Vous possédez une résidence secondaire dans l’un des quatre secteurs de Nice soumis aux quotas de location touristique ? Depuis le 29 janvier 2026, les règles ont changé sous l’effet d’une décision judiciaire. Les dépôts de dossiers sont suspendus jusqu’au 31 août 2026 — et après cette date, deux scénarios radicalement différents sont possibles. Voici ce que vous devez préparer maintenant.
Sommaire
Ce qui se passe juridiquement : la décision du 29 janvier 2026
Le tribunal administratif de Nice a partiellement suspendu le règlement municipal adopté le 5 décembre 2025. Le motif est précis : la Métropole avait calculé ses quotas en excluant les résidences secondaires du référentiel, alors que l’article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation n’opère pas cette distinction. Pour le juge, les résidences secondaires sont des « locaux à usage d’habitation » et auraient dû être intégrées dans l’assiette de calcul.
Ce qui a été suspendu : la méthode de calcul des quotas (résidences principales uniquement). Ce qui reste en vigueur : les 671 autorisations maximales réparties dans les quatre zones, et toutes les autres dispositions du règlement.
La Métropole de Nice a fait appel devant le Conseil d’État. Tant que ce recours est pendant, les dépôts de nouveaux dossiers en zone quota sont suspendus — jusqu’au 31 août 2026 au plus tôt.
Les quatre zones concernées
- Vieux-Nice
- Riquier / Port / Mont Boron
- Centre-Ville
- Ouest Nice
Si votre bien est situé en dehors de ces quatre secteurs, les dépôts de dossiers restent ouverts toute l’année via changementdusage.fr/nice.
Résidence secondaire : votre régime est différent de celui d’une résidence principale
La confusion la plus fréquente chez les propriétaires porte sur cette distinction :
- Résidence principale : peut être louée jusqu’à 90 jours/an (code du tourisme) ou 120 jours/an selon le règlement Nice — sans autorisation de changement d’usage.
- Résidence secondaire : toute location touristique, quelle que soit la durée, exige une autorisation de changement d’usage. Aucun seuil de jours ne vous en dispense.
Si vous louez votre résidence secondaire sur Airbnb ou Abritel sans autorisation, vous êtes en infraction — même pour un seul week-end. La Métropole peut exiger la remise en location longue durée et infliger une amende jusqu’à 50 000 €.
La compensation obligatoire : le point bloquant pour beaucoup
Pour obtenir une autorisation de changement d’usage en résidence secondaire, vous devez fournir une compensation : transformer un local non-résidentiel (bureau, local commercial) en logement dans Nice, ou acheter des « titres de commercialité » auprès d’autres propriétaires effectuant cette transformation.
Cette exigence s’applique dès le premier bien en résidence secondaire que vous voulez mettre en location touristique. Elle peut représenter un coût significatif selon le quartier et la superficie du local compensé.
Scénario 1 après le 31 août : le Conseil d’État confirme les quotas actuels
Si le Conseil d’État valide le calcul de la Métropole (résidences principales uniquement comme référentiel), les 671 autorisations sont maintenues telles quelles. Les dépôts rouvrent probablement en février 2027 (fenêtre annuelle habituelle). La concurrence pour ces autorisations sera forte après 18 mois de gel.
Ce que vous préparez maintenant : constituez votre dossier de compensation, vérifiez l’éligibilité DPE de votre bien (classement A à E obligatoire), et préparez vos justificatifs de copropriété. Dès réouverture, vous déposerez en priorité.
Scénario 2 après le 31 août : le Conseil d’État invalide la méthode de calcul
Si le Conseil d’État donne raison aux syndicats professionnels, la Métropole doit recalculer ses quotas en incluant les résidences secondaires dans l’assiette. Le nombre d’autorisations disponibles augmenterait mécaniquement, ouvrant davantage de possibilités pour les propriétaires de résidences secondaires.
Ce scénario est favorable aux propriétaires de résidences secondaires — mais il implique un délai supplémentaire pour que la Métropole adopte un nouveau règlement conforme. Préparez votre dossier de toute façon : la fenêtre de dépôt s’ouvrira dès que le nouveau cadre sera en place.
L’alternative : le programme de location mixte
Si votre bien peut accueillir des étudiants pendant au moins 90 jours par an, le programme de location mixte vous permet de proposer des locations touristiques sur les périodes restantes — sans entrer dans les quotas standards.
Conditions : démontrer que la location étudiante est l’activité principale, documenter les baux étudiants, et limiter le touristique aux périodes creuses académiques (juillet-août, vacances scolaires). Ce montage est particulièrement adapté aux appartements proches de l’Université de Nice Sophia-Antipolis ou des grandes écoles.
Ce que vous faites maintenant, sans attendre le 31 août
- Vérifiez votre zone : êtes-vous dans l’un des quatre secteurs à quota ou hors zone ? Si hors zone, déposez maintenant via changementdusage.fr/nice.
- Faites le DPE : les biens classés F ou G ne peuvent pas obtenir d’autorisation. Si c’est votre cas, planifiez les travaux.
- Identifiez votre compensation : locaux commerciaux disponibles dans votre immeuble ? Contacts auprès d’une agence spécialisée en titres de commercialité ?
- Documentez votre règlement de copropriété : s’il interdit les locations de courte durée, aucune autorisation ne sera accordée.
- Consultez un professionnel habilité : la procédure est complexe et les erreurs de dossier entraînent des rejets définitifs pour l’année.
Vous avez une résidence secondaire dans Nice et vous voulez savoir si vous pouvez la mettre en location touristique légalement ? Contactez-nous pour un audit de conformité gratuit — nous analysons votre zone, votre DPE, et votre règlement de copropriété.
Sources : Tribunal administratif de Nice — ordonnance du 29 janvier 2026 ; Métropole Nice Côte d’Azur — autorisations meublés touristiques.
📋 Dossier complet — Quotas & changement d’usage à Nice
