépôt est ouverte.
Propriétaire déjà autorisé en 2025 ou début 2026
Le régime transitoire ci-dessus s’applique. Deux réflexes : noter la date d’expiration, et déposer la demande de renouvellement dans les deux mois qui la précèdent. Hors délai, le dossier repart de zéro.
Foyer fiscal avec plusieurs biens, ou société
Une seule autorisation temporaire par foyer fiscal. Le deuxième logement passe par la compensation. Les sociétés exerçant à titre principal la location d’immeubles y sont soumises dès le premier bien. Les règles de fond sont rappelées dans Changement d’usage à Nice : ce que les propriétaires doivent savoir en 2026.
Résidence principale
Rien ne change pour le propriétaire qui loue son domicile : la dispense de changement d’usage vaut « si la durée de location n’excède pas 120 jours par an », selon la Métropole. Au-delà, le propriétaire est en infraction.
Ce qu’il faut faire maintenant
- Retrouver l’arrêté d’autorisation et sa date d’expiration.
- Calculer la fenêtre de renouvellement : deux mois avant l’échéance, pas un jour de plus.
- Vérifier qu’aucune autre personne du foyer fiscal ne détient déjà une autorisation.
- Pour un premier dossier en zone quota : déposer avant le 31 décembre 2026, dossier complet, en ligne.
- Pour un deuxième bien ou une société : chiffrer la compensation avant d’acheter ou de transformer.
Le contentieux n’est pas éteint : la suspension partielle de janvier portait sur le mode de calcul des quotas, comme l’expliquait Quotas LCD à Nice : le tribunal administratif suspend le règlement. Le texte de juin 2026 est celui qui s’applique aujourd’hui. Locazurcasa suivra les prochaines décisions.
Sources
- Métropole Nice Côte d’Azur — Foire aux questions, autorisations de changement d’usage (consultée le 19 septembre 2026)
- Métropole Nice Côte d’Azur — Logements en meublés touristiques : quotas, zones et calendrier
- Service-public.gouv.fr — Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme)
- Délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 ; règlement du 5 décembre 2025 (version antérieure, 3 ans)
Votre autorisation expire quand ? Et après ? Un point de situation sur votre dossier — date d’échéance, fenêtre de renouvellement, options à cinq ans — se fait en un échange. Contacter Locazurcasa.
