Zones tendues et location saisonnière : quelles règles en 2026 ?

Nice, Cannes, Antibes, Menton : toutes ces communes sont classées en zone tendue. Pour un propriétaire qui loue en courte durée, ce classement change radicalement les règles du jeu — quota de jours, enregistrement obligatoire, autorisation de changement d’usage plus stricte.

C’est quoi une zone tendue en location saisonnière ?

La définition légale et la liste officielle

Une zone tendue désigne un secteur où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste les 28 agglomérations concernées. Les Alpes-Maritimes comprend plusieurs communes classées : Nice (zone A bis), Cannes, Antibes, Juan-les-Pins, Menton, Grasse (zone A ou B1 selon les arrêtés).

Ce que ça signifie concrètement pour votre location

En zone tendue, trois contraintes s’ajoutent à celles applicables partout en France :

• Le quota 120 jours pour la résidence principale est appliqué de façon plus stricte, avec des contrôles croisés
• L’enregistrement en mairie est obligatoire avant toute mise en ligne
• Pour une résidence secondaire : une autorisation de changement d’usage est requise, assortie d’une compensation dans certaines communes

28
agglomérations classées en zone tendue en France, dont Nice et Cannes. Ces territoires concentrent 80 % des contentieux liés à la location saisonnière illégale. (Source : décret n°2013-392, legifrance.gouv.fr)

Le quota 120 jours : règle de base, mais avec des nuances

Qui est concerné par le quota

Le quota de 120 jours par an concerne uniquement la résidence principale (logement où vous habitez au moins 8 mois par an). Si vous louez votre résidence principale sur Airbnb pendant vos vacances, vous êtes soumis à cette limite. La résidence secondaire n’a pas de quota de jours — mais elle nécessite un changement d’usage.

Comment Nice a durci les contrôles en 2025

Depuis le décret d’application de la loi Le Meur de janvier 2025, les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les réservations au-delà du quota sur les annonces déclarées comme résidences principales. Elles doivent aussi transmettre les données de nuitées aux mairies qui en font la demande. Notre analyse : Nice durcit le quota 120 jours : ce que change le décret.

120 jours
maximum par an pour louer sa résidence principale, en zone tendue comme ailleurs. En cas de dépassement constaté : amende jusqu’à 50 000 €. (Source : service-public.fr, 2025)

Comparatif des règles par commune Côte d’Azur

Tableau de référence pour les principaux marchés LCD

Obligations location saisonnière par commune — Côte d’Azur 2025

Commune	Zone	Quota jours (RP)	Enregistrement mairie
Nice	Zone A bis	120 j/an (RP)	Obligatoire — portail en ligne
Cannes	Zone A	120 j/an (RP)	Obligatoire — guichet ou en ligne
Antibes	Zone A	120 j/an (RP)	Obligatoire
Menton	Zone B1	120 j/an (RP)	Obligatoire
Grasse	Zone B1	120 j/an (RP)	Obligatoire
Saint-Tropez	Zone B1	120 j/an (RP)	Obligatoire

Le changement d’usage : le mur à ne pas ignorer

Si votre bien est une résidence secondaire en zone tendue et que vous souhaitez le louer en courte durée, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. À Nice (plus de 200 000 habitants), cette autorisation est soumise à une obligation de compensation : vous devez transformer en logement un local commercial de surface équivalente. C’est un frein majeur pour les investisseurs purs.

L’enregistrement en mairie : procédure et conséquences

Le numéro de 13 caractères — indispensable

En zone tendue, toute annonce sans numéro d’enregistrement valide est illégale. Airbnb, Booking et Abritel vérifient ces numéros depuis janvier 2025 via une API connectée aux registres communaux. Une annonce non conforme peut être retirée de la plateforme sous 48 heures. Pour obtenir votre numéro à Nice : numéro d’enregistrement Airbnb à Nice : démarches 2026.

Les sanctions en zone tendue : plus sévères

En zone tendue, le non-respect des règles expose à des sanctions cumulatives : amende pour défaut d’enregistrement (50 000 €), amende pour dépassement du quota (50 000 €), et dans les cas graves, injonction de remettre le logement en location longue durée. La loi Echaniz-Le Meur 2024 a ajouté une amende pour les plateformes qui maintiendraient des annonces illégales : voir Loi Echaniz-Le Meur : 585 000 € d’amende.

48 heures
pour qu’une plateforme retire une annonce signalée sans numéro d’enregistrement valide, selon la loi Le Meur 2024. (Source : loi n°2024-1039, art. 3, legifrance.gouv.fr)

Stratégie pour louer légalement en zone tendue

Les 5 vérifications avant de publier votre annonce

1. Identifier le type de bien (résidence principale ou secondaire)
2. Vérifier si la commune est en zone tendue (service-public.fr — liste zones tendues)
3. Déposer la déclaration préalable en mairie et obtenir le numéro
4. Pour une résidence secondaire : vérifier si le changement d’usage est requis
5. Vérifier le règlement de copropriété si vous êtes en immeuble

La résidence principale reste l’option la plus simple

Si vous louez votre résidence principale, vous n’avez pas besoin de changement d’usage. Seul l’enregistrement en mairie et le respect du quota 120 jours s’appliquent. C’est le cas le plus simple, et il représente la majorité des hôtes Airbnb sur la Côte d’Azur. Règles détaillées : quota 120 jours résidence principale.

Vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme sur la Côte d’Azur ? La rédaction Locazurcasa peut analyser votre situation réglementaire en zone tendue. Contactez-nous.