Tout savoir sur enregistrement mairie location saisonnière 2026. Guide complet, obligations légales, conseils pratiques pour les propriétaires sur la Côte d'Azu
Depuis le 1er janvier 2026, louer un logement sur Airbnb, Booking ou Abritel sans numéro d’enregistrement municipal est illégal dans toutes les communes françaises classées en zone tendue ou ayant activé le régime d’autorisation. Sur la Côte d’Azur — Nice, Antibes, Cannes, Menton, Villefranche-sur-Mer — la mesure s’applique pleinement. Les propriétaires qui n’ont pas encore effectué leur déclaration en mairie s’exposent à des amendes pouvant atteindre 5 000 €, et les plateformes sont désormais tenues de bloquer les annonces non conformes. Voici le décryptage complet de cette obligation, procédure par procédure.
Sommaire
L’obligation d’enregistrement en mairie pour les meublés de tourisme n’est pas nouvelle : elle figure dans le Code du tourisme depuis la loi ELAN de 2018 (article L. 324-1-1). Mais pendant plusieurs années, son application est restée lacunaire, faute de sanctions effectives et de mécanismes de contrôle. La Loi Le Meur 2024 et LCD a radicalement changé la donne en rendant obligatoire le téléchargement systématique du numéro d’enregistrement par les plateformes, en imposant sa vérification, et en doublant les amendes administratives.
L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version consolidée au 1er janvier 2026, impose à tout propriétaire souhaitant louer un meublé de tourisme de procéder à une déclaration préalable en mairie. Cette déclaration génère un numéro d’enregistrement à 13 caractères qui doit figurer sur toutes les annonces en ligne. La version en vigueur sur Légifrance précise que les communes de plus de 200 000 habitants — dont Nice — peuvent également exiger une autorisation préalable de changement d’usage pour les résidences secondaires.
Depuis mars 2025, la grande majorité des communes disposent d’un accès au portail de déclaration des meublés de tourisme sur Service-Public.fr. La démarche est entièrement dématérialisée. Le propriétaire renseigne les informations suivantes :
Le numéro d’enregistrement est délivré instantanément pour les déclarations simples. Dans les communes ayant activé le régime d’autorisation préalable (Nice, Cannes notamment), la mairie dispose d’un délai d’instruction pouvant aller jusqu’à un mois.
La distinction est fondamentale. Pour une résidence principale, la déclaration suffit : aucune autorisation n’est nécessaire, et le propriétaire peut louer jusqu’à 120 nuits par an. Pour une résidence secondaire dans une commune ayant adopté le régime d’autorisation préalable — c’est le cas de Nice depuis 2019 et de Cannes depuis 2022 — il faut obtenir une autorisation de changement d’usage avant de pouvoir louer. Ce point est souvent mal compris et constitue la principale source de non-conformité sur la Côte d’Azur.
Nice est la commune la plus stricte de la région. Elle dispose d’un numéro d’enregistrement Airbnb à Nice obligatoire depuis 2019, et a activé le régime d’autorisation de changement d’usage pour toutes les résidences secondaires. La mairie de Nice applique en 2026 un système de quota par arrondissement dans certains quartiers (Vieux-Nice, Carré d’Or, Promenade des Anglais) où les autorisations sont contingentées. Les demandes se font via le portail municipal dédié ou directement au service urbanisme.
Cannes a adopté le régime d’autorisation préalable pour les résidences secondaires en 2022. Antibes-Juan-les-Pins applique la déclaration simple pour les résidences principales mais a renforcé les contrôles depuis janvier 2026. Menton, classée en zones tendues et LCD 2026, exige la déclaration préalable pour tous les types de biens. Villefranche-sur-Mer et Èze ont délibéré en 2025 pour activer à leur tour le régime d’autorisation, applicable à compter de mars 2026.
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Monaco n’est pas soumis au droit français et ne connaît pas le régime d’enregistrement. En revanche, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et Cap-d’Ail — communes françaises limitrophes — sont classées en zone tendue et appliquent intégralement les dispositions du Code du tourisme. Les propriétaires qui louent depuis ces communes à des clientèles travaillant à Monaco doivent être particulièrement vigilants.
La loi Le Meur a doublé les plafonds d’amendes administratives. En 2026, un propriétaire qui met en location sans numéro d’enregistrement s’expose à :
Ces montants sont cumulables avec les sanctions fiscales en cas de revenus non déclarés. Le régime de sanctions est détaillé à l’article L. 651-2 du Code de la construction pour les infractions les plus graves.
Depuis 2025, les mairies ont accès à un outil de scraping légal développé par la DHUP (Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages) qui permet de croiser automatiquement les annonces publiées sur les grandes plateformes avec le fichier des numéros d’enregistrement valides. Nice a formé une cellule dédiée de trois agents en 2025. Les contrôles sont désormais systématiques sur les quartiers en tension, et plus seulement réactifs aux signalements de voisins.
La loi Le Meur a introduit une responsabilité solidaire des plateformes. Depuis le 1er janvier 2026, Airbnb, Booking.com et Abritel/Vrbo sont tenus de :
Airbnb a anticipé cette obligation en déployant dès octobre 2025 un système de vérification automatique sur l’ensemble du territoire français. Les hôtes qui n’avaient pas saisi leur numéro d’enregistrement ont reçu des notifications d’alerte, puis une désactivation partielle de leur annonce à partir du 1er janvier 2026 dans les communes soumises à l’obligation.
La procédure est simple mais demande de la réactivité. Une fois le numéro d’enregistrement obtenu en mairie, il suffit de le renseigner dans les paramètres de l’annonce sur la plateforme. La réactivation intervient sous 24 à 72 heures selon les plateformes. En cas de difficulté, le support Airbnb dispose d’une ligne dédiée « conformité réglementaire » pour la France. Il est inutile de créer une nouvelle annonce : cela risque de déclencher une vérification renforcée et de vous exposer à un signalement pour contournement délibéré.
L’enregistrement en mairie n’est pas seulement une obligation réglementaire : il constitue aussi le point d’entrée du suivi fiscal. Les plateformes transmettent depuis 2024 à l’administration fiscale les revenus générés par chaque annonce, identifiée par son numéro d’enregistrement. Cette traçabilité rend impossible la sous-déclaration de revenus LCD pour les hôtes actifs sur les grandes plateformes. Pour comprendre comment optimiser votre fiscalité en toute conformité, le Régime micro-BIC et LMNP 2026 détaille les abattements applicables selon votre situation.
Pour les propriétaires qui louent leur résidence principale, le plafond légal de 120 nuits par an est directement contrôlé via le numéro d’enregistrement. Les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les nouvelles réservations dès que ce seuil est atteint pour une annonce identifiée comme résidence principale. Si vous approchez de ce seuil et souhaitez continuer à louer, la seule voie légale est de solliciter une autorisation de changement d’usage — ce qui transforme le bien en résidence secondaire aux yeux de la réglementation.
Pour une vision complète des règles applicables dans votre commune, consultez également notre analyse sur les prix par nuit à Nice en 2026 qui intègre l’impact de la réglementation sur les revenus potentiels.
Cette analyse ne constitue pas un conseil juridique ; consultez un professionnel pour votre situation.
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Depuis avril 2026, les plateformes vérifient le numéro automatiquement et bloquent les annonces non conformes sous 7 jours.
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