Dans le Vieux-Nice, les ruelles colorées et les palazzi baroques continuent d’attirer des millions de visiteurs chaque année. Pour les propriétaires d’appartements en location courte durée, cette attractivité s’est longtemps traduite par des revenus confortables. Mais en 2026, le contexte a profondément changé : durcissement réglementaire, pression fiscale accrue, concurrence hôtelière résiliente et saturation de l’offre Airbnb remettent en question la rentabilité supposée évidente de la LCD dans ce secteur. Décryptage factuel pour les propriétaires qui s’interrogent.
Sommaire
Le Vieux-Nice en 2026 : une offre LCD pléthorique dans un périmètre contraint
Une densité Airbnb parmi les plus élevées de France
Le quartier historique de Nice concentre une proportion exceptionnelle de logements dédiés à la location courte durée. Selon les estimations d’AirDNA pour 2026, le Vieux-Nice affiche un taux de pénétration Airbnb supérieur à 12 % du parc résidentiel — soit l’un des ratios les plus élevés pour un centre-ville français. Cette densité a une conséquence directe et souvent sous-estimée par les propriétaires : la compétition tarifaire est intense, et le taux d’occupation moyen a reculé par rapport au pic post-Covid.
Un taux d’occupation qui ne dépasse plus automatiquement les 70 %
En 2022-2023, les propriétaires bien positionnés dans le Vieux-Nice pouvaient afficher des taux d’occupation dépassant 80 % en haute saison étendue. En 2026, les données du marché indiquent une normalisation autour de 65 à 72 % sur l’année pour les annonces correctement optimisées, et bien en dessous pour les logements sans gestion professionnelle. La durée de séjour moyenne, elle aussi, s’est raccourcie : les voyageurs réservent plus tard, pour des séjours plus courts, ce qui augmente les coûts de rotation (ménage, check-in, linge).
Les prix par nuit : entre potentiel élevé et réalité des périodes creuses
Des tarifs moyens élevés mais fortement saisonnalisés
Le Vieux-Nice reste l’un des secteurs les mieux valorisés de la Côte d’Azur. Pour un T2 bien équipé (40-55 m²), le prix moyen par nuit oscille entre 95 € en basse saison (novembre-février, hors fêtes) et 185 € en haute saison (juillet-août, Carnaval, Grand Prix de Monaco). Ces chiffres sont cohérents avec les données publiées par notre analyse détaillée des prix par nuit à Nice en 2026. Mais ces moyennes masquent une disparité considérable selon la localisation précise, l’étage, la vue et la qualité de l’annonce.
Les périodes creuses : le vrai test de rentabilité
L’erreur classique consiste à projeter la rentabilité annuelle sur la base des seuls mois d’été. Or, de novembre à mi-février, un appartement dans le Vieux-Nice peut rester vide plusieurs semaines consécutives, particulièrement si le propriétaire refuse de descendre sous un prix plancher. Sur une année complète, le revenu brut réaliste d’un T2 de 50 m² bien situé tourne autour de 22 000 à 28 000 € — un chiffre qui doit ensuite passer par le filtre des charges et de la fiscalité.
L’équation des charges : ce que les projections ignorent souvent
Les coûts fixes incompressibles
Avant de parler de rentabilité nette, les propriétaires doivent intégrer l’ensemble des charges fixes annuelles : charges de copropriété (souvent élevées dans les immeubles anciens du Vieux-Nice, parfois 150 à 300 €/mois), taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant avec couverture LCD, abonnements plateformes (Airbnb prélève en général 3 % côté hôte), et maintenance récurrente (plomberie, électroménager, literie). Un budget de charge fixe de 4 000 à 7 000 €/an est courant pour un T2.
Les coûts variables : ménage, linge, gestion
La rotation des voyageurs génère des coûts variables significatifs. Pour un séjour moyen de 3 nuits, comptez 45 à 65 € de ménage professionnel par rotation, 15 à 25 € de linge (si externalisé), et — si vous déléguez la gestion à une conciergerie locale — une commission de 15 à 25 % du revenu brut. Ces frais peuvent représenter 6 000 à 10 000 € supplémentaires sur l’année. Au total, les charges opérationnelles totales d’un T2 géré professionnellement dépassent fréquemment 12 000 € annuels.
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Fiscalité 2026 : l’impact réel du nouveau régime micro-BIC
La réforme de l’abattement et ses conséquences concrètes
La fiscalité de la location meublée touristique a été significativement modifiée par la loi de finances 2024, avec des effets pleinement applicables en 2026. L’abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est désormais limité à 30 % (contre 50 % auparavant), alignant ce régime sur celui des locations nues. Pour les meublés classés, l’abattement de 71 % est maintenu, mais sous conditions strictes de plafond de revenus. Notre analyse complète du régime micro-BIC et LMNP 2026 détaille les seuils et les choix d’optimisation disponibles.
Simulation : ce qu’il reste vraiment
Prenons un cas concret : un propriétaire qui déclare 25 000 € de revenus bruts LCD sur un T2 dans le Vieux-Nice, au régime micro-BIC sans classement. Après l’abattement de 30 %, le revenu imposable est de 17 500 €. À une tranche marginale d’imposition de 30 % (TMI fréquente pour ce profil) et après cotisations sociales (17,2 %), la charge fiscale totale dépasse 8 000 €. Ajoutés aux charges opérationnelles, le résultat net annuel peut tomber sous les 5 000 € — soit un rendement net sur la valeur du bien souvent inférieur à 2 % dans ce secteur où le prix au m² dépasse 6 500 €.
Réglementation : les contraintes spécifiques au Vieux-Nice en 2026
Numéro d’enregistrement et déclaration obligatoire
Depuis la mise en application complète de la loi Le Meur, toute location de courte durée à Nice — y compris dans le Vieux-Nice — est soumise à l’obtention préalable d’un numéro d’enregistrement auprès de la mairie. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces Airbnb et plateformes équivalentes, sous peine de sanctions pouvant atteindre 5 000 € par infraction. La procédure est détaillée dans notre guide sur le numéro d’enregistrement Airbnb à Nice. Sans ce numéro, les plateformes sont désormais tenues de bloquer ou retirer l’annonce.
La règle des 120 jours et les zones tendues
Le Vieux-Nice est classé en zone tendue, ce qui implique l’application stricte du plafond de 120 jours de location par an pour les résidences principales. Au-delà, le propriétaire est réputé exercer une activité commerciale et doit solliciter une autorisation de changement d’usage — une procédure longue et souvent refusée dans ce secteur historique. Pour les résidences secondaires, cette limite ne s’applique pas mais d’autres contraintes liées aux zones tendues et à la LCD en 2026 entrent en jeu, notamment l’obligation de compensation lors d’un changement d’usage définitif.
L’impact de la loi Le Meur sur la rentabilité attendue
La loi Le Meur de 2024 a conféré aux collectivités de nouveaux pouvoirs pour restreindre la LCD, notamment la possibilité d’abaisser le plafond à 90 jours pour les résidences principales et d’imposer des quotas par zone. Nice n’a pas encore activé ces leviers en 2026, mais leur simple existence crée une incertitude réglementaire que les propriétaires doivent intégrer dans leur calcul de rentabilité à moyen terme. Investir dans un bien destiné principalement à la LCD dans ce secteur implique d’accepter un risque réglementaire non nul dans les années à venir.
Alors, rentable ou pas ? Les trois profils de propriétaires
Le propriétaire bien positionné avec gestion optimisée
Pour un propriétaire d’un T2 ou T3 situé dans les rues les plus attractives du Vieux-Nice (cours Saleya, rue Pairolière, secteur cathédrale), avec un bien de qualité, une annonce optimisée, un classement meublé de tourisme obtenu et une gestion rigoureuse, la rentabilité brute peut atteindre 7 à 9 % et la rentabilité nette 3 à 4,5 % — au-dessus d’un investissement locatif classique sur ce marché. Mais ce profil est minoritaire et exige un investissement en temps ou en frais de délégation significatif.
Le propriétaire « occasionnel » en résidence principale
Pour un propriétaire qui loue sa résidence principale pendant ses absences (vacances, déplacements professionnels), la LCD peut constituer un complément de revenu intéressant, à condition de rester sous le plafond des 120 jours. Les contraintes administratives (enregistrement, déclaration fiscale) sont réelles mais gérables. Le risque est faible, la rentabilité modeste mais positive.
L’investisseur achetant spécifiquement pour la LCD
C’est le profil pour lequel le calcul est le plus critique. À 6 500 à 9 000 €/m² dans le Vieux-Nice, acquérir un appartement dans le seul but de le louer en LCD est une stratégie risquée en 2026. Entre le rendement net comprimé (souvent inférieur à 3 %), l’incertitude réglementaire et la fiscalité alourdie, d’autres localisations de la Côte d’Azur — ou d’autres types d’investissement — offrent un meilleur rapport risque/rendement. La rentabilité n’est pas nulle, mais elle n’est plus « évidente ».
Sources officielles de référence pour ce dossier : Service-Public.fr — Location meublée touristique, Legifrance — Loi Le Meur (n° 2024-1039), et INSEE — Zonage des communes en tension.
Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les chiffres présentés sont des estimations issues de données de marché 2026 et peuvent varier selon la situation spécifique de chaque bien et propriétaire. Consultez un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal) pour une évaluation personnalisée.
À retenir
- Obtenez votre numéro d’enregistrement avant toute mise en location — sans lui, votre annonce peut être retirée et vous exposez à 5 000 € d’amende.
- Faites classer votre meublé de tourisme pour conserver l’abattement micro-BIC de 71 % et réduire significativement votre charge fiscale.
- Calculez votre rentabilité nette réelle (charges + fiscalité + vacances locatives) avant d’investir : dans le Vieux-Nice en 2026, elle est rarement supérieure à 3-4 % en résidence secondaire.
- Intégrez le risque réglementaire dans votre horizon d’investissement : Nice peut activer de nouvelles restrictions LCD dans les prochaines années.
- Si vous gérez en direct, provisionnez les périodes creuses — elles peuvent représenter 3 à 4 mois de revenus faibles sur l’année.
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