Meublés touristiques à Nice : 120 jours, 5 ans, quotas — ce que change la délibération du 19 juin 2026

Le 19 juin 2026, le conseil municipal de Nice a voté un nouvel encadrement des meublés touristiques. Résultat : quatre mesures concrètes qui redessinentles règles du jeu pour les propriétaires en location courte durée (LCD). Mais attention — un moratoire judiciaire suspend une partie du dispositif jusqu’à fin août 2026, et le cadre définitif n’entrera en vigueur qu’en janvier 2027. Voici ce que vous devez savoir et ce que vous devez faire maintenant.

Le contexte : Nice resserre l’étau, mais avec des nuances

Depuis plusieurs années, Nice est au cœur d’une tension croissante entre l’essor des plateformes de location touristique (Airbnb, Booking, etc.) et la pression sur le marché résidentiel. La Métropole Nice Côte d’Azur avait adopté un premier règlement le 5 décembre 2025, partiellement suspendu fin janvier 2026 par le tribunal administratif sur saisine de deux associations de propriétaires. Le conseil municipal a donc revu sa copie lors de la séance du 19 juin 2026, en adoptant un encadrement revu et corrigé — plus précis, mais toujours soumis à contestation judiciaire en cours (source : Petites Affiches, nice.fr).

Les 4 mesures principales de la délibération du 19 juin 2026

1. La durée résidence principale passe de 90 à 120 jours par an

C’est l’assouplissement majeur de ce texte. Jusqu’ici, un propriétaire louant sa résidence principale pouvait la proposer en location touristique 90 nuits par an maximum — seuil fixé par la loi nationale. La délibération niçoise porte ce plafond à 120 jours calendaires pour les résidences principales déclarées. Concrètement, si vous habitez votre appartement et louez en haute saison (mai à septembre), vous disposez désormais d’une marge plus large sans basculer dans le régime des résidences secondaires. Ce point est particulièrement significatif pour les propriétaires occupants des quartiers touristiques comme le Vieux-Nice, Cimiez ou la Promenade (source : Presseagence.fr, délibération mairie de Nice du 19 juin 2026).

2. Des quotas dans les 4 zones les plus tendues : 691 autorisations maximum en 2026

Pour les résidences secondaires (le gros des LCD professionnelles), la délibération introduit un système de quotas par zone géographique. Dans les quatre secteurs identifiés comme les plus tendus du point de vue de la pression touristique — dont le centre historique et le front de mer — le plafond est fixé à 0,9 % du parc de logements, soit un maximum de 691 autorisations au total pour 2026. Au-delà de ce seuil, aucune nouvelle autorisation ne pourra être délivrée dans ces zones. Ce mécanisme vise à limiter la transformation de logements résidentiels en hébergements touristiques permanents (source : BatiActu, mairie de Nice).

Attention : ce volet quotas est précisément celui qui fait l’objet du moratoire judiciaire — voir section dédiée ci-dessous.

3. L’autorisation temporaire passe de 3 à 5 ans, non renouvelable

Pour les résidences secondaires hors quota, les autorisations temporaires de changement d’usage sont désormais délivrées pour une durée de 5 ans (contre 3 ans précédemment), mais elles sont explicitement non renouvelables. Cette mesure crée une échéance forte : tout propriétaire qui obtient une autorisation aujourd’hui sait qu’il devra réévaluer son activité à terme. C’est une fenêtre, pas une rente. La non-renouvelabilité vise à permettre un réexamen régulier de la pression touristique zone par zone (source : mairie de Nice, délibération du 19 juin 2026).

4. DPE conforme obligatoire pour toute nouvelle autorisation

Nouvelle contrainte technique : toute demande d’autorisation de location meublée touristique devra désormais être accompagnée d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) conforme. En pratique, les passoires thermiques (étiquettes F et G) seront bloquées à l’entrée du dispositif. Cette mesure s’inscrit dans le calendrier national de la rénovation énergétique, mais elle crée une obligation concrète supplémentaire pour les propriétaires qui souhaitent lancer ou renouveler une activité LCD (source : mairie de Nice).

Ce qui reste suspendu jusqu’à fin août 2026 : le moratoire sur les quotas

Voici le point crucial que beaucoup de propriétaires ignorent : la procédure de quotas est actuellement suspendue par décision judiciaire. Deux associations de propriétaires ont saisi le tribunal administratif de Nice pour contester le mécanisme de plafonnement à 0,9 %. En attendant la décision, le juge des référés a accordé un moratoire suspendant l’application des quotas jusqu’à fin août 2026.

Conséquence pratique : jusqu’au 31 août 2026, les autorisations de LCD dans les zones tendues continuent d’être examinées comme si les quotas n’existaient pas. C’est une fenêtre temporaire, mais réelle. Les dossiers déposés avant la levée du moratoire pourraient bénéficier de conditions d’examen plus souples — sous réserve de la décision définitive du tribunal administratif (source : Petites Affiches, tribunal administratif de Nice).

Rappel : le règlement métropolitain du 5 décembre 2025 avait déjà été partiellement suspendu fin janvier 2026 par ce même tribunal, ce qui montre que la contestation judiciaire est un levier actif utilisé par les propriétaires organisés.

Ce qui change dès le 1er septembre 2026

Si le tribunal administratif ne prolonge pas le moratoire ou tranche en faveur de la Ville, le dispositif transitoire entre en vigueur à compter du 1er septembre 2026 et court jusqu’au 31 décembre 2026 :

• Les quotas à 0,9 % (691 autorisations max dans les zones tendues) deviennent opposables.
• Le DPE conforme est exigé pour toute nouvelle demande ou renouvellement.
• Les nouvelles autorisations sont délivrées pour 5 ans, non renouvelables.
• Le plafond résidence principale à 120 jours s’applique pleinement.

À noter : environ 200 logements sont déjà engagés dans une formule de location mixte (location étudiante hors saison + touristique en saison) en 2026 sur le territoire niçois. Ce modèle hybride, qui optimise le taux d’occupation sur 12 mois, est en cours de formalisation dans le cadre réglementaire (source : Presseagence.fr).

Ce qui arrive en janvier 2027 : le cadre définitif

Le 1er janvier 2027 marque l’entrée en vigueur du cadre réglementaire définitif. Trois chantiers sont annoncés par la Ville de Nice :

1. Ajustement des quotas : les 0,9 % et les 691 autorisations seront recalibrés en fonction des données réelles d’occupation 2026 et des résultats du contentieux judiciaire.
2. Révision du zonage : les 4 zones tendues actuelles pourraient être redéfinies — à la hausse ou à la baisse — en intégrant l’évolution des marchés immobiliers quartier par quartier.
3. Formalisation de la location mixte : le dispositif étudiant/touristique sera encadré par un régime spécifique, potentiellement plus favorable, pour les propriétaires qui jouent le jeu du logement résidentiel hors saison.

Tableau comparatif : avant et après

Cas pratique : vous avez un T2 dans une zone tendue niçoise — que faire aujourd’hui ?

Imaginons : vous êtes propriétaire d’un T2 de 42 m² dans le secteur Jean Médecin ou dans le Vieux-Nice, actuellement en location courte durée saisonnière ou que vous envisagez de passer en LCD.

Étape 1 — Vérifiez si vous êtes en résidence principale ou secondaire. Si c’est votre résidence principale, la règle des 120 jours s’applique. Vous êtes dans la catégorie la plus souple : pas de quota, pas de changement d’usage requis. Assurez-vous de ne pas dépasser ce plafond annuel sous peine de requalification.

Étape 2 — Si c’est une résidence secondaire, agissez avant fin août 2026. Le moratoire judiciaire suspend les quotas jusqu’à fin août. C’est la fenêtre pour déposer votre dossier d’autorisation temporaire dans des conditions moins contraintes. Après septembre, les 691 autorisations disponibles seront le plafond — et certaines zones pourraient être déjà saturées.

Étape 3 — Faites réaliser votre DPE maintenant. Quelle que soit la suite, le DPE conforme est désormais obligatoire. Un T2 des années 1970-1990 (parc majoritaire de Nice) est souvent classé D ou E. Un DPE réalisé maintenant vous permet d’anticiper d’éventuels travaux et de ne pas être bloqué au moment du dépôt de dossier.

Étape 4 — Évaluez le modèle location mixte. Si votre T2 est vide hors saison estivale, la formule location étudiante (septembre-mai) + touristique (juin-août) devient une option crédible. 200 propriétaires niçois l’ont déjà adoptée. Le cadre réglementaire 2027 devrait sécuriser ce modèle. C’est une piste à creuser avec un professionnel.

Étape 5 — Suivez l’issue du contentieux judiciaire. La décision du tribunal administratif de Nice sur les quotas est attendue avant fin août 2026. Elle conditionnera directement l’application du dispositif. Abonnez-vous aux alertes mairie de Nice (nice.fr, rubrique actualités urbanisme) pour ne pas rater la décision.

En résumé : une fenêtre courte, des décisions urgentes

La délibération du 19 juin 2026 est une étape, pas un terminus. Elle assouplit la règle des 90 jours (bonne nouvelle pour les résidences principales), durcit l’accès aux autorisations pour les résidences secondaires (DPE, quotas, non-renouvellement), et fixe un horizon de transformation au 1er janvier 2027. Le moratoire judiciaire offre une fenêtre jusqu’à fin août 2026 pour agir avant que les quotas ne soient pleinement opposables.

Pour les propriétaires niçois en LCD ou en projet, l’été 2026 n’est pas le moment de temporiser — c’est le moment de prendre position, avec un dossier solide et un DPE à jour.